Dịch vụ hoàn công nhà ở 2026: Đăng ký nhà vào sổ hồng, báo giá và thời gian

Nhà đã xây xong nhưng sổ hồng vẫn chưa thể hiện căn nhà, bạn cần làm hoàn công nhưng chưa rõ thủ tục và chi phí? Sau khi chuyển sang chính quyền hai cấp từ 01/7/2025, nơi nộp hồ sơ và cách thực hiện đã khác trước, nhiều hướng dẫn "nộp hoàn công ở quận" không còn đúng. Bài viết dưới đây giới thiệu dịch vụ hoàn công của Xây Dựng Thiện Gia: Công việc bao gồm, bảng giá, các khoản nộp nhà nước, quy trình và thời gian thực hiện.

Dịch vụ hoàn công tại Xây Dựng Thiện Gia có giá từ 8.000.000 đồng với nhà đến 150 m² sàn, gồm đo vẽ hiện trạng, lập bản vẽ hoàn công, nộp hồ sơ và theo dõi đến khi căn nhà được ghi vào sổ hồng. Việc chứng nhận quyền sở hữu nhà thực hiện theo Luật Đất đai 2024, hồ sơ theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Ngoài phí dịch vụ, gia chủ nộp lệ phí trước bạ 0,5% giá trị nhà cho nhà nước.

Hoàn công nhà ở là gì?

Hoàn công là cách gọi quen thuộc cho hai việc nối tiếp nhau: hoàn tất hồ sơ căn nhà sau khi xây xong, và đăng ký để căn nhà được ghi nhận trên giấy chứng nhận. Nếu chỉ làm phần đầu mà chưa đăng ký, sổ hồng vẫn chưa thể hiện căn nhà.

Phần thứ nhất thuộc lĩnh vực xây dựng: nghiệm thu hoàn thành, đo lại căn nhà và lập bản vẽ hoàn công. Phần thứ hai thuộc lĩnh vực đất đai: nộp hồ sơ đăng ký tài sản gắn liền với đất tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh nơi có đất, theo Luật Đất đai 2024. Thành phần hồ sơ chi tiết được trình bày trong bài thủ tục hoàn công.

Bảng giá dịch vụ hoàn công

Phí dịch vụ hoàn công tại Xây Dựng Thiện Gia được tính theo tổng diện tích sàn của căn nhà:

Giá tham khảo, chưa gồm VAT và các khoản nộp nhà nước, thay đổi theo thời điểm. Phí đã gồm đo vẽ hiện trạng, lập bản vẽ hoàn công, soạn và nộp hồ sơ, theo dõi đến khi nhà được ghi vào sổ.

Phí dịch vụ chưa bao gồm chi phí đo đạc lại thửa đất khi ranh đất thực tế lệch với sổ, chi phí xử lý phần xây sai phép và các khoản nộp nhà nước. Những trường hợp này được thông báo ngay ở buổi kiểm tra, trước khi ký hợp đồng.

Các khoản nộp nhà nước khi hoàn công

Khoản lớn nhất là lệ phí trước bạ, bằng 0,5% giá trị căn nhà. Giá trị này tính theo bảng giá nhà do UBND cấp tỉnh ban hành, không tính theo chi phí xây dựng thực tế, nên thường thấp hơn số tiền gia chủ đã bỏ ra. Ngoài ra còn lệ phí cấp giấy chứng nhận và phí thẩm định hồ sơ theo mức HĐND từng tỉnh quy định. Tất cả đều có biên lai mang tên gia chủ.

Vì sao hoàn công bắt đầu từ lúc xin phép?

Căn nhà xây đúng giấy phép thì khi hoàn công chỉ còn đo vẽ và nộp hồ sơ. Khó khăn khi hoàn công hầu hết đến từ những thay đổi trong lúc xây: xây thêm tum rộng hơn bản vẽ, ban công đua ra quá mức cho phép, mặt tiền lấn thêm so với giấy phép. Khi đo vẽ hoàn công, những điểm này hiện rõ trên bản vẽ và hồ sơ không thể nộp như nhà đúng phép.

Vì vậy, bản vẽ xin phép nên là bản gia chủ thật sự định xây. Nếu chưa bắt đầu xây, gia chủ có thể tham khảo dịch vụ xin giấy phép xây dựng để bản vẽ xin phép khớp với bản vẽ thi công ngay từ đầu.

"Nhà nào xây đúng phép thì hoàn công nhẹ như làm giấy tờ. Chỗ tốn thời gian và tiền là những thay đổi nhỏ trong lúc thi công mà không ai ghi lại. Mỗi lần gia chủ muốn đổi gì so với giấy phép, chúng tôi luôn hỏi lại: đổi xong thì lúc hoàn công sẽ ra sao?"

thiengia, Founder/CEO công ty Xây Dựng Thiện Gia

Quy trình làm hoàn công tại Xây Dựng Thiện Gia

Quy trình gồm 5 bước. Gia chủ chỉ cần cung cấp giấy tờ, ký đơn và nhận kết quả.

1. Kiểm tra hồ sơ: đối chiếu sổ, giấy phép và căn nhà thực tế. Nếu có điểm lệch, gia chủ được biết ngay, trước khi trả phí.
2. Đo vẽ hiện trạng: đo diện tích xây dựng, diện tích sàn từng tầng, chiều cao và vị trí căn nhà trên thửa đất.
3. Lập bản vẽ hoàn công: thể hiện đúng hiện trạng đã xây, kèm hồ sơ nghiệm thu hoàn thành.
4. Nộp hồ sơ đăng ký: nộp tại bộ phận một cửa hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất, kê khai lệ phí trước bạ.
5. Nhận kết quả: căn nhà được ghi nhận trên giấy chứng nhận, Xây Dựng Thiện Gia bàn giao toàn bộ hồ sơ gốc cho gia chủ.

Bản vẽ hoàn công ở bước 3 là tài liệu quan trọng nhất, phải khớp với căn nhà thực tế và là nơi thể hiện mọi khác biệt so với giấy phép.

Hoàn công mất bao lâu?

Cơ quan đăng ký giải quyết thủ tục trong khoảng 8 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ. Thời gian đo vẽ và chuẩn bị hồ sơ trước đó tùy quy mô căn nhà, Xây Dựng Thiện Gia báo mốc cụ thể sau buổi kiểm tra.

Nếu cơ quan cần kiểm tra thực địa hoặc yêu cầu bổ sung, thời gian sẽ kéo dài hơn. Thành phần hồ sơ đăng ký được quy định trong Nghị định 151/2025/NĐ-CP về phân định thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai.

Nhà xây sai phép có hoàn công được không?

Tùy vị trí và mức độ sai phép. Phần xây thêm nếu vẫn nằm trong giới hạn quy hoạch cho phép thường có hướng xử lý: chấp hành quyết định xử phạt theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP, điều chỉnh hồ sơ rồi mới hoàn công. Phần lấn lộ giới, vượt số tầng hoặc chiều cao mà quy hoạch không cho phép thì rất khó hợp thức, có thể bị buộc tháo dỡ phần sai.

Nói thẳng để bạn khỏi mất thời gian: Xây Dựng Thiện Gia chỉ nhận hồ sơ khi có phương án hợp pháp, và báo rõ chi phí trước khi bắt đầu. Không có đường tắt nào đáng để bạn đánh đổi. Các trường hợp cụ thể được phân tích trong bài nhà sai phép có hoàn công được không.

Chưa hoàn công ảnh hưởng thế nào?

Khi căn nhà chưa được thể hiện trên sổ, các giao dịch như bán nhà, thế chấp vay vốn hay thừa kế có thể bị chậm hoặc bị định giá thấp, vì giấy tờ chỉ thể hiện phần đất. Để càng lâu, hồ sơ nghiệm thu và đơn vị thi công càng khó tìm lại, việc hoàn công sau này càng mất nhiều thời gian hơn. Chi tiết xem thêm tại bài không hoàn công có sao không.

Nhà do Xây Dựng Thiện Gia xây có được hỗ trợ hoàn công không?

Có hỗ trợ, nhưng phí hoàn công được tính riêng theo bảng giá ở trên, không gộp vào gói thi công. Lợi thế nằm ở hồ sơ: khi cùng một đơn vị xin phép, thi công và hoàn công, bản vẽ xin phép, bản vẽ thi công và bản vẽ hoàn công thống nhất với nhau. Biên bản nghiệm thu từng giai đoạn đã có sẵn trong hồ sơ công trình, mọi thay đổi trong lúc xây đều được ghi nhận, nên khi hoàn công ít phát sinh vướng mắc. Xem thêm phạm vi gói xây nhà trọn gói và xây nhà phần thô.

Câu hỏi thường gặp về dịch vụ hoàn công

Chi phí hoàn công nhà bao nhiêu?

Tại Xây Dựng Thiện Gia, phí dịch vụ là 8.000.000 đồng với nhà đến 150 m² sàn, 10.000.000 đồng cho nhà trên 150 đến 300 m², 13.000.000 đồng cho nhà trên 300 đến 500 m². Giá chưa gồm VAT, lệ phí trước bạ 0,5% và các khoản nộp nhà nước khác.

Hoàn công mất bao lâu?

Cơ quan đăng ký giải quyết trong khoảng 8 ngày làm việc khi hồ sơ đầy đủ. Thời gian đo vẽ và chuẩn bị hồ sơ tùy quy mô căn nhà, được báo cụ thể sau buổi kiểm tra.

Hồ sơ hoàn công nộp ở đâu?

Nộp tại bộ phận một cửa hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất. Từ 01/7/2025, không còn nộp ở cấp quận, huyện như trước.

Có thể tự làm hoàn công không?

Được. Với nhà nhỏ xây đúng phép, gia chủ có thể tự chuẩn bị và nộp hồ sơ. Phần cần chuyên môn là bản vẽ hoàn công, vì bản vẽ phải thể hiện chính xác hiện trạng và khớp với giấy phép.

Hoàn công phải nộp những khoản gì cho nhà nước?

Chủ yếu là lệ phí trước bạ 0,5% giá trị nhà theo bảng giá của UBND tỉnh, cùng lệ phí cấp giấy chứng nhận và phí thẩm định hồ sơ theo mức HĐND tỉnh quy định.

Nhà xây sai phép có làm hoàn công được không?

Tùy mức độ. Phần sai còn trong giới hạn quy hoạch thường xử lý được sau khi chấp hành xử phạt và điều chỉnh hồ sơ; phần vượt quy hoạch thì rất khó hợp thức. Xây Dựng Thiện Gia kiểm tra miễn phí và báo rõ phương án trước khi nhận hồ sơ.