Bạn đang lên kế hoạch tài chính cho căn nhà 1 trệt 3 lầu nhưng mỗi bảng báo giá lại nhẩm ra một con số chênh nhau từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng? Sai lầm phổ biến nhất khiến nhiều gia chủ hụt vốn giữa chừng là lấy diện tích đất nhân thẳng với 4 tầng rồi áp cùng một mức đơn giá của nhà 2 - 3 tầng, mà bỏ qua bước nhảy chi phí từ kết cấu móng cọc, tiết diện cột chịu lực cho đến hố chờ thang máy. Bài viết dưới đây của Xây Dựng Thiện Gia bóc tách chi tiết chi phí xây nhà 4 tầng theo diện tích quy đổi trên các lô đất 4x15m, 5x20m, phân tích 5 hạng mục bắt đầu "đắt lên" từ tầng 4 và làm rõ ranh giới chi phí khi lựa chọn dịch vụ xây nhà trọn gói để bạn chủ động ngân sách trước khi khởi công.
Chi phí xây nhà 4 tầng hiện nay được tính theo công thức: Tổng diện tích xây dựng quy đổi x Đơn giá thi công/m², cộng với các khoản chi phí tách riêng ngoài đơn giá m² (vật tư và nhân công ép cọc, thiết bị thang máy, hoàn công, nội thất rời). Tại Xây Dựng Thiện Gia, đơn giá xây nhà phần thô và nhân công hoàn thiện nhà phố là 3.500.000 - 3.900.000 đ/m² quy đổi (hiện đại) và 3.800.000 - 4.100.000 đ/m² quy đổi (tân cổ điển); đơn giá xây nhà trọn gói nhà phố gồm 3 mức: 5.000.000 đ/m² (gói Trung bình nhà phố), 5.600.000 đ/m² (gói TB - Khá nhà phố) và 6.500.000 đ/m² (gói Khá + nhà phố), đã bao gồm hồ sơ thiết kế và thủ tục xin giấy phép xây dựng (tham khảo, chưa gồm VAT).
- Công thức cốt lõi: Tổng ngân sách thực tế = (Diện tích móng + Diện tích sàn 4 tầng + Diện tích tum, sân thượng, mái quy đổi) x Đơn giá/m² + Chi phí ngoài gói (ép cọc theo mét dài thực tế, thiết bị thang máy, nội thất rời, hoàn công, thuế phí).
- Đơn giá tại Xây Dựng Thiện Gia: Phần thô và nhân công hoàn thiện nhà phố từ 3.500.000 - 3.900.000 đ/m² (hiện đại) và 3.800.000 - 4.100.000 đ/m² (tân cổ điển); trọn gói nhà phố ở 3 mức 5.000.000 / 5.600.000 / 6.500.000 đ/m² quy đổi.
- 5 hạng mục bắt đầu "đắt lên" từ tầng 4: Chuyển dịch bắt buộc sang móng cọc hoặc móng băng 2 phương, tăng tiết diện cột và hàm lượng thép tầng dưới, kết cấu hố PIT và giếng thang máy, hệ thống bơm tăng áp - chống thấm tường biên trên cao và giàn giáo bao che an toàn.
- Tuân thủ quy chuẩn xây dựng và pháp lý 2026: Lô đất 100 m² (5x20m) phải áp mật độ xây dựng tối đa 90% theo Bảng 2.8 QCVN 01:2021/BXD và khoảng lùi sau; đồng thời nhà 4 tầng vượt ngưỡng tự thiết kế theo Điều 10 khoản 2 Nghị định 207/2026/NĐ-CP nên bắt buộc phải có hồ sơ thiết kế của đơn vị đủ năng lực.
- Kiểm soát phát sinh: Rà soát kỹ bảng phân định 18 hạng mục vùng xám trước khi ký hợp đồng và giải ngân theo 6 đợt nghiệm thu thực tế tại công trường (giữ lại 5% sau 30 ngày bàn giao).
Xây nhà 4 tầng hết bao nhiêu tiền? Khung đơn giá tính theo m² hiện nay
Để trar lời chính xác câu hỏi xây nhà 4 tầng hết bao nhiêu tiền và đối chiếu giá xây nhà 4 tầng giữa các nhà thầu, chủ đầu tư cần xác định hình thức giao khoán ngay từ đầu: Giao khoán phần thô kèm nhân công hoàn thiện hay giao khoán trọn gói. Tại Xây Dựng Thiện Gia, hệ thống đơn giá được công khai minh bạch theo đúng loại hình công trình và phong cách kiến trúc (chưa gồm VAT):
- Đối với đơn giá xây nhà phần thô và nhân công hoàn thiện (không chia gói, chỉ chia theo loại nhà và phong cách):
- Nhà phố hiện đại: 3.500.000 - 3.900.000 đ/m² quy đổi.
- Nhà phố tân cổ điển: 3.800.000 - 4.100.000 đ/m² quy đổi.
- Biệt thự (nếu xây quy mô 4 tầng): Biệt thự hiện đại 3.900.000 - 4.200.000 đ/m²; biệt thự tân cổ điển 3.950.000 - 4.250.000 đ/m²; biệt thự cổ điển 4.000.000 - 4.300.000 đ/m² quy đổi (phong cách cổ điển chỉ áp dụng riêng cho biệt thự).
- Đối với đơn giá xây nhà trọn gói (chia theo hệ tên gói thống nhất toàn hệ thống):
- Trọn gói nhà phố (một mức cố định cho mỗi gói): Gói Trung bình nhà phố: 5.000.000 đ/m² quy đổi; gói TB - Khá nhà phố: 5.600.000 đ/m² quy đổi; gói Khá + nhà phố: 6.500.000 đ/m² quy đổi.
- Trọn gói biệt thự: Gói Khá + biệt thự: 6.700.000 - 7.500.000 đ/m² quy đổi; gói Cao cấp biệt thự: 7.600.000 - 10.000.000 đ/m² quy đổi (chữ "Cao cấp" chỉ dùng riêng cho các gói biệt thự).
- Quyền lợi đi kèm cả phần thô và trọn gói: Đơn giá phần thô và trọn gói tại Xây Dựng Thiện Gia đều đã bao gồm 100% chi phí hồ sơ thiết kế kỹ thuật và toàn bộ thủ tục xin giấy phép xây dựng.
- Điều kiện áp dụng và phụ thu đặc thù: Mức giá chuẩn áp dụng cho công trình có đường vào thuận lợi và tổng diện tích xây dựng quy đổi từ 200 m² trở lên. Trường hợp công trình nằm trong hẻm nhỏ dưới 3 m hoặc xe tải chở vật tư không tiếp cận được chân công trình, đơn giá cộng thêm 8 - 10%; trường hợp tổng diện tích quy đổi dưới 200 m², đơn giá cộng thêm 5%.
Điểm cốt lõi khi so sánh các gói trọn gói nhà phố 4 tầng tại Xây Dựng Thiện Gia là cả 3 gói (gói Trung bình nhà phố, gói TB - Khá nhà phố và gói Khá + nhà phố) đều sử dụng chung một tiêu chuẩn vật tư kết cấu phần thô: Thép Việt Nhật hoặc Hòa Phát, bê tông thương phẩm đúng mác theo bản vẽ kết cấu được duyệt, xi măng Hà Tiên hoặc Insee, gạch Tuynel 8x8x18 cm, ống cấp thoát nước Bình Minh, dây điện Cadivi và hóa chất chống thấm Sika hoặc Kova. Sự chênh lệch giữa mức 5.000.000 đ/m², 5.600.000 đ/m² và 6.500.000 đ/m² nằm ở chủng loại và định mức giá trần của nhóm vật tư hoàn thiện (gạch ốp lát, đá cầu thang, hệ cửa nhôm kính, sơn nước, thiết bị vệ sinh và thiết bị điện).
Vì sao từ tầng 4 trở lên đơn giá và tổng chi phí lại nhảy bậc? 5 hạng mục bắt đầu "đắt lên"
Khi đặt bài toán ngân sách của nhà 4 tầng cạnh chi phí xây nhà 3 tầng trên cùng một diện tích đất, nhiều gia chủ bất ngờ khi thấy số tiền chênh lệch thực tế lớn hơn nhiều so với chi phí đổ thêm một sàn bê tông. Nguyên nhân là khi công trình vươn lên tầng thứ 4 (tổng chiều cao từ cốt vỉa hè lên đỉnh mái thường đạt 13,5 m - 15,5 m), tải trọng bản thân và tải trọng gió ngang làm xuất hiện 5 hạng mục nhảy bậc chi phí dưới đây:
1. Nền móng: Chuyển từ móng nông sang móng cọc hoặc móng băng 2 phương chịu tải lớn
Ở quy mô 2 tầng hoặc 3 tầng trên nền đất tự nhiên tốt, công trình có thể đặt trên móng đơn hoặc móng băng 1 phương. Nhưng khi chất tải lên 4 tầng lầu (lực dọc truyền xuống chân cột tăng thêm 25% - 35%), phần lớn khu vực địa chất tại TP.HCM và Nam Bộ bắt buộc phải sử dụng móng cọc (ép cọc bê tông cốt thép vuông 250x250 mm, cọc ly tâm hoặc khoan cọc nhồi D300 - D400 mm nếu hẻm nhỏ và nhà kế bên yếu) hoặc tối thiểu là móng băng 2 phương đan chéo theo bản vẽ kết cấu được duyệt.
Khi đọc bảng dự toán nhà 4 tầng dùng móng cọc, bạn cần phân biệt rõ 2 phần chi phí: Phần đài cọc, giằng móng (đà kiềng), bể nước ngầm và bể tự hoại được tính theo hệ số diện tích móng (30% - 40% diện tích sàn trệt, hoặc 50% nếu có đổ bê tông cốt thép sàn trệt); còn vật tư thân cọc bê tông và nhân công máy ép cọc luôn được tách thành dòng riêng tính theo số mét dài cọc ép thực tế và ca máy ngoài công trường.
2. Kết cấu khung chịu lực: Tăng tiết diện cột, dầm và hàm lượng cốt thép tầng dưới
Hệ cột tầng trệt và lầu 1 của ngôi nhà 4 tầng phải chịu lực nén dọc trục và mô-men uốn lớn hơn hẳn nhà thấp tầng. Nếu đem đối chiếu với kích thước cột nhà 3 tầng thông thường, khung cột của nhà phố 4 tầng - nhất là các phương án mặt tiền rộng 4,5 m - 5 m muốn bỏ cột giữa để làm gara ô tô thông suốt ở tầng trệt hoặc thiết kế lệch tầng, thông tầng - bắt buộc phải tăng tiết diện bê tông cột biên, tăng chiều cao dầm vượt nhịp và bố trí đường kính cốt thép chủ lớn hơn theo tính toán nội lực trong bản vẽ kết cấu được duyệt.
Các báo giá nhận thầu giá rẻ bất thường trên thị trường thường dùng chung một định mức thép của nhà 2 - 3 tầng áp cho nhà 4 tầng hoặc tự ý thu nhỏ tiết diện cột để tiết kiệm bê tông, dẫn đến hiện tượng sàn lầu 2, lầu 3 bị rung võng khi gia đình sinh hoạt.
3. Hạng mục thang máy gia đình: Hố PIT, khung giếng thang và chi phí thiết bị
Ở chiều cao 4 tầng (tương đương 65 - 75 bậc cầu thang bộ từ tầng trệt lên phòng thờ và sân thượng), đa số gia đình có người lớn tuổi hoặc xây nhà kết hợp văn phòng, cho thuê đều lựa chọn lắp đặt hoặc chờ sẵn thang máy gia đình. Khi đưa hạng mục này vào thiết kế, ngân sách sẽ phát sinh ở 2 phần riêng biệt:
- Phần kết cấu xây dựng giếng thang và hố PIT (do nhà thầu xây dựng thực hiện): Bao gồm đào đất, gia cố và đổ bê tông cốt thép toàn khối cho hố PIT âm sàn tầng trệt (yêu cầu chống thấm thuận - nghịch nghiêm ngặt để ngăn nước ngầm rò rỉ vào đáy hố thang), dựng hệ 4 cột bê tông cốt thép ở bốn góc kết hợp dầm giằng khóa quanh giếng thang xuyên suốt 4 tầng, đổ sàn phòng máy hoặc dầm móc treo pa-lăng đỉnh tầng trên cùng và xây chừa lỗ cửa tầng.
- Phần thiết bị thang máy và nguồn điện 3 pha (tách riêng ngoài đơn giá m² xây dựng): Chi phí mua sắm cabin, máy kéo, tủ điện điều khiển, ray dẫn hướng, cửa tầng và phí kiểm định an toàn (thường dao động từ khoảng 280 đến 450 triệu đồng đối với dòng thang liên doanh 4 điểm dừng, hoặc cao hơn đối với thang nhập khẩu nguyên chiếc).
Kinh nghiệm tối ưu ngân sách từ kỹ sư Xây Dựng Thiện Gia: Trường hợp gia chủ chưa muốn chi ngay khoản tiền mua thiết bị thang máy ở thời điểm xây nhà, bạn vẫn nên đầu tư làm sẵn hố PIT chống thấm và hệ khung cột - dầm giếng thang chờ sẵn ngay trong giai đoạn thi công phần thô (tạm thời ghép sàn giả ở các tầng để sử dụng hoặc để trống làm ô giếng trời thông gió). Chi phí làm sẵn khung giếng thang lúc xây mới thấp hơn rất nhiều so với việc đục cắt sàn bê tông, khoan cấy thép hóa chất và cải tạo lại sau vài năm vào ở.
4. Hệ thống cơ điện (M và E) trục đứng, chống thấm tường biên và giàn giáo bao che trên cao
Từ tầng thứ 4 trở lên, hao phí vật tư phụ trợ và nhân công tổ chức thi công trên cao cũng tăng lên ở 3 khía cạnh thực tế:
- Cấp thoát nước phân áp và bơm tăng áp: Áp lực nước tự nhiên từ bồn mái chảy xuống phòng vệ sinh tầng 4 và tầng 3 thường rất yếu (không đủ áp cho sen cây tắm đứng và máy giặt cửa ngang), trong khi áp lực xuống tầng trệt lại quá mạnh. Do đó, nhà 4 tầng cần bố trí máy bơm tăng áp biến tần cho các tầng trên, đồng thời trục ống thoát nước thải và ống thông hơi đứng phải tăng đường kính theo bản vẽ thiết kế để triệt tiêu hiện tượng sặc khí hay trào ngược bọt xà phòng ở tầng dưới.
- Chống thấm hai vách tường biên lộ thiên ở tầng cao: Trong khu dân cư hiện hữu, hai bức tường hông của tầng 3 và tầng 4 thường vươn cao hơn mái nhà cấp 4 hoặc nhà 2 tầng liền kề, chịu nắng gắt và mưa tạt ngang trực tiếp. Nhà thầu bắt buộc phải bắc giàn giáo tô trát mặt ngoài và lăn quy trình chống thấm tường đứng chuyên dụng ngay từ đầu.
- Hệ giàn giáo bao che, lưới an toàn và tời nâng vật tư: Thi công ở cao độ 13 - 16 m đòi hỏi lắp dựng hệ giàn giáo khung bao che kín mặt ngoài, căng lưới hứng vật rơi bảo vệ nhà hàng xóm và sử dụng tời điện công suất lớn để vận chuyển gạch, cát, xi măng, đá ốp lát lên tầng 3 và tầng 4.
5. Ràng buộc pháp lý thiết kế theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP và điều kiện cấp phép
Chủ đầu tư xây nhà 4 tầng từ năm 2026 cần nắm rõ quy định pháp lý mới về năng lực thiết kế: Theo Điều 10 khoản 2 Nghị định 207/2026/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 01/7/2026), chủ sở hữu nhà ở chỉ được tự thiết kế khi công trình đồng thời thỏa mãn đủ 4 điều kiện: Dưới 3 tầng, không có tầng hầm, tổng diện tích sàn dưới 250 m², chiều cao dưới 12 m. Như vậy, nhà 4 tầng (vượt ngưỡng số tầng từ 3 tầng trở lên, chiều cao trên 12 m và tổng sàn thường vượt 250 m²) bắt buộc phải do tổ chức hoặc cá nhân có đủ điều kiện năng lực thực hiện thiết kế.
Đồng thời, theo Điều 43 khoản 2 điểm g Luật Xây dựng 135/2025/QH15 và Nghị định 217/2026/NĐ-CP (cùng có hiệu lực từ ngày 01/7/2026), dù nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng và tổng sàn dưới 500 m² thuộc nhóm xét miễn giấy phép xây dựng tại khu vực không có quy hoạch đô thị hoặc quy chế quản lý kiến trúc, phần lớn nhà phố 4 tầng tại các phường đô thị vẫn nằm trong khu vực phát triển đô thị theo quy hoạch chung nên bắt buộc phải thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng tại UBND cấp xã/phường trước khi khởi công. Khi ký hợp đồng thi công phần thô hoặc trọn gói tại Xây Dựng Thiện Gia, bạn đã được bao gồm trọn gói cả hồ sơ thiết kế có dấu pháp nhân lẫn thủ tục xin phép xây dựng.
Cách tính diện tích xây dựng nhà 4 tầng: Bảng hệ số quy đổi và quy chuẩn mật độ
Để tự kiểm tra xem bảng báo giá của các nhà thầu có tính khống diện tích hay không, gia chủ cần nắm rõ nguyên tắc quy đổi toàn bộ các cấu kiện (móng, sàn các tầng, tầng tum, sân thượng, sân trước/sau, mái) về mét vuông sàn tiêu chuẩn. Trước khi áp hệ số, kỹ sư của Xây Dựng Thiện Gia luôn đối chiếu 2 thông số pháp lý của khu đất:
- Mật độ xây dựng tối đa theo Bảng 2.8 QCVN 01:2021/BXD: Lô đất có diện tích từ 90 m² trở xuống (như lô 4x15m = 60 m²) được phép xây dựng tối đa 100% diện tích đất; nhưng lô đất diện tích 100 m² (như lô 5x20m) có mật độ xây dựng tối đa là 90% (tức diện tích sàn xây dựng tối đa mỗi tầng chỉ đạt 90 m², bắt buộc chừa tối thiểu 10 m² làm sân thông thoáng).
- Quy định khoảng lùi sau và độ vươn ban công: Tại các đô thị có quy chế quản lý kiến trúc riêng (như Quyết định 56/2021/QĐ-UBND tại TP.HCM), lô đất diện tích trên 50 m² có chiều sâu từ 9 m đến dưới 16 m phải lùi sau tối thiểu 1 m; lô đất sâu từ 16 m trở lên phải lùi sau tối thiểu 2 m; độ vươn ban công phụ thuộc vào chiều rộng lộ giới đường trước nhà.
Dưới đây là bảng hệ số quy đổi diện tích chuẩn đang áp dụng thống nhất tại Xây Dựng Thiện Gia (bạn có thể xem giải thích chi tiết từng cấu kiện tại bài cách tính diện tích xây dựng):
| Hạng mục cấu kiện nhà 4 tầng | Điều kiện kỹ thuật / Cấu tạo | Hệ số quy đổi diện tích | Ghi chú áp dụng tại Xây Dựng Thiện Gia |
|---|---|---|---|
| Phần móng (Tính trên diện tích sàn tầng trệt) | • Móng đơn • Móng cọc (đài cọc, giằng móng) • Móng cọc có đổ sàn trệt BTCT • Móng băng (1 phương / 2 phương) • Móng bè | • 30% - 40% • 30% - 40% • 50% • 40% - 50% • 70% - 80% | Chi phí vật tư cọc bê tông và nhân công ép cọc luôn tính riêng theo mét dài thực tế và ca máy. |
| Tầng hầm (Nếu có, theo độ sâu so với vỉa hè) | • Sâu từ 1,3 m trở xuống • Sâu từ 1,3 m đến 1,7 m • Sâu từ 1,7 m đến 2,0 m • Sâu trên 2,0 m | • 150% • 170% • 200% • 250% | Đo theo diện tích sàn hầm; chi phí cừ vây chống sạt lở nhà liền kề báo giá riêng theo hiện trạng. |
| Các tầng lầu và Tầng tum | • Tầng trệt, lầu 1, lầu 2, lầu 3, gác lửng, tầng tum • Lô gia (nằm trong ranh đất, có mái che) | • 100% • 100% | Cầu thang bộ đã nằm trong diện tích sàn các tầng, không tách ra tính thêm diện tích. |
| Ban công và Sân thượng | • Ban công có mái che • Ban công không mái che • Sân thượng có mái che / giàn lam BTCT • Sân thượng không mái che | • 100% • 70% • 100% • 50% - 70% | Ban công chỉ tính khi lộ giới đường cho phép đua ra hợp pháp theo giấy phép xây dựng. |
| Giếng trời và Ô trống | • Ô trống, giếng trời diện tích dưới 8 m² • Ô trống, giếng trời diện tích từ 8 m² trở lên | • 100% • 50% | Áp dụng cho từng sàn có ô thông tầng hoặc ô giếng trời đi qua. |
| Sân trước và Sân sau | • Sân không đổ đà kiềng • Sân có đổ đà kiềng, gia cố móng | • 50% • 70% | Bao gồm phần diện tích chừa khoảng lùi sau hoặc sân trước có cán nền, lát gạch, tường rào thấp. |
| Phần mái (Đo theo mặt bằng hình chiếu) | • Mái tôn • Mái bê tông cốt thép (BTCT) • Mái hệ kèo thép lợp ngói • Mái BTCT đổ nghiêng dán ngói | • 25% - 30% • 40% - 50% • 60% - 70% • 90% - 100% | Tính trên diện tích hình chiếu bằng của phần mái thực tế che phủ (mái tầng 4 hoặc mái tầng tum). |
Bóc tách dự toán chi phí xây nhà 4 tầng theo lô đất phổ biến (Minh họa cách tính)
Dựa trên bảng hệ số chuẩn và đơn giá của Xây Dựng Thiện Gia, dưới đây là 2 bài toán bóc tách khối lượng thực tế cho một mẫu nhà phố 4 tầng trên lô đất 4x15m (60 m²) và 5x20m (100 m²), tuân thủ đúng mật độ xây dựng theo QCVN 01:2021/BXD và quy định khoảng lùi sau.
Lưu ý quan trọng: Toàn bộ số liệu ở 2 bài toán dưới đây là minh họa cách tính, không phải báo giá chính thức. Đối với phần thô và nhân công hoàn thiện (dạng khoảng giá), ví dụ được tính theo mức thấp nhất của khoảng giá, giá thực tế chốt sau khảo sát hiện trạng khu đất và bản vẽ thiết kế.
Dự toán chi phí xây nhà 4 tầng 4x15m (60 m²): Phương án 1 trệt 3 lầu, mái BTCT
Với lô đất 4x15m (diện tích đất 60 m²), mật độ xây dựng tối đa theo Bảng 2.8 QCVN 01:2021/BXD là 100%. Tuy nhiên, nếu khu đất áp dụng quy định khoảng lùi sau 1 m đối với lô đất trên 50 m² có chiều sâu từ 9 m đến dưới 16 m (theo Quyết định 56/2021/QĐ-UBND), gia chủ phải chừa 1 m sân sau (4 m x 1 m = 4 m²), diện tích sàn xây dựng mỗi tầng còn 4 m x 14 m = 56 m².
Giả định công trình xây 4 tầng (1 trệt, 3 lầu), không có tầng tum, không đua ban công ra lộ giới, sử dụng móng đài cọc (hệ số 30% diện tích sàn trệt xây dựng), sân sau không đà kiềng (hệ số 50%) và đổ mái BTCT (hệ số 40%), bảng bóc tách diện tích và thành tiền minh họa như sau:
| Hạng mục tính toán (Lô 4x15m = 60 m²) | Phương án A: Có lùi sau 1m (Xây 56 m²/sàn + 4 m² sân sau) | Phương án B: Không bắt buộc lùi sau (Xây 60 m²/sàn theo mật độ 100%) |
|---|---|---|
| 1. Móng đài cọc (30% diện tích sàn trệt xây dựng) | 56 m² x 30% = 16,8 m² | 60 m² x 30% = 18,0 m² |
| 2. Sân sau lấy thoáng (không đà kiềng, 50%) | 4 m² x 50% = 2,0 m² | 0 m² |
| 3. Tầng trệt + Lầu 1 + Lầu 2 + Lầu 3 (4 sàn x 100%) | 56 m² x 4 x 100% = 224,0 m² | 60 m² x 4 x 100% = 240,0 m² |
| 4. Mái bê tông cốt thép (40% diện tích sàn mái) | 56 m² x 40% = 22,4 m² | 60 m² x 40% = 24,0 m² |
| Tổng diện tích xây dựng quy đổi | 265,2 m² | 282,0 m² |
| Phần thô + NC hoàn thiện nhà phố hiện đại (Tính theo mức thấp nhất: 3.500.000 đ/m²) | 928.200.000 đ | 987.000.000 đ |
| Phần thô + NC hoàn thiện nhà phố tân cổ điển (Tính theo mức thấp nhất: 3.800.000 đ/m²) | 1.007.760.000 đ | 1.071.600.000 đ |
| Trọn gói: Gói Trung bình nhà phố (5.000.000 đ/m²) | 1.326.000.000 đ | 1.410.000.000 đ |
| Trọn gói: Gói TB - Khá nhà phố (5.600.000 đ/m²) | 1.485.120.000 đ | 1.579.200.000 đ |
| Trọn gói: Gói Khá + nhà phố (6.500.000 đ/m²) | 1.723.800.000 đ | 1.833.000.000 đ |
Ghi chú: Bảng trên là minh họa cách tính, không phải báo giá (phần thô tính theo mức thấp nhất, giá thực tế chốt sau khảo sát). Tổng diện tích quy đổi của cả hai phương án đều đạt trên 200 m² nên không phát sinh phụ phí quy mô nhỏ (+5%). Nếu công trình nằm trong hẻm dưới 3 m, đơn giá cộng thêm 8 - 10%. Chi phí phần thân cọc bê tông và nhân công ép cọc được tính riêng theo chiều dài cọc thực tế sau khảo sát địa chất; các mức tiền chưa bao gồm VAT.
Dự toán chi phí xây nhà 4 tầng 5x20m (100 m²): Phương án 1 trệt 3 lầu, có tum, sân thượng và chờ thang máy
Đối với lô đất 5x20m (diện tích đất 100 m²), theo Bảng 2.8 QCVN 01:2021/BXD, mật độ xây dựng tối đa là 90%. Như vậy, diện tích sàn xây dựng có mái che tối đa ở mỗi tầng là 90 m² (5x18m), phần diện tích 10 m² còn lại (5x2m) để trống làm sân sau đúng với quy định khoảng lùi 2 m đối với lô đất sâu từ 16 m trở lên.
Trên quy mô 5x20m xây 4 tầng chính (1 trệt, 3 lầu), nhiều gia đình kết hợp thêm 1 tầng tum rộng 30 m² (để bao che đỉnh giếng thang máy, lồng cầu thang bộ và bố trí phòng thờ, phòng giặt) cùng phần sân thượng trước/sau rộng 60 m² không mái che. Giả định công trình sử dụng móng cọc có đổ sàn trệt BTCT (hệ số 50% diện tích sàn trệt xây dựng) và sân sau có đổ đà kiềng gia cố (hệ số 70%), bảng bóc tách diện tích quy đổi như sau:
| Hạng mục cấu kiện (Lô 5x20m = 100 m², mật độ 90%) | Diện tích thực tế (m²) | Hệ số quy đổi | Diện tích quy đổi (m²) |
|---|---|---|---|
| 1. Móng cọc có đổ sàn trệt BTCT (50% diện tích sàn trệt xây dựng) | 90,0 m² | 50% | 45,0 m² |
| 2. Sân sau chừa khoảng lùi 2m (5x2m, có đổ đà kiềng gia cố) | 10,0 m² | 70% | 7,0 m² |
| 3. Tầng trệt (5x18m) | 90,0 m² | 100% | 90,0 m² |
| 4. Lầu 1 (tầng 2, không đua ban công) | 90,0 m² | 100% | 90,0 m² |
| 5. Lầu 2 (tầng 3, không đua ban công) | 90,0 m² | 100% | 90,0 m² |
| 6. Lầu 3 (tầng 4, không đua ban công) | 90,0 m² | 100% | 90,0 m² |
| 7. Tầng tum (bao che đỉnh giếng thang máy, cầu thang bộ, phòng thờ) | 30,0 m² | 100% | 30,0 m² |
| 8. Sân thượng không mái che (90 m² - 30 m² tum) | 60,0 m² | 50% | 30,0 m² |
| 9. Mái BTCT che tầng tum | 30,0 m² | 40% | 12,0 m² |
| Tổng diện tích xây dựng quy đổi | - | - | 484,0 m² |
Từ con số 484,0 m² quy đổi, khi nhân với các mức đơn giá đã chốt của Xây Dựng Thiện Gia, mức dự toán minh họa cho căn nhà phố 4 tầng 5x20m có tum và sân thượng lần lượt là (minh họa cách tính, phần thô tính theo mức thấp nhất, giá thực tế chốt sau khảo sát, chưa gồm chi phí ép cọc, thiết bị thang máy và VAT):
- Xây phần thô và nhân công hoàn thiện nhà phố hiện đại (tính theo mức thấp nhất 3.500.000 đ/m²): 484,0 m² x 3.500.000 đ = 1.694.000.000 đ.
- Xây phần thô và nhân công hoàn thiện nhà phố tân cổ điển (tính theo mức thấp nhất 3.800.000 đ/m²): 484,0 m² x 3.800.000 đ = 1.839.200.000 đ.
- Xây nhà trọn gói - Gói Trung bình nhà phố (5.000.000 đ/m²): 484,0 m² x 5.000.000 đ = 2.420.000.000 đ.
- Xây nhà trọn gói - Gói TB - Khá nhà phố (5.600.000 đ/m²): 484,0 m² x 5.600.000 đ = 2.710.400.000 đ.
- Xây nhà trọn gói - Gói Khá + nhà phố (6.500.000 đ/m²): 484,0 m² x 6.500.000 đ = 3.146.000.000 đ.
Thay vì phải tự cộng nhẩm từng dòng hệ số, bạn có thể truy cập ngay công cụ tính chi phí xây nhà trực tuyến của Xây Dựng Thiện Gia để nhập chiều rộng, chiều dài lô đất, chọn loại móng, số tầng và kiểu mái theo đúng nhu cầu thực tế của gia đình.
Các khoản đã gồm và chưa gồm trong hợp đồng xây nhà 4 tầng: Bảng phân định 18 hạng mục vùng xám
Khi lập ngân sách cho một công trình nhà 4 tầng trị giá từ 1,5 đến hơn 3 tỷ đồng, rủi ro lớn nhất khiến gia chủ bị phát sinh chi phí xây nhà không nằm ở đơn giá m² sàn, mà nằm ở các hạng mục "vùng xám" không được ghi rõ thuộc trách nhiệm của bên nào. Tại Xây Dựng Thiện Gia, trước khi đặt bút ký hợp đồng, chúng tôi công khai bảng phân định ranh giới 4 nhóm chi phí để chủ đầu tư kiểm soát 100% tổng mức đầu tư:
| Nhóm phân loại trong hợp đồng | Danh mục hạng mục cụ thể | Cách tính chi phí tại Xây Dựng Thiện Gia |
|---|---|---|
| 1. Đã bao gồm trong đơn giá xây nhà trọn gói (Gia chủ không trả thêm tiền) | • Hồ sơ thiết kế kỹ thuật và thủ tục xin giấy phép xây dựng. • Đèn trang trí cầu thang, ban công, mặt tiền, đèn chiếu sáng cơ bản. • Máy bơm nước, bồn nước inox và chân kê. • Máy nước nóng (năng lượng mặt trời hoặc máy nước nóng điện). • Mặt đá bàn bếp và bồn rửa chén inox. • Đường ống chờ camera và dây mạng LAN âm tường. • Hệ dây dẫn và tủ điện 3 pha trong nhà. • Vệ sinh công trình cơ bản và vận chuyển xà bần trong quá trình xây. | Đã nằm trọn trong đơn giá 5.000.000 / 5.600.000 / 6.500.000 đ/m² quy đổi theo định mức từng gói nhà phố. (Lưu ý: Thiết bị mắt camera và lệ phí đăng ký công tơ điện 3 pha với ngành điện lực tính riêng). |
| 2. Hạng mục báo giá riêng thành dòng (Tách dòng theo thiết kế thực tế) | • Kết cấu hố PIT âm sàn và hệ khung giếng thang máy (nếu có). • Cổng chính và hàng rào bảo vệ. • Ốp vật liệu mặt tiền đặc biệt (lam nhôm, gỗ nhựa ngoài trời, đá khổ lớn). • Thi công lát sân trước, sân sau, hành lang hông nhà. • Mái che sân thượng (khung sắt lợp tôn hoặc kính cường lực). • Hệ thống đường ống đồng máy lạnh âm tường xuyên 4 tầng. | Không gộp mập mờ vào đơn giá m² sàn; kỹ sư bóc tách khối lượng thực tế theo bản vẽ và báo giá thành từng dòng riêng biệt trong dự toán trước khi ký hợp đồng. |
| 3. Hạng mục KHÔNG thuộc gói xây dựng trọn gói | • Thiết bị thang máy (cabin, máy kéo, cửa tầng, kiểm định). • Tủ bếp gỗ/nhựa (trên và dưới), tủ quần áo âm tường, nội thất rời. • Rèm cửa, khung bảo vệ cửa sổ, hệ thống chống sét. • Thiết bị máy lạnh, thiết bị điện tử gia dụng. | Thuộc phạm vi cung cấp của nhà thầu thang máy, gói thi công nội thất hoặc chủ nhà tự trang bị theo nhu cầu sinh hoạt. |
| 4. Các khoản chi phí ngoài gói bắt buộc dự trù | • Khảo sát địa chất, vật tư cọc BTCT và nhân công ép cọc (tính theo mét dài thực tế + ca máy). • Phá dỡ nhà cũ, vận chuyển phế thải phá dỡ, văng chống gia cố nhà liền kề (nếu có). • Lệ phí nhà nước, phí đấu nối đồng hồ điện nước, thuế VAT. • Thủ tục pháp lý cập nhật tài sản vào sổ hồng qua dịch vụ hoàn công. | Tính theo khối lượng thực tế tại hiện trường và biểu phí dịch vụ độc lập (phí dịch vụ hoàn công tính riêng theo quy mô diện tích sàn, chưa gồm thuế phí nhà nước và lệ phí trước bạ). |
"Khi thẩm định hai bảng báo giá xây nhà 4 tầng, gia chủ đừng chỉ nhìn vào mức đơn giá trên mỗi mét vuông thấp hơn vài chục nghìn đồng mà vội quyết định. Ở quy mô 4 tầng, sự chênh lệch vài trăm triệu đồng nằm ở việc nhà thầu áp mật độ xây dựng và hệ số tầng tum - sân thượng ra sao, tiết diện cột tầng trệt và đài móng cọc được bố trí thép như thế nào, cũng như kết cấu hố PIT thang máy và chống thấm hai vách tường biên trên cao đã được bóc tách rõ hay chưa. Minh bạch toàn bộ 18 hạng mục vùng xám ngay trước khi ký hợp đồng là cách duy nhất để công trình về đích đúng ngân sách."
Lê Xuân Thiện, Người sáng lập Xây Dựng Thiện Gia, Phụ trách quản lý thi công nhà ở
Quy trình 8 bước làm việc, lịch thanh toán 6 đợt và bảo hành nhà 4 tầng tại Xây Dựng Thiện Gia
Đối với một công trình nhà phố 4 tầng có thời gian thi công trực tiếp ngoài công trường từ 4 đến 5 tháng (riêng tiến độ biệt thự 4 tầng được báo sau khảo sát), việc vận hành theo một lộ trình chuẩn hóa và chia nhỏ dòng tiền theo biên bản nghiệm thu giúp gia chủ luôn nắm quyền chủ động về chất lượng lẫn tài chính.
Tại Xây Dựng Thiện Gia, mọi dự án đều được triển khai đồng bộ theo quy trình xây nhà 8 bước làm việc tiêu chuẩn kết hợp 6 đợt thanh toán minh bạch:
| Bước thực hiện trong quy trình 8 bước | Thời gian và nội dung công việc trọng tâm | Mốc nghiệm thu và tỷ lệ thanh toán (6 đợt) |
|---|---|---|
| Bước 1: Khảo sát hiện trạng (miễn phí) | Kỹ sư đến trực tiếp khu đất đo đạc kích thước, kiểm tra lộ giới hẻm, khảo sát hiện trạng kết cấu nhà liền kề và điều kiện ép cọc. | Miễn phí 100% |
| Bước 2: Tư vấn và dự toán sơ bộ | Lên phương án mặt bằng sơ bộ (bao gồm vị trí cầu thang, giếng trời, hố chờ thang máy), bóc tách diện tích quy đổi và lập dự toán chi tiết. | Miễn phí 100% |
| Bước 3: Ký hợp đồng | Ký hợp đồng thi công kèm phụ lục mã hiệu vật tư, bảng phân định hạng mục và lịch độ giải ngân. | Đợt 1: Thanh toán 10% ngay khi ký hợp đồng. |
| Bước 4: Thiết kế (25 - 35 ngày làm việc) | Triển khai bản vẽ mặt bằng công năng (sửa tối đa 3 lần), phối cảnh 3D mặt tiền (sửa tối đa 2 lần), hồ sơ kết cấu móng cọc - khung cột 4 tầng và điện nước M và E. | Đã bao gồm trong đơn giá phần thô và trọn gói. |
| Bước 5: Xin giấy phép xây dựng (15 - 20 ngày làm việc) | Hoàn tất hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng tại UBND cấp xã/phường và nộp thông báo khởi công hợp lệ trước khi đưa máy móc vào công trường. | Đã bao gồm trong đơn giá phần thô và trọn gói. |
| Bước 6: Thi công phần thô | • Giai đoạn 6.1: Ép cọc, đào đất, đổ bê tông móng, đà kiềng, bể nước ngầm, bể tự hoại (và hố PIT thang máy nếu có). • Giai đoạn 6.2: Đổ bê tông cột, dầm, sàn 4 tầng và phần mái. • Giai đoạn 6.3: Xây tường bao, tường ngăn, đi điện nước âm tường, tô trát trong ngoài và chống thấm. | • Đợt 2: Thanh toán 20% sau nghiệm thu móng, đà kiềng, bể nước ngầm, bể tự hoại. • Đợt 3: Thanh toán 25% sau nghiệm thu khung, sàn, mái. • Đợt 4: Thanh toán 20% sau nghiệm thu xây tô, chống thấm. |
| Bước 7: Thi công hoàn thiện | Đóng trần thạch cao, ốp lát gạch đá, sơn bả nội ngoại thất, lắp cửa, lan can cầu thang, thiết bị điện, nước và thiết bị vệ sinh. | Đợt 5: Thanh toán 20% sau nghiệm thu hoàn thiện. |
| Bước 8: Bàn giao và bảo hành | Vệ sinh công nghiệp, nghiệm thu tổng thể bàn giao nhà đưa vào sử dụng và kích hoạt chế độ bảo hành định kỳ. | Đợt 6: Thanh toán 5% còn lại sau 30 ngày bàn giao. |
Sau khi bàn giao, công trình được bảo vệ bởi chính sách bảo hành bằng văn bản của Xây Dựng Thiện Gia: Bảo hành 5 năm đối với phần kết cấu, 12 tháng đối với phần hoàn thiện và điện nước âm tường, 1 năm đối với hạng mục chống thấm (sàn vệ sinh, sân thượng, mái) và bảo hành theo nhà sản xuất đối với thiết bị lắp đặt. Khi gia chủ gửi yêu cầu qua Zalo, bộ phận kỹ thuật phản hồi trong vòng 24 giờ; đối với sự cố khẩn cấp (rò nước lớn, chập điện, thấm lan) kỹ thuật có mặt trong 48 giờ; đối với yêu cầu thông thường kiểm tra trong 3 ngày làm việc, đồng thời thực hiện kiểm tra định kỳ 6 tháng/lần trong 2 năm đầu.
Câu hỏi thường gặp về chi phí xây nhà 4 tầng
Nhà 1 trệt 2 lầu 1 sân thượng (có tum thang) được tính là nhà 3 tầng hay 4 tầng khi báo giá?
Trong hồ sơ thiết kế và dự toán thi công, căn nhà có 1 trệt, 2 lầu và 1 tầng tum kết hợp sân thượng có tổng cộng 4 cốt sàn chịu lực nhưng diện tích xây dựng tầng thứ 4 được tách làm hai phần: Phần diện tích bên trong tầng tum có mái che (cầu thang, phòng thờ, phòng giặt) tính hệ số 100%, còn phần sân thượng ngoài trời không mái che tính hệ số 50% - 70% và mái BTCT che tum tính 40% - 50%. Nhờ cách bóc tách theo m² quy đổi từng cấu kiện, chi phí thực tế của phương án 1 trệt 2 lầu 1 tum sẽ thấp hơn khoảng 15% - 20% ở phần tầng trên cùng so với phương án nhà 4 tầng đúc kín 100% cả 4 sàn (1 trệt 3 lầu đúc suốt).
Đơn giá xây nhà 4 tầng phần thô và trọn gói có thay đổi khi xây trong hẻm nhỏ không?
Đơn giá chuẩn tại Xây Dựng Thiện Gia (phần thô nhà phố hiện đại 3.500.000 - 3.900.000 đ/m², tân cổ điển 3.800.000 - 4.100.000 đ/m²; trọn gói nhà phố gồm gói Trung bình nhà phố 5.000.000 đ/m², gói TB - Khá nhà phố 5.600.000 đ/m², gói Khá + nhà phố 6.500.000 đ/m²) áp dụng cho điều kiện đường vào thuận lợi và tổng diện tích quy đổi từ 200 m² trở lên. Do nhà 4 tầng có khối lượng thép, bê tông, gạch xây và giàn giáo rất lớn, nếu công trình nằm trong hẻm nhỏ dưới 3 m hoặc xe tải không vào được phải trung chuyển vật tư bằng xe ba gác và dùng máy ép cọc mini, đơn giá sẽ cộng thêm phụ phí điều kiện thi công từ 8 - 10% sau khi kỹ sư khảo sát thực địa.
Xây nhà 4 tầng có bắt buộc phải thuê công ty thiết kế và ép cọc bê tông không?
Về mặt pháp lý, theo Điều 10 khoản 2 Nghị định 207/2026/NĐ-CP (hiệu lực từ ngày 01/7/2026), chủ sở hữu nhà ở chỉ được tự thiết kế khi công trình đồng thời dưới 3 tầng, không có tầng hầm, tổng sàn dưới 250 m² và chiều cao dưới 12 m; do đó nhà 4 tầng bắt buộc phải do đơn vị có năng lực chuyên môn thiết kế (chi phí này đã được bao gồm trong đơn giá phần thô và trọn gói của Xây Dựng Thiện Gia). Về mặt kỹ thuật nền móng, đa số nền đất tại TP.HCM và khu vực phía Nam khi chịu tải trọng 4 tầng đều cần ép cọc bê tông cốt thép hoặc khoan cọc nhồi để chống lún lệch; chỉ những khu vực đất cứng tự nhiên lâu năm mới có thể dùng móng băng 2 phương theo bản vẽ kết cấu được duyệt.
Chưa lắp thang máy ngay lúc xây nhà 4 tầng thì cần chuẩn bị gì để sau này không phải đục phá?
Nếu chưa muốn chi ngay khoản ngân sách mua thiết bị thang máy lúc xây dựng, gia chủ nên yêu cầu kiến trúc sư thiết kế sẵn ô giếng thang và thi công hoàn chỉnh hố PIT âm sàn chống thấm cùng hệ 4 cột bê tông cốt thép và dầm giằng quanh giếng thang ngay trong giai đoạn xây phần thô. Sau khi bàn giao, bạn có thể lắp sàn gỗ tạm ở các tầng để tăng diện tích sinh hoạt hoặc để trống làm giếng trời lấy sáng; khi lắp đặt thang máy sau 2 - 3 năm, kỹ thuật viên chỉ cần đưa ray và cabin vào lắp trên hệ khung chờ sẵn mà không tác động đến kết cấu chịu lực của ngôi nhà.
Nhận bảng dự toán chi phí xây nhà 4 tầng sát thực tế khu đất cùng Xây Dựng Thiện Gia
Mỗi lô đất đều có quy định riêng về mật độ xây dựng, khoảng lùi, lộ giới hẻm và địa chất nền móng, nên các phép tính nhẩm theo mét vuông chỉ là bước tham khảo ban đầu. Để có bảng ngân sách chính xác cho căn nhà 4 tầng của gia đình, bạn có thể tự nhẩm nhanh bằng công cụ dự toán trực tuyến hoặc liên hệ trực tiếp với đội ngũ kỹ sư của Xây Dựng Thiện Gia để đặt lịch khảo sát hiện trạng hoàn toàn miễn phí.
Khi làm việc cùng Xây Dựng Thiện Gia theo quy trình 8 bước chuẩn, ngay từ giai đoạn tư vấn đầu tiên, bạn sẽ nhận được:
- Khảo sát hiện trạng và kiểm tra pháp lý miễn phí: Kỹ sư đến tận đất đo đạc, kiểm tra quy hoạch lộ giới, mật độ xây dựng tối đa và đánh giá hiện trạng nhà liền kề.
- Bảng bóc tách dự toán chi tiết theo từng tầng và từng hạng mục: Liệt kê rõ diện tích quy đổi của móng, các tầng lầu, tầng tum, sân thượng, hố chờ thang máy; công khai thương hiệu, mã hiệu vật tư và tách riêng 18 hạng mục vùng xám trước khi ký hợp đồng.
- Cam kết đồng hành bằng biên bản nghiệm thu và bảo hành dài hạn: Giải ngân theo 6 đợt gắn với nghiệm thu thực tế tại công trường (giữ lại 5% sau 30 ngày bàn giao); bảo hành kết cấu 5 năm, hoàn thiện và điện nước âm tường 12 tháng, chống thấm 1 năm kèm lịch kiểm tra định kỳ 6 tháng/lần trong 2 năm đầu.
Bạn hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua thông tin dưới đây để nhận bảng dự toán chi tiết cho khu đất của mình trong vòng 24 giờ:
- Đơn vị thực hiện: Xây Dựng Thiện Gia
- Địa chỉ: 340/58/9 Trần Thị Năm, Trung Mỹ Tây, TP.HCM
- Hotline / Zalo tư vấn kỹ thuật và báo giá: 0982.45.95.75
- Email: xaydungthiengia@gmail.com
- Website: xaydungthiengia.com
Chưa có bình luận nào. Hãy là người đầu tiên chia sẻ ý kiến của bạn.
Để lại bình luận
Hãy để lại ý kiến của bạn bên dưới