Xây nhà trọn gói: Báo giá 2026 theo m², công khai vật tư từng gói

Bạn đang chuẩn bị xây nhà nhưng chưa rõ giá xây nhà trọn gói năm 2026 là bao nhiêu một mét vuông, gói nào phù hợp và tổng tiền sẽ ra sao? Bài viết dưới đây trình bày bảng giá xây nhà trọn gói của Xây Dựng Thiện Gia, cách tính diện tích kèm 2 ví dụ, vật tư từng gói có giá trần, các khoản chưa bao gồm, cách xử lý phát sinh, lịch thanh toán và chính sách bảo hành. Bạn có thể dùng ngay những thông tin này để dự trù ngân sách hoặc so sánh khi làm việc với các nhà thầu khác.

Xây nhà trọn gói tại Xây Dựng Thiện Gia có 3 mức đơn giá: 5.000.000 đồng/m² (gói Tiêu chuẩn), 5.600.000 đồng/m² (gói Khá) và 6.500.000 đồng/m² (gói Cao cấp), tính trên diện tích xây dựng quy đổi. Giá đã gồm thiết kế và xin giấy phép xây dựng. Nhà phố 3 đến 4 tầng thi công khoảng 4 đến 5 tháng, thanh toán 6 đợt theo nghiệm thu, bảo hành kết cấu 5 năm.

Xây nhà trọn gói là gì?

Xây nhà trọn gói là hình thức chủ nhà giao cho một đơn vị lo toàn bộ việc làm nhà, từ thiết kế, xin giấy phép, xây phần thô đến hoàn thiện và bàn giao. Nhà thầu cung cấp cả vật tư lẫn nhân công theo hợp đồng. Chủ nhà duyệt thiết kế, chọn gói vật tư, cùng nghiệm thu từng giai đoạn và nhận nhà.

Hình thức này phù hợp với gia đình xây nhà lần đầu, không có nhiều thời gian đi chọn vật tư hay làm việc với nhiều đội thợ, và muốn biết tổng chi phí ngay từ đầu. Nếu bạn có sẵn nguồn vật tư hoàn thiện và muốn tự chọn từng món, gói xây nhà phần thô có thể hợp hơn. So sánh đầy đủ ba hình thức trọn gói, phần thô và tự quản được phân tích trong bài nên xây nhà trọn gói hay phần thô.

Dịch vụ xây nhà trọn gói gồm những hạng mục nào?

Dịch vụ xây nhà trọn gói của Xây Dựng Thiện Gia gồm tư vấn, thiết kế, xin phép, thi công phần thô, thi công hoàn thiện và bàn giao. Những hạng mục nằm ngoài gói được ghi rõ ngay khi báo giá, để bạn biết trước khoản nào phải chuẩn bị thêm.

Xây Dựng Thiện Gia nhận thiết kế và thi công nhà ở tại TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu. Danh mục đầy đủ từng hạng mục và vật tư có trong bài xây nhà trọn gói bao gồm những gì.

Báo giá xây nhà trọn gói theo 3 gói vật tư

Báo giá xây nhà trọn gói của Xây Dựng Thiện Gia chia thành 3 gói theo mức vật tư hoàn thiện. Phần kết cấu của cả ba gói dùng cùng một loại vật tư, nên độ bền móng, cột, dầm, sàn như nhau. Khác biệt nằm ở gạch, sơn, thiết bị vệ sinh, cửa và đá.

Giá tham khảo, chưa gồm VAT, thay đổi theo thời điểm. Áp dụng cho nhà phố và nhà cấp 4 (riêng hệ số mái ngói, gác lửng và hạng mục sân rào xem tại bài xây nhà cấp 4 trọn gói). Biệt thự có đơn giá riêng, báo sau khi khảo sát, xem thêm tại bài xây biệt thự trọn gói.

Nên chọn gói nào?

Gói nên chọn phụ thuộc vào việc bạn xây để ở lâu dài, để cho thuê hay muốn đầu tư nhiều cho thẩm mỹ. Vì kết cấu ba gói giống nhau, bạn chỉ cần cân nhắc phần hoàn thiện.

Bạn cũng có thể chọn gói Khá làm nền rồi nâng riêng vài hạng mục như mặt tiền hoặc phòng tắm chính. Phần chênh lệch được tính theo giá trần, có biên bản xác nhận trước khi đặt hàng.

Giá xây nhà trọn gói trong hẻm nhỏ và nhà diện tích nhỏ

Nhà trong hẻm nhỏ và nhà có diện tích nhỏ có đơn giá cao hơn, vì chi phí thi công thực tế cao hơn trên mỗi mét vuông.

Mức điều chỉnh được ghi trong báo giá sau khi khảo sát, không cộng thêm sau khi đã ký hợp đồng.

Đơn giá trên chưa bao gồm những khoản nào?

Đơn giá xây nhà trọn gói chưa bao gồm các khoản phụ thuộc vào nền đất, hiện trạng và nhu cầu riêng của từng nhà. Chúng tôi liệt kê ngay từ đầu, vì phần lớn tranh cãi về "phát sinh" đến từ những khoản không ai nói ra lúc ký hợp đồng.

• Ép cọc bê tông hoặc khoan cọc nhồi, tính theo mét dài thực tế sau khảo sát.
• Khảo sát địa chất, nếu nền đất yếu hoặc nhà từ 4 tầng trở lên.
• Phá dỡ nhà cũ, dọn dẹp mặt bằng.
• Gia cố, chống đỡ nhà liền kề khi cần thiết.
• Nội thất rời: tủ bếp, tủ áo, giường, sofa, rèm cửa.
• Thiết bị điện lạnh, điện tử: máy lạnh, máy nước nóng, camera.
• Đấu nối điện, nước chính thức với đơn vị cấp điện, cấp nước.
• Lệ phí nhà nước khi xin phép và dịch vụ hoàn công sau khi xây xong.
• Thuế VAT nếu cần xuất hóa đơn.

Cách tính chi phí xây nhà trọn gói

Chi phí xây nhà trọn gói được tính bằng diện tích xây dựng quy đổi nhân với đơn giá của gói bạn chọn.

Tổng chi phí = Diện tích xây dựng quy đổi × Đơn giá của gói

Diện tích quy đổi là tổng diện tích từng hạng mục sau khi nhân với hệ số. Sàn các tầng tính đủ 100%, còn móng, mái, sân thượng tính theo tỷ lệ vì khối lượng thi công khác nhau. Bạn có thể nhập số liệu nhà mình vào công cụ tính chi phí xây dựng để ra con số nhanh.

Hệ số tính diện tích móng, mái, sân thượng

Hệ số cụ thể trong khoảng trên được chốt sau khi khảo sát và có bản vẽ, ghi trong báo giá. Hai ví dụ dưới đây dùng đúng bảng hệ số này. Cách tính chi tiết từng trường hợp như hầm theo độ sâu, ban công đua có trong bài cách tính diện tích xây dựng.

Ví dụ 1: nhà 4x16 m, 1 trệt 2 lầu

Ví dụ minh họa cách tính, không phải báo giá cho một công trình cụ thể.

Lô đất 4x16 m, diện tích 64 m², chiều sâu 16 m tính từ ranh lộ giới. Theo Quyết định 56/2021/QĐ-UBND của UBND TP.HCM, lô đất trên 50 m² có chiều sâu từ 16 m trở lên phải chừa khoảng lùi phía sau tối thiểu 2 m. Vì vậy phần xây dựng mỗi sàn là 4x14 m, bằng 56 m². Nhà 1 trệt 2 lầu, mái bê tông cốt thép, móng băng, chưa tính ban công.

Tổng diện tích quy đổi trên 200 m² nên không cộng phụ thu 5%. Nếu nhà nằm trong hẻm dưới 3 m, cộng thêm 8 đến 10%.

Ví dụ 2: nhà 5x18 m, 3 tầng có tum và sân thượng

Ví dụ minh họa cách tính, không phải báo giá cho một công trình cụ thể.

Lô đất 5x18 m, diện tích 90 m², chiều sâu 18 m nên phải chừa khoảng lùi phía sau tối thiểu 2 m. Phần xây dựng mỗi sàn là 5x16 m, bằng 80 m². Nhà gồm trệt, 2 lầu, tum 20 m² và sân thượng 60 m² không mái, móng cọc, mái bê tông cốt thép trên tum.

Chi phí ép cọc chưa có trong con số trên, được báo giá riêng theo số mét cọc thực tế sau khảo sát.

Lưu ý về khoảng lùi: TP.HCM đang soạn quy chế quản lý kiến trúc mới thay cho Quyết định 56/2021/QĐ-UBND, trong đó mức lùi phía sau có thể thay đổi theo chiều sâu lô đất. Khu vực Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu cũ (nay thuộc TP.HCM) và các tỉnh khác cũng cần kiểm tra quy định đang áp dụng. Trước khi chốt phương án, Xây Dựng Thiện Gia kiểm tra quy hoạch và khoảng lùi miễn phí. Bạn cũng có thể tính mật độ xây dựng cho lô đất của mình trước.

Vật tư từng gói: thương hiệu và đơn giá trần

Vật tư phần thô dùng chung cho cả 3 gói, phần hoàn thiện khác nhau theo gói và có giá trần cho từng hạng mục. Toàn bộ bảng này là phụ lục của hợp đồng, nên vật tư đưa vào công trình phải khớp với bảng.

Vật tư phần thô

Vật tư phần hoàn thiện

Giá trần là mức giá tối đa của vật tư trong gói. Bạn được chọn bất kỳ mẫu nào có giá bằng hoặc thấp hơn mức này. Nếu chọn mẫu đắt hơn, bạn chỉ trả phần chênh lệch, có biên bản xác nhận trước khi đặt hàng.

Cách kiểm tra vật tư ngay tại công trình

Bạn có thể tự kiểm tra vật tư bằng cách đối chiếu chứng từ và ký hiệu in trên vật tư với bảng vật tư trong hợp đồng. Không cần chuyên môn, chỉ cần có mặt đúng lúc.

• Thép: trên thân cây thép có logo nhà sản xuất và mác thép dập nổi, ví dụ CB300 hoặc CB400. Đối chiếu với mác ghi trong bản vẽ kết cấu.
• Bê tông thương phẩm: mỗi xe bồn có phiếu giao hàng ghi mác bê tông, giờ xuất trạm và khối lượng. Hãy giữ lại phiếu của các đợt đổ móng và sàn.
• Xi măng, gạch: bao xi măng in tên hãng và ngày sản xuất; gạch tuynel cùng lô có màu và kích thước đồng đều.
• Ống nước, dây điện: trên vỏ in tên hãng, tiết diện dây hoặc áp lực ống. Kiểm tra trước khi đi âm tường, vì sau khi tô trát sẽ không còn thấy được.

"Thời điểm đáng ra công trình nhất là lúc đổ bê tông sàn và lúc đi ống điện nước trước khi tô. Hai việc này làm xong là bị che lại, sau này muốn kiểm tra cũng không được."

Lê Xuân Thiện, Người sáng lập Xây Dựng Thiện Gia, Phụ trách quản lý thi công nhà ở

Những dấu hiệu báo giá rẻ bất thường đi kèm vật tư bị thay thế được phân tích trong bài bớt xén vật tư xây dựng.

Phát sinh chi phí khi xây nhà trọn gói được xử lý thế nào?

Tại Xây Dựng Thiện Gia, chi phí phát sinh chỉ được tính khi có biên bản ghi rõ hạng mục, khối lượng, đơn giá và có chữ ký của hai bên trước khi thực hiện. Hạng mục nào không có biên bản thì không được tính thêm tiền.

Phát sinh thường đến từ ba nguồn:

• Chủ nhà thay đổi: thêm phòng, đổi vị trí cầu thang, nâng cấp vật tư so với gói đã chọn.
• Điều kiện thực tế khác khảo sát: nền đất yếu hơn dự kiến, nhà liền kề cần chống đỡ thêm.
• Yêu cầu từ cơ quan quản lý: điều chỉnh theo giấy phép hoặc góp ý khi kiểm tra.

Chúng tôi không hứa "không phát sinh", vì gia chủ luôn có quyền đổi ý giữa chừng. Điều chúng tôi cam kết là bạn luôn biết trước mình sẽ trả thêm bao nhiêu, và có quyền từ chối trước khi làm. Ngược lại, hạng mục nào bạn bỏ bớt cũng được trừ tiền theo cùng đơn giá. Danh sách các khoản phát sinh hay gặp và cách chặn ngay từ hợp đồng có trong bài phát sinh chi phí xây nhà.

Hợp đồng xây nhà trọn gói cần ghi rõ những gì?

Một hợp đồng xây nhà trọn gói đủ chặt cần có ít nhất 8 nội dung dưới đây. Đây cũng là danh sách bạn nên dùng để đối chiếu khi xem hợp đồng của bất kỳ nhà thầu nào.

1. Phạm vi công việc: hạng mục trong gói, hạng mục ngoài gói, kèm bộ bản vẽ thi công.
2. Phụ lục vật tư: thương hiệu, chủng loại, giá trần từng hạng mục.
3. Đơn giá và diện tích quy đổi: hệ số từng hạng mục, cách đo lại diện tích thực tế khi quyết toán.
4. Tiến độ: ngày khởi công, thời gian từng giai đoạn, mức phạt khi chậm do nhà thầu.
5. Thanh toán: số đợt, tỷ lệ, điều kiện nghiệm thu của từng đợt.
6. Phát sinh: chỉ tính khi có biên bản ký trước, hạng mục bỏ bớt được trừ tiền.
7. Bảo hành: thời hạn từng hạng mục, thời gian phản hồi, trường hợp loại trừ.
8. Trách nhiệm với nhà liền kề và an toàn: ghi nhận hiện trạng trước khi thi công, ai chịu trách nhiệm nếu có hư hỏng.

Bạn có thể nhận mẫu hợp đồng xây nhà trọn gói của Xây Dựng Thiện Gia qua Zalo 0982.45.95.75 để đọc trước khi gặp trao đổi.

Quy trình 8 bước và tiến độ thi công

Quy trình xây nhà trọn gói gồm 8 bước, từ khảo sát miễn phí đến bàn giao và bảo hành. Thiết kế và xin phép đã có trong gói.

1. Khảo sát hiện trạng: đo lô đất, kiểm tra hẻm, nền đất sơ bộ, nhà liền kề, quy hoạch và khoảng lùi. Miễn phí.
2. Tư vấn và dự toán sơ bộ: đề xuất phương án, gói vật tư, diện tích quy đổi và các khoản chưa bao gồm.
3. Thiết kế: phối cảnh 3D và hồ sơ kiến trúc, kết cấu, điện nước đủ chi tiết để thi công.
4. Ký hợp đồng: dự toán bóc tách từng hạng mục, kèm phụ lục vật tư.
5. Xin giấy phép xây dựng: Xây Dựng Thiện Gia thực hiện dịch vụ xin giấy phép xây dựng, hoặc hồ sơ thông báo khởi công nếu nhà thuộc diện miễn phép.
6. Thi công phần thô: móng, khung, sàn, mái, tường, điện nước âm tường, chống thấm; nghiệm thu từng giai đoạn cùng chủ nhà.
7. Thi công hoàn thiện: ốp lát, sơn, trần, cửa, thiết bị; đối chiếu vật tư theo phụ lục.
8. Bàn giao và bảo hành: bàn giao nhà cùng hồ sơ công trình và biên bản bảo hành.

Với nhà phố 3 đến 4 tầng, thời gian thi công thường khoảng 4 đến 5 tháng, tính từ ngày khởi công đến ngày bàn giao, chưa gồm thời gian thiết kế và xin phép. Tiến độ thường kéo dài khi nhà phải ép cọc hoặc có tầng hầm, gặp mùa mưa lúc đang làm móng và đổ sàn, chủ nhà chậm chốt vật tư hoàn thiện, hoặc thay đổi thiết kế khi đang thi công.

Trách nhiệm của từng bên ở mỗi bước có trong trang quy trình làm việc. Tiến độ theo từng loại nhà có trong bài xây nhà 3 tầng mất bao lâu.

Thanh toán xây nhà trọn gói chia mấy đợt?

Thanh toán chia 6 đợt, mỗi đợt chỉ đến hạn sau khi hạng mục tương ứng đã được nghiệm thu. Ngoài đợt 1 khi ký hợp đồng, không có khoản ứng trước nào khác.

Cách chia đợt an toàn và những dấu hiệu nhà thầu đòi ứng tiền bất thường có trong bài tiến độ thanh toán xây nhà.

Xây nhà phố trọn gói cần lưu ý gì?

Xây nhà phố trọn gói cần chú ý ba việc: giấy phép xây dựng, khoảng lùi và bảo vệ nhà liền kề. Đây là những việc nếu làm sai sẽ tốn tiền và thời gian nhiều nhất, dù kết cấu và vật tư đều đúng.

Giấy phép xây dựng nhà phố theo quy định hiện hành

Từ ngày 01/7/2026, việc cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ thực hiện theo Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 217/2026/NĐ-CP hướng dẫn Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng. Hồ sơ nộp tại UBND cấp xã nơi có nhà. Một số trường hợp được miễn giấy phép nhưng vẫn phải gửi thông báo khởi công kèm hồ sơ thiết kế. Thời gian xử lý và giấy tờ cần chuẩn bị có trong trang dịch vụ xin giấy phép xây dựng. Quy định có thể được sửa đổi, nên cần kiểm tra văn bản hiện hành tại thời điểm nộp hồ sơ.

Khoảng lùi, ban công và chiều cao

Khoảng lùi phía sau, độ vươn ban công và chiều cao tầng phụ thuộc vào chiều sâu lô đất và lộ giới con đường. Như hai ví dụ ở trên, lô sâu 16 m trở lên phải chừa phía sau ít nhất 2 m theo quy định hiện tại của TP.HCM, làm giảm diện tích mỗi sàn. Vì vậy cần kiểm tra quy hoạch trước khi thiết kế, không phải sau khi đã chốt bản vẽ.

Bảo vệ nhà liền kề

Nhà phố thường xây sát vách hai bên, nên trước khi phá dỡ hoặc ép cọc, Xây Dựng Thiện Gia chụp ảnh, quay video và lập biên bản hiện trạng nhà liền kề, có chữ ký của chủ nhà bên cạnh nếu được. Khi cần, chúng tôi đề xuất biện pháp chống đỡ trước khi đào móng. Biên bản này giúp bạn tránh tranh chấp về những vết nứt đã có từ trước. Nếu bạn đang ở nhà cũ và định đập đi xây lại, quy trình chi tiết có trong bài đập nhà cũ xây nhà mới.

Bảo hành nhà xây trọn gói bao lâu?

Nhà xây trọn gói tại Xây Dựng Thiện Gia được bảo hành theo từng hạng mục, tính từ ngày bàn giao và ghi trong biên bản bảo hành.

Khi có sự cố, chúng tôi xác nhận qua Zalo trong 24 giờ. Sự cố khẩn cấp như rò nước lớn, chập điện, thấm lan có kỹ thuật đến trong 48 giờ. Sự cố thông thường được kiểm tra trong 3 ngày làm việc.

Bạn có thể đã thấy những lời hứa bảo hành 10, 20, thậm chí 30 năm. Trước khi so sánh con số, hãy hỏi rõ bảo hành gồm những hạng mục nào, trường hợp nào bị loại trừ, và khi có sự cố thì bao lâu có người đến sửa. Điều khoản loại trừ và quy trình tiếp nhận có trong trang chính sách bảo hành.

Công trình xây nhà trọn gói đã thi công

Mỗi công trình do đội ngũ Xây Dựng Thiện Gia thực hiện được ghi lại theo kích thước lô đất, quy mô, gói vật tư, ngân sách và thời gian thi công, giúp bạn so với căn nhà mình định xây. Thông tin chủ nhà được ẩn danh.

Xem thêm hình ảnh và thông số từng công trình tại mục công trình xây dựng nhà.

Câu hỏi thường gặp về xây nhà trọn gói

Xây nhà trọn gói bao nhiêu tiền 1m²?

Tại Xây Dựng Thiện Gia, đơn giá nhà phố gồm 3 gói: 5.000.000, 5.600.000 và 6.500.000 đồng/m² diện tích quy đổi, đã gồm thiết kế và xin phép, chưa gồm VAT. Nhà trong hẻm dưới 3 m cộng 8 đến 10%, nhà dưới 200 m² quy đổi cộng 5%.

Xây nhà trọn gói có bao gồm nội thất không?

Không. Gói đã gồm cửa, trần, thiết bị vệ sinh, đèn, công tắc ổ cắm và bồn nước. Nội thất rời như tủ bếp, tủ áo, giường, sofa và thiết bị điện lạnh được báo giá riêng nếu bạn cần.

Có được tặng thiết kế và xin giấy phép xây dựng không?

Có. Khi ký hợp đồng xây nhà trọn gói, bạn được tặng hồ sơ thiết kế kiến trúc, kết cấu, điện nước và dịch vụ xin giấy phép xây dựng. Lệ phí nhà nước nộp theo biên lai.

Xây nhà phố 3 tầng trọn gói mất bao lâu?

Khoảng 4 đến 5 tháng thi công với nhà phố 3 đến 4 tầng, chưa tính thời gian thiết kế và xin phép. Nhà có tầng hầm hoặc phải ép cọc sẽ lâu hơn.

Xây nhà trọn gói phải trả trước bao nhiêu?

Bạn trả 10% khi ký hợp đồng và nhận hồ sơ thiết kế. Các đợt sau chỉ đến hạn khi hạng mục tương ứng đã được nghiệm thu, đợt cuối 5% trả sau 30 ngày bàn giao.

Nhà trong hẻm nhỏ có xây trọn gói được không?

Được. Với hẻm dưới 3 m hoặc xe tải không vào được, đơn giá cộng thêm 8 đến 10% để bù chi phí trung chuyển vật tư và đổ bê tông. Mức cụ thể được báo sau khi khảo sát hẻm.

Có xem trước hợp đồng mẫu được không?

Được. Bạn có thể nhận mẫu hợp đồng xây nhà trọn gói qua Zalo 0982.45.95.75 để đọc trước các điều khoản về vật tư, thanh toán, phát sinh và bảo hành.

Có được thay đổi vật tư ngoài gói không?

Được. Nếu mẫu bạn chọn đắt hơn giá trần của gói, bạn chỉ trả phần chênh lệch, có biên bản xác nhận trước khi đặt hàng. Nếu chọn mẫu rẻ hơn, phần chênh lệch được trừ lại.

Xây nhà trọn gói có phải bồi dưỡng thợ không?

Không bắt buộc. Chi phí nhân công đã nằm trong đơn giá, bạn không phải trả thêm khoản nào cho thợ để công trình chạy đúng tiến độ.

Nhận dự toán xây nhà trọn gói trong 24 giờ