Xây nhà trọn gói bao gồm những gì là câu hỏi gần như gia chủ nào cũng đặt ra trước khi ký hợp đồng, vì hai báo giá cùng ghi "trọn gói" có thể khác nhau rất xa về những thứ thực sự được làm. Bài viết dưới đây liệt kê đầy đủ các nhóm hạng mục trong gói, cách một báo giá trọn gói được trình bày, câu trả lời rõ ràng về nội thất và danh sách 18 hạng mục "vùng xám" bạn nên hỏi trước khi ký.
Xây nhà trọn gói bao gồm hồ sơ thiết kế, thủ tục xin phép xây dựng, toàn bộ phần thô, phần hoàn thiện, thiết bị lắp đặt cơ bản, giám sát, nghiệm thu và bảo hành. Gói thường không bao gồm nội thất cố định và nội thất rời, ép cọc, phá dỡ nhà cũ, lệ phí nhà nước và hoàn công. Phạm vi chính xác được ghi trong báo giá và phụ lục vật tư đính kèm hợp đồng.
- Trọn gói gồm 6 nhóm chính: thiết kế, xin phép, phần thô, hoàn thiện, thiết bị, giám sát và bảo hành.
- Báo giá trọn gói chuẩn tách 2 phần rõ ràng: phần thô tính theo m² từng tầng, phần hoàn thiện liệt kê từng hạng mục kèm đơn giá.
- Thiết bị cơ bản có trong gói; tủ bếp, tủ âm tường và nội thất rời thì không.
- Móng nằm trong gói, ép cọc được tính riêng theo mét dài thực tế.
- Hạng mục không có trong báo giá sẽ tính là phát sinh, nên cần hỏi rõ các mục "vùng xám" trước khi ký.
Xây nhà trọn gói gồm những gì?
Xây nhà trọn gói gồm 6 nhóm công việc, từ lúc lên bản vẽ đến lúc bàn giao nhà và bảo hành. Mỗi nhóm cho ra một kết quả cụ thể mà bạn có quyền yêu cầu nhà thầu giao lại.
| Nhóm | Hạng mục chính | Chủ nhà nhận được |
|---|---|---|
| Thiết kế và dự toán | Kiến trúc, kết cấu, điện nước, phối cảnh 3D mặt tiền | Bộ hồ sơ thiết kế, báo giá chi tiết |
| Thủ tục xin phép | Hồ sơ xin giấy phép hoặc thông báo khởi công | Giấy phép xây dựng hoặc văn bản tiếp nhận thông báo |
| Phần thô | Móng, khung, sàn, mái, tường, điện nước âm, chống thấm | Biên bản nghiệm thu từng giai đoạn |
| Phần hoàn thiện | Ốp lát, đá, sơn, trần, cửa, lan can | Hạng mục đúng chủng loại trong báo giá |
| Thiết bị lắp đặt | Thiết bị vệ sinh, điện, đèn, bồn nước, máy bơm, máy nước nóng | Thiết bị đúng thương hiệu, mã sản phẩm |
| Giám sát, bàn giao, bảo hành | Giám sát kỹ thuật, nghiệm thu, vệ sinh công trình, bảo hành | Biên bản bàn giao, phiếu bảo hành |
Hồ sơ thiết kế và dự toán
Hồ sơ thiết kế trong gói trọn gói gồm bản vẽ kiến trúc, kết cấu, điện nước và phối cảnh 3D mặt tiền. Đây là căn cứ để lập báo giá và để thợ thi công, nên phải đủ chi tiết: mặt bằng từng tầng, mặt cắt, chi tiết móng, bố trí thép, sơ đồ đi ống điện nước. Bản vẽ sơ sài là nguồn gốc của rất nhiều tranh cãi sau này, vì không có gì để đối chiếu. Tại Xây Dựng Thiện Gia, hồ sơ thiết kế được tặng khi ký hợp đồng thi công; nếu chỉ cần bản vẽ, bạn có thể tham khảo dịch vụ thiết kế kiến trúc.
Thủ tục xin phép xây dựng
Nhà thầu trọn gói lập và nộp hồ sơ xin giấy phép xây dựng thay chủ nhà. Theo Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 217/2026/NĐ-CP hướng dẫn Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng, giấy phép nhà ở riêng lẻ do UBND cấp xã cấp. Nhà thuộc diện miễn phép vẫn phải gửi thông báo khởi công kèm hồ sơ thiết kế. Phí dịch vụ nằm trong gói, còn lệ phí nhà nước nộp theo biên lai. Giấy tờ cần chuẩn bị có trong trang dịch vụ xin giấy phép xây dựng.
Hạng mục phần thô
Phần thô là toàn bộ phần chịu lực và hạ tầng kỹ thuật nằm bên trong ngôi nhà. Các hạng mục chính gồm:
- Móng, đà kiềng, bể tự hoại, hố ga, bể nước ngầm (nếu có).
- Cột, dầm, sàn các tầng, cầu thang bê tông, mái bê tông.
- Xây tường bằng gạch tuynel, tô trát trong và ngoài.
- Đi ống điện, dây điện, dây mạng, đế âm, ống cấp thoát nước, ống nước nóng âm tường.
- Chống thấm sàn vệ sinh, sân thượng, ban công.
Vật tư phần thô thường được ghi theo thương hiệu: thép Hòa Phát, Việt Nhật hoặc Pomina; bê tông mác 250; xi măng Hà Tiên hoặc Insee; ống Bình Minh; dây Cadivi; chống thấm Sika hoặc Kova. Khái niệm và ranh giới chi tiết có trong bài phần thô là gì.
Hạng mục hoàn thiện
Phần hoàn thiện là những gì bạn nhìn thấy và sử dụng hằng ngày. Gồm gạch lát nền, gạch ốp tường và nhà vệ sinh, đá cầu thang, bậc tam cấp, mặt đá bàn bếp, lan can cầu thang và ban công, cửa đi và cửa sổ, trần thạch cao, sơn nước trong và ngoài nhà. Mỗi hạng mục được ghi khối lượng, đơn giá và chủng loại trong báo giá, nên bạn biết trước gạch nền là loại bao nhiêu tiền một mét vuông, cửa là hệ nhôm gì, sơn là hãng nào.
Thiết bị lắp đặt
Thiết bị lắp đặt gồm thiết bị vệ sinh (bồn cầu, lavabo, vòi sen, vòi xịt, gương, quạt hút), bồn rửa chén, bồn nước inox và chân kê, máy bơm nước, máy nước nóng, công tắc ổ cắm, đèn chiếu sáng và đèn trang trí. Báo giá ghi rõ thương hiệu, mã sản phẩm và số lượng từng món.
4 / 7 / 12 triệu
Giá trần thiết bị vệ sinh mỗi phòng theo gói Tiêu chuẩn, Khá, Cao cấp
Bảng vật tư xây nhà trọn gói của Xây Dựng Thiện Gia
Giám sát, nghiệm thu, bàn giao, bảo hành
Trong gói có kỹ thuật giám sát công trình, nghiệm thu cùng chủ nhà theo từng giai đoạn (móng, khung sàn mái, xây tô, hoàn thiện), vệ sinh công trình và vận chuyển xà bần trước khi bàn giao. Sau bàn giao, Xây Dựng Thiện Gia bảo hành kết cấu 5 năm, hoàn thiện và điện nước âm tường 12 tháng, chống thấm 1 năm, thiết bị theo nhà sản xuất. Thời gian phản hồi và trường hợp loại trừ có trong trang chính sách bảo hành.
Báo giá xây nhà trọn gói gồm những phần nào?
Một báo giá trọn gói rõ ràng chia làm 2 phần: phần thô tính theo mét vuông của từng tầng, phần hoàn thiện liệt kê từng hạng mục kèm khối lượng, đơn giá và thành tiền. Tổng hai phần là giá trị hợp đồng. Báo giá này đồng thời là phụ lục vật tư của hợp đồng, nên hạng mục nào có trong báo giá thì nhà thầu phải làm đúng như vậy.
Phần thô: tính theo m² từng tầng
Phần thô được bóc theo từng tầng: móng, tầng trệt, các lầu, tum, mái, sân thượng. Mỗi dòng ghi kích thước dài nhân rộng, diện tích, hệ số và đơn giá. Móng, mái và sân thượng tính theo tỷ lệ phần trăm của đơn giá sàn, vì khối lượng thi công khác nhau. Bên dưới là danh sách vật tư phần thô theo thương hiệu, đã nằm trong đơn giá.
| Cột trong báo giá | Ý nghĩa | Bạn cần kiểm tra |
|---|---|---|
| Hạng mục | Móng, trệt, lầu, tum, mái, sân thượng | Có đủ các tầng như bản vẽ không |
| Cách tính dài × rộng | Kích thước lấy từ bản vẽ | Ban công có được tính vào sàn tầng đó không |
| Diện tích, hệ số | Sàn 100%, móng và mái theo tỷ lệ | Hệ số có khớp bảng nhà thầu công bố không |
| Đơn giá, thành tiền | Giá trên mỗi m² quy đổi | Đơn giá đã gồm vật tư và nhân công chưa |
| Ghi chú | Ép cọc, sân trước, sân sau | Dòng nào ghi "chưa tính" hoặc "đo thực tế" |
Cách tính hệ số móng, mái, sân thượng chi tiết có trong bài cách tính diện tích xây dựng.
Phần hoàn thiện: liệt kê từng hạng mục và đơn giá
Phần hoàn thiện được chia theo nhóm, mỗi nhóm có từng dòng hạng mục với đơn vị tính, khối lượng, đơn giá, thành tiền và ghi chú chủng loại. Cách trình bày này cho bạn thấy chính xác tiền của mình đi vào đâu, và dễ đổi một món mà không ảnh hưởng phần còn lại.
| Nhóm trong báo giá | Ví dụ dòng hạng mục | Ghi chú chủng loại cần có |
|---|---|---|
| Gạch ốp lát | Gạch lát nền tầng trệt, gạch ốp nhà vệ sinh, gạch sân thượng chống trơn | Kích thước viên, đơn giá trần/m² |
| Đá ốp lát | Đá cầu thang, bậc tam cấp, mặt đá bàn bếp | Loại đá, màu, đơn giá/m² hoặc mét dài |
| Cầu thang, lan can | Lan can kính tay vịn gỗ, lan can sắt ban công | Vật liệu, độ dày, mẫu |
| Cửa | Cửa chính, cửa phòng, cửa vệ sinh, cửa sổ | Hệ nhôm, độ dày, loại kính, phụ kiện khóa |
| Thiết bị nước | Bồn cầu, lavabo, vòi sen, bồn rửa chén, máy bơm, máy nước nóng, bồn nước | Thương hiệu, mã sản phẩm, số lượng |
| Thiết bị điện | Đèn chiếu sáng, đèn trang trí, công tắc ổ cắm | Thương hiệu, công suất, số bộ |
| Thạch cao | Trần thạch cao, trần nhựa ban công | Loại khung, loại tấm, khối lượng m² |
| Sơn nước | Trét bột, sơn lót, sơn phủ trong và ngoài nhà | Hãng sơn, dòng sơn, số lớp |
| Phí khác | Vệ sinh công trình, vận chuyển xà bần | Có hay không trong gói |
Với gạch và đá, báo giá ghi đơn giá trần: bạn được chọn màu, mẫu và nhà sản xuất miễn là cùng mức giá. Chọn mẫu đắt hơn thì trả phần chênh lệch, có biên bản trước khi đặt hàng. Bạn có thể xem đơn giá và bảng vật tư theo từng gói tại trang xây nhà trọn gói.
Cuối báo giá luôn có một dòng ghi chú quan trọng: các hạng mục không có trong bảng, khi chủ nhà yêu cầu làm thêm, sẽ được tính là phát sinh. Vì vậy, đọc kỹ những gì không có trong báo giá cũng quan trọng như đọc những gì có.
Xây nhà trọn gói có bao gồm nội thất không?
Xây nhà trọn gói không bao gồm nội thất cố định và nội thất rời. Gói chỉ gồm thiết bị cơ bản để ngôi nhà ở được ngay: thiết bị vệ sinh, đèn, công tắc, máy bơm, máy nước nóng, bồn nước, mặt đá bàn bếp.
Nội thất cố định là đồ làm theo kích thước thực tế và gắn liền vào tường, sàn, như tủ bếp, tủ âm tường, kệ tivi, vách trang trí. Nội thất rời là đồ có thể mang đi, như sofa, giường, bàn ăn, rèm, thảm. Ví dụ: mặt đá bàn bếp thuộc phần hoàn thiện, còn cánh tủ bếp gỗ thuộc nội thất cố định.
| Loại | Ví dụ | Trong gói trọn gói |
|---|---|---|
| Thiết bị cơ bản | Thiết bị vệ sinh, đèn, công tắc, máy bơm, máy nước nóng, bồn nước, mặt đá và bồn rửa chén | Có |
| Nội thất cố định | Tủ bếp, tủ âm tường, kệ tivi, vách trang trí | Không, báo giá riêng |
| Nội thất rời | Sofa, giường, bàn ăn, rèm, thảm, đèn bàn | Không |
| Thiết bị điện lạnh, điện tử | Máy lạnh, tủ lạnh, camera | Không (đã có đường chờ camera, mạng) |
Một số nhà thầu dùng tên "chìa khóa trao tay" cho gói có thêm nội thất. Khi thấy chữ này trong báo giá, hãy kiểm tra trong bảng hoàn thiện có dòng tủ bếp, tủ áo hay không, thay vì đoán theo tên gói.
Những khoản không bao gồm trong xây nhà trọn gói
Những khoản không bao gồm là các chi phí phụ thuộc vào nền đất, hiện trạng, thủ tục nhà nước hoặc nhu cầu riêng của từng nhà. Chúng tôi liệt kê ngay khi báo giá, vì phần lớn tranh cãi về "phát sinh" đến từ những khoản không ai nói ra lúc ký hợp đồng. Một khoản được báo trước không phải là phát sinh, mà là chi phí bạn đã biết để chuẩn bị. Các tình huống làm chi phí thay đổi trong lúc thi công được phân tích trong bài phát sinh chi phí xây nhà.
Khoản phụ thuộc nền đất và hiện trạng
- Ép cọc hoặc khoan cọc nhồi: tính theo mét dài cọc đo thực tế và ca máy ép.
- Khảo sát địa chất: khi nền đất yếu hoặc nhà nhiều tầng.
- Phá dỡ nhà cũ, dọn mặt bằng: tính theo diện tích và kết cấu nhà cũ.
- Gia cố, chống đỡ nhà liền kề: khi nhà bên cạnh yếu hoặc móng nông.
Phí nhà nước và thủ tục sau khi xây
- Lệ phí cấp giấy phép xây dựng, nộp theo biên lai.
- Hoàn công để cập nhật nhà vào giấy chứng nhận, là thủ tục riêng sau bàn giao, xem dịch vụ hoàn công. Lệ phí trước bạ nhà ở là 0,5%.
- Phí đấu nối điện, nước với đơn vị cấp, kể cả lắp công tơ điện 3 pha.
- Thuế VAT nếu cần xuất hóa đơn.
Các hạng mục "vùng xám" cần hỏi trước khi ký
Vùng xám là những hạng mục nhà thầu này tính vào gói, nhà thầu khác lại không, và thường không ai nhắc cho đến khi nhà gần xong. Dưới đây là cách Xây Dựng Thiện Gia xử lý 18 hạng mục hay gây hiểu lầm nhất. Nếu báo giá của nhà thầu bạn đang xem không ghi rõ các dòng này, hãy hỏi trước khi ký.
| Hạng mục | Tại Xây Dựng Thiện Gia | Ghi chú |
|---|---|---|
| Đèn trang trí cầu thang, ban công, mặt tiền, đèn chùm | Có trong gói | Ghi số bộ, đơn giá trong phần hoàn thiện |
| Máy bơm nước | Có trong gói | Ghi thương hiệu, công suất |
| Máy nước nóng (năng lượng mặt trời hoặc điện) | Có trong gói | Ghi dung tích, thương hiệu |
| Bồn nước inox và chân kê | Có trong gói | |
| Mặt đá bàn bếp, bồn rửa chén | Có trong gói | Tủ bếp gỗ không có trong gói |
| Đường chờ camera, dây mạng LAN | Có trong gói | Đầu ghi, mắt camera không có |
| Hệ dây và tủ điện 3 pha | Có trong gói | Phí lắp công tơ với điện lực tính riêng |
| Vệ sinh công trình, vận chuyển xà bần | Có trong gói | |
| Cổng, hàng rào | Báo giá riêng thành dòng | Tính theo mẫu thiết kế |
| Ốp mặt tiền đặc biệt (lam, gỗ nhựa) | Báo giá riêng thành dòng | Tính theo mẫu thiết kế |
| Lát sân trước, sân sau, hông nhà | Báo giá riêng thành dòng | Tính theo diện tích thực tế |
| Sân vườn, tiểu cảnh | Không, tính riêng | |
| Mái che sân thượng (tôn hoặc kính) | Không, báo giá riêng | |
| Đường ống đồng máy lạnh | Không, báo giá riêng | Hoặc chủ nhà tự thi công |
| Rèm cửa | Không | Thuộc nội thất rời |
| Khung bảo vệ cửa sổ | Không | |
| Hệ chống sét | Không | |
| Tủ bếp, tủ âm tường | Không | Thuộc nội thất cố định |
18 hạng mục
Vùng xám nên hỏi rõ có hay không trong gói trước khi ký hợp đồng
Kinh nghiệm báo giá thực tế của đội ngũ
Ngoài việc nắm rõ ranh giới vật tư trong gói, bạn nên xem thêm phân tích 12 khoản phát sinh chi phí xây nhà thường gặp từ khâu ép cọc, gia cố nhà liền kề đến điều khoản trượt giá để khóa chặt ngay trong hợp đồng.
Móng và ép cọc có nằm trong gói không?
Móng có trong gói, còn ép cọc được tính riêng. Móng đơn, móng băng hay móng bè đều là một dòng trong phần thô, tính bằng tỷ lệ phần trăm diện tích tầng trệt nhân đơn giá. Ép cọc khác ở chỗ số mét cọc chỉ biết chính xác khi ép thực tế, vì cọc phải xuống đến lớp đất đủ chịu lực.
Vì vậy báo giá thường ghi đơn giá cọc theo mét dài và chi phí ca máy ép, còn khối lượng ghi "đo thực tế tại công trình". Nếu một báo giá trọn gói nói "đã bao gồm móng" mà không nói gì về cọc, hãy hỏi lại ngay: nhà 3 đến 4 tầng trên nền đất yếu gần như chắc chắn phải ép cọc.
Trọn gói, phần thô và chìa khóa trao tay khác nhau thế nào?
Ba hình thức khác nhau chủ yếu ở việc ai mua vật tư hoàn thiện và có làm nội thất hay không.
| Tiêu chí | Phần thô + nhân công hoàn thiện | Trọn gói | Chìa khóa trao tay |
|---|---|---|---|
| Vật tư phần thô | Nhà thầu | Nhà thầu | Nhà thầu |
| Vật tư hoàn thiện | Chủ nhà tự mua | Nhà thầu, theo báo giá | Nhà thầu |
| Thiết bị cơ bản | Chủ nhà tự mua | Nhà thầu | Nhà thầu |
| Nội thất | Không | Không, báo giá riêng | Thường có, tùy hợp đồng |
| Phù hợp với | Chủ nhà có thời gian và nguồn vật tư | Chủ nhà muốn một đầu mối, biết trước tổng chi phí | Chủ nhà muốn dọn vào ở ngay |
Nếu bạn muốn tự chọn từng món hoàn thiện, gói xây nhà phần thô có thể hợp hơn. Khái niệm chìa khóa trao tay được giải thích riêng trong bài chìa khóa trao tay là gì, còn so sánh chi phí và rủi ro của từng hình thức có trong bài nên xây nhà trọn gói hay phần thô.
Cách kiểm tra phạm vi trọn gói trước khi ký hợp đồng
Cách kiểm tra đơn giản nhất là đặt bản vẽ cạnh báo giá và hỏi nhà thầu 10 câu dưới đây. Câu nào nhà thầu trả lời "cái đó tính sau" thì yêu cầu ghi thành dòng trong báo giá.
- Báo giá có tách phần thô và phần hoàn thiện không, phần hoàn thiện có liệt kê từng hạng mục không?
- Mỗi thiết bị đã ghi thương hiệu, mã sản phẩm và số lượng chưa?
- Gạch, đá ghi đơn giá trần bao nhiêu, đổi mẫu đắt hơn thì tính chênh lệch thế nào?
- Ép cọc tính thế nào, đơn giá mét cọc và ca máy bao nhiêu?
- Sân trước, sân sau, cổng, hàng rào đã có trong báo giá chưa?
- Tủ bếp, tủ âm tường có trong gói không?
- Đường chờ máy lạnh, camera, mạng đã có chưa, ống đồng máy lạnh ai làm?
- Vệ sinh công trình và vận chuyển xà bần có trong gói không?
- Hạng mục không có trong báo giá thì xử lý ra sao, có biên bản ký trước khi làm không?
- Bảo hành từng hạng mục bao lâu, khi có sự cố thì bao lâu có người đến?
"Báo giá chỉ ghi một con số tổng theo mét vuông thì rất khó đối chiếu. Khi phần hoàn thiện được liệt kê từng dòng, chủ nhà chỉ cần dò từng dòng là biết mình đang được gì, thiếu gì."
Xây Dựng Thiện Gia
Về mặt pháp lý, hợp đồng xây dựng hiện được hướng dẫn tại Nghị định 210/2026/NĐ-CP, thay thế Nghị định 37/2015/NĐ-CP. Với hợp đồng xây nhà ở riêng lẻ giữa gia đình và nhà thầu, bạn có thể tham khảo các nội dung chính của nghị định này như phạm vi công việc, giá hợp đồng, điều chỉnh khối lượng và bảo hành. Danh sách điều khoản nên có được trình bày trong bài mẫu hợp đồng xây nhà trọn gói.
Câu hỏi thường gặp về phạm vi xây nhà trọn gói
Xây nhà trọn gói có bao gồm thiết kế không?
Có. Tại Xây Dựng Thiện Gia, hồ sơ thiết kế kiến trúc, kết cấu, điện nước và phối cảnh 3D mặt tiền được tặng khi ký hợp đồng xây nhà trọn gói.
Xây nhà trọn gói có bao gồm xin giấy phép xây dựng không?
Có. Nhà thầu lập và nộp hồ sơ xin phép hoặc thông báo khởi công. Lệ phí nhà nước nộp riêng theo biên lai.
Xây nhà trọn gói có tính móng không?
Có. Móng là một dòng trong phần thô, tính theo tỷ lệ diện tích tầng trệt. Ép cọc, nếu cần, được tính riêng theo mét dài thực tế.
Xây nhà trọn gói có bao gồm tủ bếp không?
Không. Mặt đá bàn bếp và bồn rửa chén có trong gói, còn tủ bếp gỗ thuộc nội thất cố định và được báo giá riêng.
Xây nhà trọn gói có bao gồm máy lạnh không?
Không. Máy lạnh và đường ống đồng máy lạnh được báo giá riêng hoặc do chủ nhà tự thi công.
Hoàn công có nằm trong gói xây nhà trọn gói không?
Không. Hoàn công là thủ tục riêng sau khi bàn giao nhà, tính phí riêng, chưa gồm lệ phí trước bạ 0,5%.
Xây nhà trọn gói có người giám sát không?
Có. Kỹ thuật giám sát công trình và cùng chủ nhà nghiệm thu từng giai đoạn: móng, khung sàn mái, xây tô và hoàn thiện.
Nhà xây trọn gói được bảo hành bao lâu?
Tại Xây Dựng Thiện Gia, kết cấu được bảo hành 5 năm, hoàn thiện và điện nước âm tường 12 tháng, chống thấm 1 năm, thiết bị theo chính sách nhà sản xuất.
Nhận bảng vật tư chi tiết các gói
Muốn xem một báo giá trọn gói có đủ phần thô và phần hoàn thiện? Gửi kích thước lô đất và số tầng qua Zalo 0982.45.95.75, Xây Dựng Thiện Gia gửi bảng vật tư chi tiết của cả 3 gói và dự toán sơ bộ trong 24 giờ.
Hotline/Zalo: 0982.45.95.75 · Email: xaydungthiengia@gmail.com
Kiến tạo tổ ấm trọn vẹn.
Chưa có bình luận nào. Hãy là người đầu tiên chia sẻ ý kiến của bạn.
Để lại bình luận
Hãy để lại ý kiến của bạn bên dưới