Dịch vụ xin giấy phép xây dựng 2026: Báo giá, thời gian và hồ sơ theo quy định mới

Bạn chuẩn bị xây nhà và cần xin giấy phép xây dựng nhưng chưa rõ thủ tục, chi phí và thời gian? Từ ngày 01/7/2026, Luật Xây dựng 2025 (Luật số 135/2025/QH15) và Nghị định 217/2026/NĐ-CP có hiệu lực, thay đổi khá nhiều so với trước: Hồ sơ nộp trực tuyến, UBND cấp xã là cơ quan cấp phép, thời hạn giải quyết nhà ở riêng lẻ rút còn 7 ngày làm việc. Bài viết dưới đây giới thiệu dịch vụ xin giấy phép xây dựng của Xây Dựng Thiện Gia: công việc bao gồm, bảng giá, quy trình, thời gian và những lỗi khiến hồ sơ bị trả.

Dịch vụ xin giấy phép xây dựng tại Xây Dựng Thiện Gia có giá từ 6.000.000 đồng mỗi hồ sơ với nhà đến 150 m² sàn, đã gồm khảo sát, bản vẽ xin phép và theo dõi đến khi nhận giấy phép. Theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP, UBND cấp xã giải quyết hồ sơ nhà ở riêng lẻ trong 7 ngày làm việc kể từ khi hồ sơ hợp lệ. Gia chủ ký gói xây nhà trọn gói hoặc phần thô được tặng dịch vụ này.

Dịch vụ xin giấy phép xây dựng gồm những công việc gì?

Dịch vụ xin giấy phép xây dựng là việc đơn vị chuyên môn thay gia chủ kiểm tra quy hoạch, lập bản vẽ xin phép, chuẩn bị hồ sơ, nộp và theo dõi đến khi nhận giấy phép. Khi sử dụng dịch vụ tại Xây Dựng Thiện Gia, các công việc được thực hiện gồm:

• Khảo sát hiện trạng, đo lô đất, bề rộng hẻm và nhà liền kề.
• Kiểm tra thông tin quy hoạch, lộ giới, số tầng và quy chế quản lý kiến trúc khu vực.
• Lập bản vẽ xin phép: mặt bằng các tầng, mặt đứng, mặt cắt, móng và đấu nối hạ tầng.
• Soạn đơn đề nghị cấp phép và bản cam kết bảo đảm an toàn cho công trình liền kề.
• Nộp hồ sơ trực tuyến, bổ sung khi cơ quan yêu cầu, nhận giấy phép và bàn giao cho gia chủ.

Các khoản không nằm trong phí dịch vụ gồm lệ phí cấp phép nộp cho nhà nước (có biên lai riêng), hồ sơ phòng cháy chữa cháy nếu công trình thuộc diện phải thực hiện, và chi phí đo vẽ lại thửa đất khi sổ lệch với hiện trạng.

Lưu ý, bản vẽ xin phép khác với bản vẽ thi công. Bản vẽ xin phép chỉ cần đủ để cơ quan nhà nước kiểm tra chiều cao, số tầng, khoảng lùi. Nếu cần bộ hồ sơ kiến trúc, kết cấu, điện nước đầy đủ để xây dựng, gia chủ có thể tham khảo báo giá thiết kế kiến trúc.

Bảng giá dịch vụ xin giấy phép xây dựng

Phí dịch vụ xin phép tại Xây Dựng Thiện Gia được tính theo tổng diện tích sàn xây dựng:

Giá tham khảo, chưa gồm VAT và lệ phí nhà nước, thay đổi theo thời điểm. Diện tích tính theo tổng diện tích sàn trên bản vẽ xin phép.

Phí dịch vụ và lệ phí nhà nước khác nhau thế nào?

Lệ phí cấp giấy phép xây dựng là khoản nộp cho nhà nước, mức thu do HĐND cấp tỉnh quy định, được nộp khi nộp hồ sơ và có biên lai mang tên gia chủ. Phí dịch vụ là chi phí cho công việc chuyên môn: khảo sát, lập bản vẽ, soạn và theo dõi hồ sơ. Xây Dựng Thiện Gia tách riêng hai khoản này trong báo giá để gia chủ biết rõ mình đang trả cho cái gì, và cũng để không có chỗ cho những khoản "chi ngoài".

Nhà nào được miễn giấy phép xây dựng?

Luật Xây dựng 2025 mở rộng diện miễn giấy phép cho một số trường hợp nhà ở riêng lẻ, nhưng điều kiện gắn với cả quy mô công trình và vị trí lô đất. Vì vậy phần lớn nhà phố trong các phường đô thị vẫn phải xin phép.

Nhiều người hiểu nhầm "nhà dưới 7 tầng được miễn phép". Thực tế, theo Điều 43 Luật Xây dựng 2025, cần xét cả số tầng, tổng diện tích sàn và việc lô đất có nằm trong khu phát triển đô thị, khu đã có quy hoạch chi tiết hay quy chế quản lý kiến trúc hay không. Chi tiết từng điều kiện được phân tích trong bài miễn giấy phép xây dựng.

Xây Dựng Thiện Gia luôn kiểm tra bước này trước khi nhận hồ sơ. Nếu nhà thuộc diện miễn phép, chúng tôi chỉ lập hồ sơ thông báo khởi công xây dựng nhà ở, gia chủ không phải trả phí cho một giấy phép không cần thiết.

Quy trình xin giấy phép xây dựng tại Xây Dựng Thiện Gia

Quy trình gồm 5 bước. Gia chủ chỉ cần cung cấp giấy tờ đất, duyệt bản vẽ và ký đơn, các công việc còn lại do Xây Dựng Thiện Gia thực hiện.

1. Kiểm tra quy hoạch: xác định lộ giới, chỉ giới xây dựng, số tầng tối đa. Nếu lô đất chưa đủ điều kiện, gia chủ được biết ngay và chưa mất phí.
2. Khảo sát hiện trạng: đo đất thực tế, chụp ảnh hiện trạng nhà liền kề.
3. Lập bản vẽ: gia chủ duyệt công năng, số tầng, ban công trước khi hoàn thiện hồ sơ.
4. Nộp hồ sơ trực tuyến: nộp qua Cổng Dịch vụ công quốc gia, gia chủ nhận mã hồ sơ để tự tra cứu.
5. Nhận giấy phép: bàn giao bản gốc và hướng dẫn các việc cần làm trước khi khởi công.

Thành phần hồ sơ và các mốc xử lý của cơ quan nhà nước được trình bày chi tiết trong bài thủ tục xin giấy phép xây dựng.

Xin giấy phép xây dựng mất bao lâu?

Theo quy định mới, cơ quan cấp phép giải quyết hồ sơ nhà ở riêng lẻ trong tối đa 7 ngày làm việc kể từ khi hồ sơ hợp lệ. Tổng thời gian thực tế còn gồm khâu khảo sát và lập bản vẽ, Xây Dựng Thiện Gia báo mốc cụ thể sau buổi khảo sát.

Quy trình đầy đủ được quy định tại Nghị định 217/2026/NĐ-CP về quản lý hoạt động xây dựng. Sau khi được cấp phép, công trình phải khởi công trong vòng 12 tháng, nên gia chủ chưa xây ngay cần tính thời điểm nộp hồ sơ cho phù hợp.

Những lỗi khiến hồ sơ xin phép bị trả

Hồ sơ nhà ở riêng lẻ thường bị trả vì bản vẽ không khớp quy hoạch, rất ít khi do thiếu giấy tờ. Theo quy định mới, cơ quan chỉ yêu cầu bổ sung một lần; nếu bổ sung vẫn chưa đạt, hồ sơ bị từ chối và phải nộp lại từ đầu.

Sai lộ giới, chỉ giới xây dựng

Lộ giới là bề rộng con đường theo quy hoạch, không phải bề rộng hẻm hiện tại. Hẻm rộng 3 m nhưng lộ giới 6 m thì mặt tiền nhà phải lùi vào. Bản vẽ vẽ theo mép hẻm hiện trạng sẽ bị trả.

Vượt mật độ, chiều cao, ban công

Mỗi lô đất có giới hạn về mật độ xây dựng, số tầng và chiều cao, thường tính theo lộ giới. Ban công chỉ được đua ra theo tỷ lệ cho phép và không được che chắn thành phòng. Bản vẽ cần đáp ứng tối đa nhu cầu của gia chủ mà vẫn nằm trong giới hạn quy định.

Vướng quy chế kiến trúc địa phương

Ngoài luật chung, mỗi địa phương có quy chế quản lý kiến trúc riêng. Tại TP.HCM, một số quy định trong quy chế hiện hành đã gây vướng khi cấp phép ở vài phường và đang được rà soát sửa đổi. Với khu vực trước đây thuộc Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An, Đồng Nai, cần kiểm tra quy định của địa phương sau sáp nhập.

Thiếu cam kết an toàn công trình liền kề

Nhà phố xây sát vách cần bản cam kết bảo đảm an toàn cho công trình bên cạnh. Đây cũng là tài liệu giúp gia chủ làm rõ trách nhiệm nếu sau này phát sinh tranh chấp nứt tường. Nên chụp ảnh hiện trạng nhà liền kề có ghi ngày giờ trước khi đào móng.

"Phần lớn hồ sơ bị trả không phải vì thiếu giấy mà vì bản vẽ vẽ theo con hẻm hiện tại thay vì lộ giới quy hoạch. Chúng tôi luôn đo đất và tra quy hoạch trước khi vẽ, vì sửa trên giấy bao giờ cũng rẻ hơn sửa khi hồ sơ đã bị trả."

thiengia, CEO công ty Xây Dựng Thiện Gia

Có nên tin dịch vụ "bao đậu giấy phép"?

Quyền cấp giấy phép thuộc về UBND cấp xã, không đơn vị dịch vụ nào quyết định thay được. Nói thẳng, lời hứa "bao đậu" thường đi kèm một trong hai rủi ro: Tiền đã thu rồi mới phát hiện đất vướng quy hoạch, hoặc có gợi ý về một khoản "chi thêm cho nhanh". Trước khi đặt cọc, gia chủ nên kiểm tra:

• Báo giá có tách riêng phí dịch vụ và lệ phí nhà nước không?
• Đơn vị có kiểm tra quy hoạch trước khi thu tiền không?
• Bản vẽ có ghi rõ người lập, người chịu trách nhiệm không?
• Hồ sơ có nộp qua Cổng Dịch vụ công để gia chủ tự tra cứu không?
• Hợp đồng có ghi rõ cách xử lý khi hồ sơ bị yêu cầu bổ sung hoặc bị trả không?

Cam kết của Xây Dựng Thiện Gia: Nếu hồ sơ bị trả vì lỗi bản vẽ hoặc hồ sơ do chúng tôi lập, chúng tôi sửa và nộp lại, không thu thêm phí dịch vụ. Nếu lô đất không đủ điều kiện cấp phép, gia chủ được thông báo ngay ở bước kiểm tra, trước khi trả bất kỳ khoản phí nào.

Xây nhà trọn gói có được tặng xin phép không?

Có. Khi ký gói xây nhà trọn gói hoặc phần thô tại Xây Dựng Thiện Gia, gia chủ được tặng dịch vụ xin giấy phép xây dựng. Với sửa nhà, việc tặng tùy theo phạm vi cải tạo có thuộc diện phải xin phép hay không.

Khi đơn vị thi công đồng thời làm hồ sơ xin phép, bản vẽ xin phép và bản vẽ thi công khớp nhau từ đầu, hạn chế tình trạng xây lệch phép và giúp việc hoàn công sau này thuận lợi hơn. Xem chi tiết tại xây nhà trọn gói, xây nhà phần thô hoặc sửa nhà trọn gói. Sau khi xây xong, thủ tục cập nhật nhà vào sổ hồng được thực hiện qua dịch vụ hoàn công.

Câu hỏi thường gặp về dịch vụ xin giấy phép xây dựng

Dịch vụ xin giấy phép xây dựng giá bao nhiêu?

Tại Xây Dựng Thiện Gia, phí dịch vụ là 6.000.000 đồng với nhà xây mới đến 150 m² sàn, 7.500.000 đồng cho nhà trên 150 đến 300 m², 9.000.000 đồng cho nhà trên 300 đến 500 m². Giá chưa gồm VAT và lệ phí nhà nước, được tặng khi ký gói xây nhà.

Xin giấy phép xây dựng mất bao lâu?

Theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP, UBND cấp xã có tối đa 7 ngày làm việc từ khi hồ sơ hợp lệ. Tổng thời gian còn tùy khâu khảo sát, lập bản vẽ và bổ sung hồ sơ nếu có.

Có thể tự xin giấy phép xây dựng không?

Được. Gia chủ có thể tự nộp hồ sơ trực tuyến; với nhà quy mô nhỏ, quy định mới cho phép chủ nhà tự thiết kế trong một số trường hợp. Phần khó nhất là bản vẽ phải khớp quy hoạch, nên cần kiểm tra kỹ lộ giới và quy chế kiến trúc trước khi vẽ.

Nhà dưới 7 tầng có phải xin phép không?

Tùy vị trí lô đất. Điều kiện miễn phép theo Luật Xây dựng 2025 gắn với cả khu vực, nên nhiều nhà phố trong đô thị vẫn phải xin phép. Nhà được miễn vẫn phải gửi thông báo khởi công kèm hồ sơ thiết kế.

Hồ sơ bị trả có mất thêm phí không?

Nếu lỗi nằm ở bản vẽ hoặc hồ sơ do Xây Dựng Thiện Gia lập, chúng tôi sửa và nộp lại, không thu thêm phí dịch vụ. Nếu lô đất không đủ điều kiện, gia chủ được báo ngay ở bước kiểm tra miễn phí.

Khởi công trước khi có giấy phép bị xử lý thế nào?

Với công trình phải xin phép, khởi công khi chưa có giấy phép là vi phạm hành chính theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP. Chủ nhà có thể bị phạt tiền, bị đình chỉ thi công và buộc hoàn tất hồ sơ. Mức phạt cụ thể cần kiểm tra theo văn bản hiện hành.