Quy trình xây nhà từ A đến Z: 12 giai đoạn thi công và điểm nghiệm thu từng giai đoạn

Quy trình xây nhà dân dụng đạt chuẩn kỹ thuật gồm 5 bước chuẩn bị hồ sơ trước khởi công và 12 giai đoạn thi công trực tiếp ngoài công trường, chia thành phần thô (Giai đoạn 1 đến 8), hoàn thiện (Giai đoạn 9 đến 11) và bàn giao (Giai đoạn 12), gắn liền với các điểm dừng nghiệm thu cùng 6 đợt thanh toán.

Rất nhiều chủ đầu tư lần đầu làm nhà hoặc đập nhà cũ xây lại thường rơi vào thế bị động khi bước vào công trường: không biết hạng mục nào phải làm trước, hạng mục nào làm sau, thời điểm nào cần có mặt để kiểm tra cốt thép, hay khi nào mới nên giải ngân đợt tiền tiếp theo cho nhà thầu. Trên thực tế, các sự cố như nứt tường nhà liền kề, thấm sàn vệ sinh, rò rỉ đường ống âm tường hoặc tranh chấp phát sinh đều bắt nguồn từ việc thiếu một quy trình xây nhà có các mốc kiểm soát định lượng rõ ràng. Dù gia chủ lựa chọn phương án tự cung ưng vật tư hoàn thiện hay ký hợp đồng xây nhà trọn gói, việc nắm vững trình tự 12 giai đoạn kỹ thuật ngoài công trường cùng các điểm dừng nghiệm thu bắt buộc sẽ giúp bạn chủ động kiểm soát chất lượng công trình và bảo vệ ngân sách ngay từ ngày đầu động thổ.

Các bước xây nhà tổng thể từ chuẩn bị đến bàn giao gồm những chặng nào?

Xét trên toàn bộ vòng đowi dự án, các bước xây nhà được chia thành hai chặng lớn: chặng chuẩn bị trước khởi công (từ khảo sát hiện trạng, dự toán, thiết kế, ký hợp đồng đến xin giấy phép xây dựng) và chặng tổ chức thi công ngoài công trường (gồm phần thô, phần hoàn thiện và bàn giao bảo hành). Để chủ đầu tư dễ dàng theo dõi trình tự xây nhà mà không bị nhầm lẫn giữa thủ tục hành chính với công việc kỹ thuật, Xây Dựng Thiện Gia cấu trúc hóa toàn bộ hành trình thành 8 bước làm việc tổng thể, trong đó Bước 6 đến Bước 8 tại hiện trường được bóc tách chi tiết thành 12 giai đoạn kỹ thuật.

Đối với các công trình nhà phố quy mô 3 đến 4 tầng, tổng thời gian thi công trực tiếp tại công trường cho cả 12 giai đoạn thường kéo dài từ 4 đến 5 tháng (với các loại nhà hoặc quy mô đặc thù khác, tiến độ chi tiết sẽ được lập và báo cụ thể sau khi khảo sát hiện trạng). Nếu muốn xem chi tiết cách phân bổ số tuần cho từng hạng mục và các nguyên nhân khách quan gây trễ hẹn, chủ nhà có thể tham khảo thêm bài phân tích xây nhà 3 tầng mất bao lâu. Dưới đây là bảng ma trận đối chiếu giữa 8 bước làm việc tổng thể, 12 giai đoạn thi công hiện trường và 6 đợt giải ngân chuẩn tại Xây Dựng Thiện Gia:

5 bước chuẩn bị trước khi khởi công chủ nhà cần hoàn tất những gì?

Trước khi đưa máy móc và nhân công vào khu đất, chủ đầu tư cần hoàn tất 5 bước chuẩn bị nền tảng gồm: khảo sát hiện trạng thực địa, lập dự toán ngân sách, thiết kế bản vẽ kỹ thuật thi công, ký kết hợp đồng và hoàn thiện hồ sơ pháp lý cấp phép. Việc chuẩn bị kỹ lưỡng ở chặng tiền dự án giúp khóa chặt phương án kết cấu ngay từ đầu, tránh tình trạng vừa xây vừa đập sửa làm đội chi phí và kéo dài thời gian thi công.

1. Bước 1 - Khảo sát hiện trạng khu đất (Miễn phí): Kỹ sư trực tiếp đến khu đất để đo đạc kích thước thực tế so với sổ hồng, kiểm tra chiều rộng hẻm tiếp cận (xác định hẻm dưới 3 m hay xe tải vật tư có vào tận nơi được không), quan sát cao độ mặt đường hiện hữu để tính toán cốt nền, đồng thời đánh giá kết cấu của các công trình liền kề.
2. Bước 2 - Tư vấn công năng và lập dự toán sơ bộ: Dựa trên nhu cầu sinh hoạt của gia đình và quy định mật độ xây dựng, khoảng lùi tại địa phương, kỹ sư lập bảng bóc tách diện tích quy đổi từng tầng (móng, trệt, các lầu, sân thượng, mái) và dự toán ngân sách. Tại Xây Dựng Thiện Gia, báo giá luôn tách bạch phần nằm trong hợp đồng và các hạng mục tính riêng ngoài gói để chủ nhà chủ động dòng tiền.
3. Bước 3 - Thống nhất phụ lục vật tư và ký hợp đồng thi công (Đợt 1 - 10%): Trước khi đặt bút ký hợp đồng và thanh toán Đợt 1 (10% giá trị hợp đồng), chủ nhà nên đọc kỹ các thuật ngữ xây dựng trong bản vẽ cùng bảng phụ lục vật tư (ghi rõ thương hiệu thép, mác bê tông, loại gạch, ống nước, dây điện và đơn giá trần vật tư hoàn thiện). Mọi khoản phát sinh trong quá trình làm nhà chỉ được tính khi có biên bản xác nhận của cả hai bên trước khi thi công.
4. Bước 4 - Thiết kế hồ sơ kỹ thuật thi công: Hồ sơ thiết kế được triển khai trong khoảng 25 đến 35 ngày làm việc (bao gồm tối đa 3 lần chỉnh sửa mặt bằng công năng và 2 lần chỉnh sửa phối cảnh 3D mặt tiền). Theo quy định tại Nghị định 207/2026/NĐ-CP (hiệu lực từ ngày 01/7/2026), chỉ những nhà ở riêng lẻ dưới 3 tầng, tổng diện tích sàn dưới 250 m² và chiều cao dưới 12 m thì chủ đầu tư mới được tự tổ chức thiết kế; các công trình từ 3 tầng trở lên hoặc diện tích sàn lớn hơn cần có bộ bản vẽ kết cấu và điện nước do đơn vị có chuyên môn thực hiện để đảm bảo an toàn chịu lực.
5. Bước 5 - Xin giấy phép xây dựng và nộp thông báo khởi công: Theo Điều 43 Luật Xây dựng 2025 (số 135/2025/QH15) và Nghị định 217/2026/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 01/7/2026), thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ hiện nay được phân cấp về UBND cấp xã (phường, xã). Dù luật mới có quy định miễn phép cho nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m² ở một số khu vực, phần lớn nhà phố nằm trong khu vực phát triển đô thị hoặc khu có quy chế quản lý kiến trúc vẫn bắt buộc phải xin phép trước khi khởi công. Ngay cả trường hợp thuộc diện miễn giấy phép, chủ đầu tư vẫn phải nộp hồ sơ thông báo thời điểm khởi công kèm bản vẽ cho UBND cấp xã. Khi ký hợp đồng thi công trọn gói hoặc phần thô tại Xây Dựng Thiện Gia, khách hàng được tặng toàn bộ phí dịch vụ xin giấy phép xây dựng và 100% phí thiết kế gói Cơ bản.

Quy trình thi công phần thô gồm mấy giai đoạn kỹ thuật? (Giai đoạn 1 đến 8)

Trong quy trình thi công nhà ở ngoài công trường, phần thô đóng vai trò là khung xương chịu lực và bao gồm 8 giai đoạn kỹ thuật liên tiếp: từ chuẩn bị mặt bằng, ép cọc, thi công móng, đà kiềng - bể ngầm, cột - dầm - sàn các tầng, kết cấu mái, xây tường - đi điện nước âm tường cho đến tô trát và chống thấm. Toàn bộ 8 giai đoạn này quyết định trực tiếp đến độ bền vững, khả năng chống lún nứt và chống thấm của ngôi nhà trong hàng chục năm sử dụng.

Điểm cốt tử mà chủ nhà cần lưu ý ở chặng phần thô là quy định về nghiệm thu công việc xây dựng bị che khuất theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 01/7/2026): tất cả các bộ phận ngầm hoặc nằm ẩn bên trong kết cấu như cọc ép, cốt thép đài móng, bể tự hoại, cốt thép dầm sàn và hệ thống ống điện nước âm tường bắt buộc phải được kiểm tra, chụp ảnh đối chiếu với bản vẽ và ký biên bản nghiệm thu trước khi đổ bê tông hoặc tô vữa che lấp.

Giai đoạn 1 và 2: Chuẩn bị mặt bằng, ghi nhận hiện trạng nhà liền kề và ép cọc gia cố nền

Hai giai đoạn mở đầu tại công trường tập trung vào việc giải phóng không gian thi công, phòng ngừa tranh chấp pháp lý với hàng xóm và xử lý nền đất sâu bên dưới đáy móng:

• Giai đoạn 1 - Chuẩn bị mặt bằng: Nếu trên đất còn công trình cũ, đội ngũ tiến hành phá dỡ và vận chuyển phế thải (hạng mục phá dỡ nhà cũ và gia cố nhà liền kề luôn được bóc tách tính riêng ngoài gói xây dựng theo hiện trạng thực tế). Tiếp theo, nhà thầu dọn sạch mặt bằng, dựng hàng rào tôn che chắn, lắp đặt đồng hồ điện nước tạm, giác móng định vị tim trục - cao độ chuẩn theo đúng ranh đất trên giấy phép xây dựng. Đặc biệt, kỹ sư Xây Dựng Thiện Gia luôn thực hiện bước ghi nhận hiện trạng nhà liền kề: chụp ảnh toàn bộ tường, sàn, trần của các hộ giáp ranh và lập biên bản có chữ ký xác nhận của hàng xóm về các vết nứt cũ (nếu có) trước khi đưa máy móc vào hoạt động.
• Giai đoạn 2 - Ép cọc / gia cố nền: Đối với các công trình sử dụng móng cọc hoặc cần gia cố nền đất yếu, nhà thầu tập kết cọc bê tông cốt thép và dàn máy ép (ép tải hoặc ép neo/robot tùy điều kiện mặt bằng và hẻm tiếp cận). Quá trình ép cọc thử và ép đại trà được ghi chép đầy đủ vào nhật ký ép cọc (số thứ tự tim cọc, chiều dài cọc thực tế ép xuống đất, áp lực đồng hồ ép). Chi phí ép cọc bê tông được tính riêng theo tổng số mét dài cọc thực tế thi công cộng với chi phí ca máy.
• Điểm dừng nghiệm thu Giai đoạn 1 và 2: Chủ đầu tư kiểm tra biên bản ghi nhận hiện trạng nhà liền kề, xác nhận dây căng tim trục không lấn ranh đất, kiểm tra chủng loại cọc bê tông đưa vào công trường và ký xác nhận nhật ký khối lượng mét dài cọc ép thực tế trước khi cho máy đào đất hố móng.

Giai đoạn 3 và 4: Đào đất, thi công móng, đà kiềng, bể nước ngầm và bể tự hoại

Sau khi hoàn tất gia cố nền, công trường bước vào thi công kết cấu phần ngầm dưới cốt sàn tầng trệt (Giai đoạn 3 và Giai đoạn 4), gắn liền với mốc giải ngân Đợt 2 của hợp đồng:

• Giai đoạn 3 - Đào đất, thi công móng: Đội thi công đào đất hố móng đến đúng cao độ thiết kế, cắt đầu cọc bê tông để lộ phần thép chờ ngàm vào đài móng (nếu dùng móng cọc), vệ sinh hố móng và đổ lớp bê tông lót làm phẳng đáy móng. Tùy thuộc vào phương án kết cấu đã chọn trong các loại móng nhà (móng đơn, móng cọc, móng băng hay móng bè), thợ sắt tiến hành gia công và lắp dựng cốt thép đài móng, dầm móng và thép chờ cổ cột bằng đúng chủng loại thép chuẩn trong hợp đồng (Việt Nhật, Hòa Phát hoặc Pomina), kê đầy đủ con kê bê tông để tạo lớp bảo vệ cốt thép rồi ghép cốp pha và đổ bê tông thương phẩm mác 250.
• Điểm dừng nghiệm thu Giai đoạn 3 & Thanh toán Đợt 2 (20%): Chủ nhà hoặc giám sát bắt buộc kiểm tra đường kính thép, khoảng cách đan thép móng, vị trí thép chờ cổ cột và độ kín khít của cốp pha trước khi bơm bê tông móng. Sau khi bê tông móng đông kết, tháo cốp pha và nghiệm thu đạt yêu cầu, hai bên ký biên bản nghiệm thu móng để chủ nhà thanh toán Đợt 2 (20% giá trị hợp đồng).
• Giai đoạn 4 - Đà kiềng, bể nước ngầm, bể tự hoại: Tiếp nối phần móng, đội thi công lắp dựng cốt thép và đổ bê tông hệ đà kiềng giằng khóa toàn bộ chân cột ở cao độ nền trệt. Song song đó, khu vực bể tự hoại và bể nước ngầm được thi công chống thấm kỹ lưỡng, lắp đặt sẵn hệ thống ống chờ cấp thoát nước và ống thông hơi bằng ống nhựa Bình Minh xuyên qua đà kiềng (tránh tuyệt đối việc quên đặt ống chờ phải đục xuyên đà kiềng sau này), sau đó bơm nước thử độ kín của bể trước khi san lấp đất tôn nền và đầm chặt nền tầng trệt.

Giai đoạn 5 và 6: Thi công cột, dầm, sàn các tầng và kết cấu mái

Giai đoạn 5 và Giai đoạn 6 là thời kỳ công trường nhộn nhịp nhất để dựng lên toàn bộ bộ khung bê tông cốt thép chịu lực từ tầng trệt lên đến đỉnh mái:

• Giai đoạn 5 - Cột, dầm, sàn các tầng: Quy trình lặp lại tuần tự cho từng tầng lầu: (1) Buộc cốt thép cột, kê con kê bảo vệ, đóng cốp pha cột, cân chỉnh độ thẳng đứng bằng máy laser và đổ bê tông cột; (2) Lắp dựng hệ giáo chống và cốp pha dầm sàn, rải thép dầm và thép sàn theo đúng bản vẽ kết cấu, đặt các ống chờ xuyên sàn cho hệ thống điện nước; (3) Kiểm tra phiếu xuất xưởng, đo độ sụt tại chân công trình và đúc mẫu thử nén trước khi bơm bê tông thương phẩm mác 250 cho sàn; (4) Tưới nước giữ ẩm bảo dưỡng bê tông liên tục và chỉ tháo dỡ cốp pha khi bê tông đã đạt cường độ chịu lực theo quy định.
• Giai đoạn 6 - Mái: Tùy theo kiến trúc ngôi nhà, đội ngũ thi công đổ bê tông cốt thép sàn mái bằng, đổ mái dốc dán ngói hoặc lắp dựng hệ khung kèo thép lợp ngói, lợp tôn theo đúng độ dốc thoát nước mưa và gia cố gờ chắn nước xung quanh sê-nô thu nước mái.
• Điểm dừng nghiệm thu Giai đoạn 5 - 6 & Thanh toán Đợt 3 (25%): Trước mỗi mẻ đổ bê tông sàn các tầng và sàn mái, chủ nhà cần nghiệm thu cốt thép dầm sàn (đặc biệt là thép gia cường gối dầm, lưới thép 2 lớp và con kê bê tông), kiểm tra niêm chì xe bồn bê tông thương phẩm mác 250 và ký lên phiếu mẫu nén bê tông. Sau khi hoàn tất nghiệm thu toàn bộ phần khung, sàn các tầng và kết cấu mái, chủ đầu tư giải ngân Đợt 3 (25% giá trị hợp đồng).

"Trong 12 giai đoạn thi công, hai thời điểm không thể làm lại nếu xảy ra sai sót là lúc chuẩn bị bơm bê tông móng (Giai đoạn 3) và trước khi đổ bê tông sàn các tầng (Giai đoạn 5). Tại công trường của Xây Dựng Thiện Gia, kỹ sư bắt buộc phải gửi hình ảnh nghiệm thu con kê bê tông, khoảng cách đai cột, thép âm sàn và phiếu giao nhận bê tông thương phẩm mác 250 lên nhóm làm việc chung, có xác nhận biên bản nghiệm thu rồi mới cho phép xả bê tông từ bồn bơm."

Lê Xuân Thiện, Người sáng lập Xây Dựng Thiện Gia, Phụ trách quản lý thi công nhà ở

Giai đoạn 7 và 8: Xây tường, đi điện nước âm tường, tô trát và chống thấm

Một nhầm lẫn rất phổ biến trên thị trường là nhiều đơn vị xếp công tác tô trát tường hoặc đi đường ống điện nước âm vào phần hoàn thiện. Tại Xây Dựng Thiện Gia, cả Giai đoạn 7 và Giai đoạn 8 đều nằm trọn trong phạm vi Thi công phần thô (do nhà thầu cung cấp toàn bộ vật tư và nhân công):

• Giai đoạn 7 - Xây tường, đi điện nước âm tường: Đội thợ xây dựng hệ tường bao che và tường ngăn phòng bằng gạch tuynel 8x8x18 liên kết bằng vữa xi măng Hà Tiên hoặc Insee, có cấy thép râu neo vào cột bê tông, đổ lanh tô bê tông cốt thép trên các ô cửa và giằng tường chống nứt. Khi tường xây đạt độ cứng, đội cơ điện (ME) dùng máy cắt chuyên dụng cắt rãnh tường (không đục phá thủ công làm vỡ gạch), lắp đặt hệ thống ống cấp thoát nước Bình Minh, ống luồn dây điện chống cháy, kéo dây điện Cadivi và gắn toàn bộ đế âm công tắc, ổ cắm theo đúng bản vẽ điện nước.
• Giai đoạn 8 - Tô trát, chống thấm: Trước khi tô trát, thợ đóng lưới thép mắt cáo tại tất cả các vị trí tiếp giáp giữa đà bê tông với tường gạch và dọc theo các rãnh ống điện nước vừa lấp để ngăn ngừa nứt chân chim. Tường trong và ngoài nhà được ghém mốc chuẩn và tô trát phẳng bằng vữa xi măng. Tiếp đó, đội ngũ xử lý cổ ống xuyên sàn và thi công quét hóa chất chống thấm Sika hoặc Kova tại toàn bộ các khu vực tiếp xúc nước gồm sàn nhà vệ sinh, sân thượng, sàn mái và ban công.
• Điểm dừng nghiệm thu Giai đoạn 7 - 8 & Thanh toán Đợt 4 (20%): Chủ đầu tư cần lưu ý 3 bài kiểm tra bắt buộc trong quá trình nghiệm thu phần thô ở chặng này: (1) Bơm thử áp lực đường ống nước cấp để kiểm tra các mối nối không bị rò rỉ trước khi tô vữa lấp kín rãnh ống; (2) Dùng thước nhôm dài và ni-vô kiểm tra độ phẳng, độ thẳng đứng và góc vuông của tường sau khi tô trát; (3) Bơm nước ngâm thử sàn vệ sinh, sân thượng liên tục từ 24 đến 48 giờ để xác nhận không thấm rỉ xuống trần tầng dưới trước khi cán nền bảo vệ. Hoàn tất nghiệm thu xây tô và chống thấm, chủ đầu tư thanh toán Đợt 4 (20% giá trị hợp đồng).

Quy trình thi công hoàn thiện và bàn giao diễn ra theo trình tự nào? (Giai đoạn 9 đến 12)

Sau khi khép lại 8 giai đoạn phần thô và nghiệm thu xong lớp áo vữa tô trát cùng chống thấm, công trình chuyển sang Bước 7 (Thi công hoàn thiện, gồm Giai đoạn 9 đến Giai đoạn 11) và Bước 8 (Bàn giao và bảo hành, tức Giai đoạn 12). Nguyên tắc tổ chức thi công xuyên suốt ở chặng hoàn thiện là "từ trên xuống dưới, từ trong ra ngoài, công việc ướt và bụi làm trước, công việc khô và sạch làm sau" nhằm tránh tình trạng các tổ đội dẫm đạp hoặc làm trầy xước bề mặt vừa làm xong.

Đối với các gia chủ lựa chọn gói dịch vụ xây nhà phần thô và nhân công hoàn thiện (tức chủ nhà tự mua vật tư hoàn thiện như gạch ốp lát, keo chà ron, bột trét, sơn nước, thiết bị vệ sinh, bóng đèn để đội thợ Xây Dựng Thiện Gia thi công lắp đặt), gia chủ cần chốt mẫu và đặt hàng vật tư từ cuối Giai đoạn 7 đến Giai đoạn 8 để vật tư về kịp công trường ngay khi bước sang Giai đoạn 9, giúp mạch thi công không bị gián đoạn.

Giai đoạn 9 và 10: Đóng trần thạch cao, ốp lát gạch đá, sơn nước và lắp đặt cửa

Giai đoạn 9 và Giai đoạn 10 là bước định hình toàn bộ thẩm mỹ bề mặt của không gian nội thất và mặt tiền ngôi nhà:

• Giai đoạn 9 - Trần thạch cao, ốp lát: Tổ đội thạch cao tiến hành đi hệ khung xương kẽm và bắn tấm thạch cao trần các tầng (lưu ý chừa sẵn nắp thăm trần tại vị trí van khóa nước, hộp kỹ thuật và khoét lỗ đèn theo bản vẽ chiếu sáng).Lưu ý trong gói phần thô, hạng mục trần thạch cao nằm ngoài gói và được báo giá riêng theo nhu cầu thiết kế. Tiếp theo, thợ hồ cán nền vữa xi măng tạo độ phẳng cho sàn các phòng, tạo độ dốc chuẩn về phía phễu thu sàn đối với nhà vệ sinh, ban công và sân thượng, sau đó tiến hành ốp lát gạch nền, gạch tường phòng tắm bằng vữa hoặc keo dán gạch và chà ron kín mạch.
• Giai đoạn 10 - Sơn nước, lắp cửa: Thợ sơn vệ sinh bề mặt tường tô, trét 2 lớp bột bả làm phẳng, xả nhám mịn kết hợp soi đèn kiểm tra độ phẳng, sau đó lăn lớp sơn lót kháng kiềm và sơn phủ màu hoàn thiện (trong gói trọn gói sử dụng sơn Maxilite cho gói Trung Bình, Nippon cho gói TB - Khá và Dulux hoặc Jotun cao cấp cho gói Khá +). Song song với lớp sơn phủ cuối, các đơn vị cung cấp tiến hành lắp đặt hệ khung và cánh cửa đi, cửa sổ (nhôm Xingfa hoặc gỗ), ốp đá cầu thang và lắp dựng lan can cầu thang, ban công.
• Điểm dừng nghiệm thu Giai đoạn 9 và 10: Chủ đầu tư kiểm tra cốt cao độ trần thạch cao; dùng búa cao su gõ kiểm tra độ đặc chắc của gạch lát nền (tránh gạch bị bộp rỗng bên dưới), kiểm tra đường ron gạch thẳng đều; đổ nước trực tiếp lên sàn nhà vệ sinh và ban công để kiểm tra nước rút hết về phễu thu sàn mà không bị đọng vũng; đồng thời kiểm tra độ kín khít của gioăng cửa nhôm và bề mặt sơn không bị lệch màu hay gợn vết lăn.

Giai đoạn 11 và 12: Lắp thiết bị điện nước, vệ sinh, nghiệm thu tổng thể và bàn giao

Hai giai đoạn cuối cùng tập trung vào việc lắp đặt các thiết bị vận hành, kiểm tra tổng thể toàn công trình và bàn giao hồ sơ đưa ngôi nhà vào sử dụng:

• Giai đoạn 11 - Lắp thiết bị điện, nước, vệ sinh: Khi trần, tường và sàn đã sạch bụi sơn vữa, đội cơ điện lắp đặt mặt công tắc, ổ cắm (Sino, Panasonic hoặc Schneider tùy gói), aptomat tủ điện các tầng, hệ thống đèn chiếu sáng, đèn trang trí cầu thang, mặt tiền. Tại khu vực mái và các phòng tắm, thợ lắp đặt bồn nước inox và chân kê, máy bơm nước, máy nước nóng (năng lượng mặt trời hoặc bình nóng lạnh điện), bồn cầu, lavabo, vòi tắm sen, gương và phụ kiện, mặt đá bàn bếp cùng bồn rửa chén.
• Điểm dừng nghiệm thu Giai đoạn 11 & Thanh toán Đợt 5 (20%): Chủ đầu tư cùng kỹ sư bật thử toàn bộ các lộ điện chiếu sáng, đo kiểm điện áp từng ổ cắm, mở đồng thời các vòi nước để kiểm tra áp lực máy bơm, xả thử bồn cầu và kiểm tra độ kín của xi-phông thoát nước lavabo, bồn rửa bếp. Sau khi nghiệm thu hoàn thiện đạt yêu cầu, chủ đầu tư thanh toán Đợt 5 (20% giá trị hợp đồng).
• Giai đoạn 12 - Vệ sinh, nghiệm thu tổng thể, bàn giao & Thanh toán Đợt 6 (5%): Nhà thầu thực hiện vệ sinh công nghiệp toàn bộ ngôi nhà (tẩy sạch vết sơn, xi măng bám trên kính, sàn gạch), vận chuyển hết xà bần khỏi mặt bằng và tiến hành nghiệm thu tổng thể lần cuối cùng chủ đầu tư để bàn giao chìa khóa. Khi bàn giao, Xây Dựng Thiện Gia trao lại bộ bản vẽ hoàn công hệ thống điện nước âm tường (để gia chủ biết chính xác đường đi của ống nước và dây điện khi cần khoan treo đồ sau này) cùng sổ bảo hành chính thức. Đặc biệt, khoản Đợt 6 (5% giá trị hợp đồng còn lại) chỉ được thanh toán sau 30 ngày kể từ ngày bàn giao để chủ nhà hoàn toàn yên tâm kiểm chứng sự vận hành thực tế của công trình.

Ngay từ thời điểm ký biên bản bàn giao ở Giai đoạn 12, công trình được kích hoạt chế độ hậu mãi theo đúng chính sách bảo hành của Xây Dựng Thiện Gia: bảo hành 5 năm đối với phần kết cấu chịu lực (móng, cột, dầm, sàn), 12 tháng đối với phần hoàn thiện và hệ thống điện nước âm tường, 1 năm đối với hạng mục chống thấm (sàn vệ sinh, sân thượng, mái) và bảo hành theo chế độ nhà sản xuất đối với các thiết bị lắp đặt. Mọi yêu cầu hỗ trợ của chủ nhà gửi qua Zalo đều được xác nhận trong vòng 24 giờ; trường hợp khẩn cấp (như rò nước lớn, chập điện, thấm lan) kỹ thuật viên sẽ có mặt trong vòng 48 giờ, và các trường hợp kiểm tra thông thường được xử lý trong 3 ngày làm việc. Ngoài ra, sau khi nhận bàn giao nhà, chủ đầu tư có nhu cầu cập nhật tài sản gắn liền với đất lên sổ hồng có thể sử dụng thêm dịch vụ hoàn công (hạng mục pháp lý tính riêng ngoài gói xây dựng).

Bảng checklist 12 giai đoạn thi công và điểm dừng nghiệm thu chủ nhà cần có mặt

Để chủ đầu tư dễ dàng lưu lại trên điện thoại và đối chiếu nhanh mỗi khi ghé kiểm tra công trường, bảng dưới đây tóm tắt trọn vẹn 12 giai đoạn thi công, các tiêu chí kiểm tra cốt lõi tại từng điểm dừng nghiệm thu, những lỗi thi công cần ngăn chặn sớm và mốc giải ngân tương ứng. Trong trường hợp gia chủ tự thuê đội thợ lẻ hoặc muốn tìm hiểu sâu hơn cách dùng thước, ni-vô đo kiểm từng cấu kiện, bạn có thể xem thêm bài hướng dẫn về kinh nghiệm giám sát xây nhà của kỹ sư hiện trường.

Câu hỏi thường gặp về quy trình xây nhà

Tổng thời gian thực hiện quy trình xây nhà phố 3 đến 4 tầng mất bao lâu?

Thời gian thi công trực tiếp ngoài công trường cho nhà phố 3 đến 4 tầng dao động từ 4 đến 5 tháng (đối với biệt thự hoặc quy mô khác sẽ được lập bảng tiến độ và báo cụ thể sau khi khảo sát hiện trạng). Trước khi khởi công, chủ nhà cần tính thêm khoảng 25 đến 35 ngày làm việc cho bước thiết kế hồ sơ kỹ thuật (gồm tối đa 3 lần sửa mặt bằng và 2 lần sửa phối cảnh) cùng thời gian xin giấy phép xây dựng.

Chủ nhà bận đi làm không ra công trường mỗi ngày thì cần có mặt ở những mốc nào?

Nếu không thể ra công trường hằng ngày, chủ nhà chỉ cần trực tiếp có mặt tại 4 điểm dừng nghiệm thu gắn liền với các đợt giải ngân: (1) Nghiệm thu cốt thép móng trước khi đổ bê tông móng (Đợt 2 - 20%); (2) Nghiệm thu cốt thép dầm sàn các tầng và kết cấu mái (Đợt 3 - 25%); (3) Chứng kiến thử áp lực ống nước âm, ngâm thử nước chống thấm 24 đến 48 giờ và nghiệm thu xây tô (Đợt 4 - 20%); (4) Nghiệm thu vận hành thiết bị hoàn thiện (Đợt 5 - 20%) và nhận bàn giao tổng thể.

Tô trát tường và đi điện nước âm tường thuộc giai đoạn phần thô hay hoàn thiện?

Trong quy trình chuẩn của Xây Dựng Thiện Gia, cả công tác xây tường, đi hệ thống ống cấp thoát nước và dây điện âm tường (Giai đoạn 7) lẫn công tác tô trát tường trong ngoài, cán nền và quét chống thấm (Giai đoạn 8) đều thuộc phạm vi Thi công phần thô. Chặng Thi công hoàn thiện (Giai đoạn 9 đến 11) chỉ bắt đầu từ lúc đóng trần thạch cao, ốp lát gạch đá, bả bột sơn nước, lắp cửa và lắp đặt thiết bị điện, nước, vệ sinh.

Nhà ở riêng lẻ hiện nay có bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng trước khi khởi công không?

Theo Điều 43 Luật Xây dựng 2025 (số 135/2025/QH15) và Nghị định 217/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/7/2026, nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m² chỉ được miễn giấy phép nếu không nằm trong khu vực phát triển đô thị, khu chức năng hoặc khu có quy chế quản lý kiến trúc. Do đó, phần lớn nhà phố tại các đô thị vẫn bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng tại UBND cấp xã trước khi khởi công (riêng nhà thuộc diện miễn phép vẫn phải nộp thông báo khởi công).

Thủ tục hoàn công được thực hiện ở bước nào và có nằm trong hợp đồng xây dựng không?

Thủ tục hoàn công (cập nhật tài sản gắn liền với đất lên sổ hồng) được thực hiện sau khi kết thúc Giai đoạn 12, dựa trên giấy phép xây dựng, bản vẽ hoàn công và các biên bản nghiệm thu công trình. Tại Xây Dựng Thiện Gia, hoàn công là dịch vụ pháp lý tính riêng ngoài gói thi công (không nằm trong khoản tặng như xin giấy phép xây dựng), với mức phí dịch vụ từ 8.000.000 đ đến 13.000.000 đ cho nhà có tổng diện tích sàn từ 500 m² trở xuống (chưa gồm lệ phí nhà nước, đo đạc lại và lệ phí trước bạ 0,5%).

Nhận bảng quy trình thi công chi tiết và đặt lịch khảo sát hiện trạng miễn phí cùng Xây Dựng Thiện Gia

Một quy trình xây nhà bài bản không nằm ở những lời hứa tiến độ chung chung, mà được chứng minh bằng biên bản nghiệm thu tại từng điểm dừng kỹ thuật, chủng loại vật tư công khai và cơ chế giữ lại 5% giá trị hợp đồng trong 30 ngày sau bàn giao. Với phương châm "Kiến tạo tổ ấm trọn vẹn", đội ngũ kỹ sư Xây Dựng Thiện Gia sẵn sàng đồng hành cùng gia chủ từ bước khảo sát khu đất đầu tiên cho đến khi trao tận tay bộ bản vẽ hoàn công điện nước và sổ bảo hành kết cấu 5 năm.

Trước khi làm việc trực tiếp với kỹ sư, bạn có thể sử dụng ngay công cụ tính chi phí xây nhà online để tự ước tính ngân sách sơ bộ theo diện tích lô đất, số tầng và loại móng, hoặc liên hệ trực tiếp với Xây Dựng Thiện Gia để đặt lịch khảo sát hiện trạng miễn phí và nhận bộ Checklist nghiệm thu 12 giai đoạn:

• Đơn vị thực hiện: Xây Dựng Thiện Gia
• Địa chỉ: 340/58/9 Trần Thị Năm, Trung Mỹ Tây, TP.HCM
• Hotline / Zalo tư vấn kỹ thuật 24/7: 0982.45.95.75
• Email: xaydungthiengia@gmail.com
• Website: xaydungthiengia.com