Tính chi phí xây nhà online 2026: Dự toán theo m², số tầng, móng, mái

Cách dùng công cụ tính chi phí xây nhà

Công cụ chia thông tin thành 4 nhóm, đúng thứ tự bạn thấy trên form. Mỗi lựa chọn sẽ làm thay đổi diện tích quy đổi, đơn giá hoặc phụ phí. Bảng dưới đây tóm tắt từng nhóm để bạn biết mình đang chọn gì.

Nhập kích thước khối nhà, không phải kích thước lô đất

Đây là chỗ nhiều người nhập sai nhất. Chiều rộng và chiều dài cần nhập là kích thước phần nhà được xây trên mỗi sàn, không phải kích thước sổ đỏ. Nếu nhập nguyên lô đất, kết quả sẽ cao hơn thực tế vì tính cả phần đất phải chừa trống.

Ở TP.HCM, Quyết định 56/2021/QĐ-UBND yêu cầu lô đất trên 50 m² chừa khoảng lùi phía sau:

• Lô sâu từ 16 m trở lên: lùi tối thiểu 2 m.
• Lô sâu từ 9 m đến dưới 16 m: lùi tối thiểu 1 m.

Ví dụ lô 4x16 m thì nhập 4 x 14 m, vì phải chừa 2 m phía sau. Lô diện tích lớn còn bị giới hạn bởi mật độ xây dựng theo QCVN 01:2021/BXD: lô đến 90 m² được xây 100%, lô 100 m² còn 90%, lô 200 m² còn 70%. Nếu chưa chắc phần được xây là bao nhiêu, bạn nhập theo bản vẽ xin phép hoặc gửi sổ đỏ để Xây Dựng Thiện Gia kiểm tra giúp.

Lưu ý: TP.HCM đang soạn quy chế quản lý kiến trúc mới, mức khoảng lùi có thể thay đổi. Hãy đối chiếu quy định hiện hành tại địa phương trước khi chốt thiết kế.

Chọn hình thức thi công và mức đầu tư

Công cụ có 2 hình thức thi công:

• Xây nhà phần thô: nhà thầu lo vật tư thô và nhân công cho cả phần thô lẫn hoàn thiện. Chủ nhà tự mua vật tư hoàn thiện như gạch ốp lát, sơn, thiết bị vệ sinh, cửa. Xem chi tiết ranh giới hạng mục ở trang xây nhà phần thô.
• Xây nhà trọn gói: nhà thầu lo toàn bộ vật tư và nhân công đến khi bàn giao. Bảng vật tư từng mức có trên trang xây nhà trọn gói.

Mức đầu tư gồm Trung bình, TB - Khá và Khá +, khác nhau ở chủng loại và giá trần vật tư hoàn thiện. Đơn giá áp dụng cho lựa chọn của bạn hiện ở dòng "Đơn giá áp dụng" trong kết quả. Công cụ có lựa chọn nhà cấp 4 và biệt thự; với hai loại nhà này, kết quả chỉ để tham khảo sơ bộ vì kết cấu và hoàn thiện khác nhau nhiều giữa các công trình, nên Xây Dựng Thiện Gia sẽ báo giá riêng sau khi xem bản vẽ.

Kết cấu, công năng phụ trợ và điều kiện thi công

Móng và mái. Chọn đúng loại móng theo địa chất và kết cấu dự kiến: móng đơn, móng băng hoặc móng cọc (móng đài). Nhà phố 3 tầng trở lên ở khu đất yếu thường phải dùng móng cọc. Mái có 4 lựa chọn: BTCT đúc bằng, tôn lạnh, xà gồ thép lợp ngói và BTCT lợp ngói. Mái càng nặng và nhiều lớp thì hệ số càng cao.

Tầng lửng, tum, sân vườn. Ba trường này nhập theo m², để trống nếu không có. Tầng lửng tối đa 65% diện tích một sàn, nhập lớn hơn sẽ được tính bằng mức tối đa. Tum là phần có mái che trên sân thượng, thường gồm cầu thang và phòng thờ. Sân vườn là diện tích sân trước, sân sau có lát nền, tường rào.

Tầng hầm. Chọn theo độ sâu, từ 1,0 m đến trên 2,5 m. Hầm càng sâu càng tốn chi phí đào đất, chắn đất, chống thấm và bơm nước, nên hệ số quy đổi tăng theo từng mốc.

Mặt tiền và hẻm. Công cụ cộng phụ phí theo phần trăm vào tổng chi phí:

Các mức phụ phí được cộng dồn rồi nhân vào tổng chi phí. Ví dụ nhà 2 mặt tiền trong hẻm 3 đến 5 m sẽ cộng 8%.

Dự toán chi phí xây nhà được tính theo công thức nào?

Dự toán chi phí xây nhà trên công cụ được tính theo công thức:

Trong đó, diện tích quy đổi của mỗi phần bằng diện tích thật nhân với hệ số. Tầng trệt và các lầu tính 100%. Móng, mái, sân thượng, ban công, hầm được tính theo tỷ lệ vì khối lượng vật tư và nhân công trên mỗi mét vuông khác với sàn thường. Một số hệ số công cụ đang dùng:

Hệ số của các hạng mục còn lại hiện trong phần "Diện tích quy đổi được tính thế nào?" ngay dưới kết quả. Nếu muốn hiểu vì sao mỗi hạng mục có hệ số khác nhau, và các nhà thầu thường tính lệch nhau ở đâu, xem bài cách tính diện tích xây dựng.

Ngoài ra, nhà có diện tích một sàn dưới 60 m² được cộng 10% vào đơn giá. Lý do là chi phí cố định như lán trại, giàn giáo, máy móc và nhân công giám sát gần như không giảm khi nhà nhỏ, nên chia trên mỗi mét vuông sẽ cao hơn.

Ví dụ tính chi phí xây nhà trên công cụ

Hai ví dụ dưới đây được chạy trực tiếp trên công cụ để bạn đối chiếu kết quả. Đây là ví dụ minh họa cách tính, không phải báo giá cho một công trình cụ thể.

Ví dụ 1: Lô 4x16 m, 1 trệt 2 lầu, xây phần thô trong hẻm dưới 3 m

Lô sâu 16 m phải lùi 2 m phía sau, nên nhập 4 x 14 m, diện tích mỗi sàn 56 m². Chọn: nhà phố, xây nhà phần thô, mức Trung bình, 3 tầng, móng băng, mái BTCT đúc bằng, 1 mặt tiền, hẻm nhỏ hơn 3 m.

Đơn giá áp dụng là 3.850.000 đồng/m², tức 3.500.000 đồng/m² cộng 10% vì diện tích một sàn dưới 60 m². Con số này chưa gồm vật tư hoàn thiện do chủ nhà tự mua.

Ví dụ 2: Khối nhà 4x16 m, 3 tầng có sân thượng, xây trọn gói nhà 2 mặt tiền

Lô 4x18 m, trừ 2 m khoảng lùi sau, nhập 4 x 16 m, diện tích mỗi sàn 64 m². Chọn: nhà phố, xây nhà trọn gói, mức TB - Khá, 3 tầng, móng cọc, mái BTCT đúc bằng, sân thượng không mái, 2 mặt tiền, hẻm lớn hơn 5 m.

Đơn giá áp dụng là 5.750.000 đồng/m². Diện tích một sàn 64 m² nên không cộng phụ phí nhà nhỏ. Chi phí ép cọc chưa có trong con số trên, vì cọc được tính theo số mét cọc thực tế sau khảo sát địa chất.

Kết quả dự toán chưa gồm những khoản nào?

Con số trên công cụ chỉ là phần nằm trong đơn giá/m². Khi lập ngân sách, bạn cần chừa thêm cho các khoản sau:

• Ép cọc: tính theo mét cọc thực tế, áp dụng cho mọi nhà thầu chứ không riêng Xây Dựng Thiện Gia.
• Hạng mục báo giá riêng: cổng, hàng rào, ốp mặt tiền đặc biệt như đá tự nhiên hoặc lam trang trí.
• Hạng mục không có trong đơn giá: mái che sân thượng, ống đồng máy lạnh, rèm, khung bảo vệ cửa sổ, hệ thống chống sét, tủ bếp, tủ âm tường và nội thất rời.
• Thuế và lệ phí: VAT, lệ phí nhà nước khi xin giấy phép và hoàn công.

Danh sách đầy đủ hạng mục nào có, hạng mục nào không trong gói trọn gói nằm ở bài xây nhà trọn gói bao gồm những gì.

Vì sao dự toán online khác báo giá thực tế?

Công cụ tính dựa trên những gì bạn chọn, còn báo giá thực tế dựa trên bản vẽ và hiện trạng công trình. Kết quả hai bên thường lệch nhau vì các lý do sau:

• Địa chất: đất yếu có thể phải đổi từ móng băng sang móng cọc, hoặc tăng chiều dài cọc.
• Hiện trạng: nhà cũ cần tháo dỡ, nhà liền kề cần chống đỡ, hoặc đường dây điện vướng mặt bằng.
• Thiết kế: mặt tiền nhiều chi tiết, ban công đua sâu, giếng trời hay thông tầng đều làm diện tích quy đổi thay đổi.
• Vật tư: chọn mẫu vượt giá trần của mức đầu tư thì phần chênh lệch được cộng thêm.

Phần lớn khoản lệch có thể biết trước khi ký hợp đồng nếu được khảo sát kỹ. Cách nhận diện và khóa các khoản này trong hợp đồng có ở bài phát sinh chi phí xây nhà.

Từ dự toán đến báo giá chi tiết

Khi đã có con số tham khảo, bước tiếp theo là nhận báo giá chi tiết cho đúng công trình của bạn:

1. Gửi thông tin: sổ đỏ hoặc kích thước lô đất, số tầng dự kiến và kết quả bạn vừa tính trên công cụ.
2. Khảo sát: Xây Dựng Thiện Gia xem hiện trạng, độ rộng hẻm, nhà liền kề và kiểm tra quy hoạch, khoảng lùi.
3. Nhận báo giá 2 phần: phần thô tính theo m² từng tầng, phần hoàn thiện liệt kê từng hạng mục kèm thương hiệu và đơn giá. Bạn so được với báo giá của nhà thầu khác trên cùng một danh mục.

Câu hỏi thường gặp

Có phải để lại số điện thoại mới xem được kết quả không?

Không. Kết quả gồm tổng chi phí, diện tích quy đổi và chi phí từng hạng mục hiện ngay sau khi bấm "Dự toán chi phí". Bạn chỉ cần liên hệ khi muốn nhận báo giá chi tiết.

Diện tích quy đổi là gì?

Là tổng diện tích các sàn và các phần như móng, mái, sân thượng sau khi nhân với hệ số. Ví dụ nhà 56 m² mỗi sàn, 3 tầng, móng băng, mái bê tông có diện tích quy đổi 224 m², dù diện tích sử dụng chỉ 168 m².

Xây nhà 1 trệt 2 lầu hết bao nhiêu tiền?

Tùy kích thước và hình thức thi công. Theo ví dụ trên công cụ, nhà 4 x 14 m mỗi sàn, 1 trệt 2 lầu, xây phần thô trong hẻm nhỏ khoảng 905 triệu đồng, chưa gồm vật tư hoàn thiện. Bạn nhập kích thước nhà mình để ra con số riêng.

Nên nhập kích thước lô đất hay kích thước nhà?

Nhập kích thước phần nhà được xây trên mỗi sàn, tức là lô đất trừ khoảng lùi và phần đất phải chừa theo mật độ xây dựng. Nhập nguyên lô đất sẽ làm kết quả cao hơn thực tế.

Kết quả đã gồm chi phí ép cọc chưa?

Chưa. Hệ số móng cọc trên công cụ không gồm chi phí ép cọc. Khoản này được tính theo số mét cọc thực tế sau khảo sát địa chất.

Kết quả trên công cụ chính xác đến đâu?

Kết quả đúng với đơn giá và hệ số Xây Dựng Thiện Gia đang áp dụng cho các lựa chọn bạn nhập. Mức chênh lệch với báo giá thực tế phụ thuộc địa chất, hiện trạng và thiết kế, nên con số cuối cùng chỉ có sau khi khảo sát.

Nhận báo giá chi tiết cho căn nhà của bạn