Thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở 2026: Hồ sơ, nơi nộp tại UBND phường xã và thời hạn mới

Thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ hiện nay được thực hiện theo Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 217/2026/NĐ-CP (hiệu lực từ ngày 01/7/2026): Chủ đầu tư nộp hồ sơ trực tuyến toàn trình trên Cổng Dịch vụ công quốc gia về UBND cấp xã nơi có đất, thời hạn giải quyết tối đa 07 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Kể từ ngày 01/7/2026, khi Luật Xây dựng 2025 (số 135/2025/QH15) cùng Nghị định 217/2026/NĐ-CP chính thức có hiệu lực trên nền tảng mô hình chính quyền địa phương 2 cấp (bỏ cấp quận, huyện), toàn bộ quy trình xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ đã thay đổi căn bản về nơi tiếp nhận, biểu mẫu hồ sơ lẫn thời gian xét duyệt. Tuy nhiên, phần lớn tài liệu trên mạng hiện vẫn dẫn theo Luật Xây dựng 2014 hoặc Nghị định 175/2024/NĐ-CP đã hết hiệu lực, khiến nhiều chủ nhà chuẩn bị sai biểu mẫu hoặc tìm nhầm cơ quan nộp hồ sơ. Bài viết dưới đây hệ thống hóa chi tiết thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở mới nhất và chỉ ra 5 lỗi bản vẽ thường bị trả hồ sơ tại phường, xã. Trường hợp không có thời gian tự đo vẽ và theo dõi hồ sơ điện tử, gia chủ có thể tham khảo dịch vụ xin giấy phép xây dựng tại Xây Dựng Thiện Gia (được tặng 100% phí dịch vụ khi ký hợp đồng thi công trọn gói hoặc phần thô).

Khi nào xây nhà bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng theo Luật Xây dựng 2025?

Theo Điều 43 Luật Xây dựng 2025 (số 135/2025/QH15, có hiệu lực từ ngày 01/7/2026), mọi công trình nhà ở riêng lẻ khi xây dựng mới hoặc sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kết cấu chịu lực, kiến trúc mặt ngoài đều bắt buộc phải thực hiện thủ tục xin phép xây dựng nhà ở trước khi khởi công, trừ các trường hợp đáp ứng đủ điều kiện được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 2 Điều 43 của Luật này.

Thời gian gần đây, rất nhiều chủ nhà đọc thông tin tóm tắt trên báo chí về quy định "nhà dưới 7 tầng được miễn giấy phép xây dựng" nên lầm tưởng chỉ cần có đất thổ cư là được gọi máy móc vào đào móng ngay. Thực tế, theo điểm g khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025, công trình cấp IV và nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng, có tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m² chỉ được miễn giấy phép xây dựng khi KHÔNG thuộc một trong các khu vực sau đây:

• Khu chức năng hoặc khu vực phát triển đô thị đã được xác định trong quy hoạch chung thành phố trực thuộc trung ương, quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, thành phố hoặc quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia;
• Khu dân cư nông thôn, khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã;
• Khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành;
• Khu vực bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa.

Nhu vậy, phần lớn nhà phố riêng lẻ nằm trong các phường nội thành, ngoại thành thuộc khu vực phát triển đô thị hoặc tuyến đường có quy chế quản lý kiến trúc vẫn bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng trước khi khởi công. Để tự đối chiếu nhanh thửa đất của gia đình mình trước khi lập hồ sơ, bạn có thể tra cứu thêm hướng dẫn kiểm tra nhà có được miễn giấy phép xây dựng không theo từng loại quy hoạch cụ thể. Dưới đây là bảng phân loại 3 nhóm trường hợp pháp lý để chủ nhà xác định đúng thủ tục cần làm:

Hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ gồm những giấy tờ gì? (Theo Điều 60 Nghị định 217/2026/NĐ-CP)

Theo quy định tại Điều 60 và Điều 61 Nghị định 217/2026/NĐ-CP (ban hành ngày 19/6/2026, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2026 và thay thế hoàn toàn Nghị định 175/2024/NĐ-CP trước đây), một bộ hồ sơ xin giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân được cấu thành từ hai nhóm tài liệu chính: nhóm giấy tờ pháp lý về đơn từ, quyền sử dụng đất và nhóm hồ sơ bản vẽ thiết kế xây dựng.

Danh mục giấy tờ pháp lý đối với trường hợp xây dựng mới và sửa chữa, cải tạo

Tùy thuộc vào nhu cầu xây dựng mới trên đất trống (hoặc đập nhà cũ xây lại) hay cải tạo trên khung kết cấu nhà hiện hữu, chủ đầu tư cần chuẩn bị đầy đủ bản điện tử (file PDF/bản số hóa có giá trị pháp lý để nộp trực tuyến) của các giấy tờ sau:

• Đối với trường hợp xin cấp giấy phép xây dựng mới nhà ở riêng lẻ (Điều 60 Nghị định 217/2026/NĐ-CP):
  • Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng: Lập theo đúng Mẫu số 01 Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP (lưu ý không dùng mẫu đơn cũ của Nghị định 15/2021 hay Nghị định 175/2024 vì khác cấu trúc thông tin).
  • Giấy tờ hợp pháp về đất đai: Một trong các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 55 Nghị định 217/2026/NĐ-CP (phổ biến nhất là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, thường gọi là sổ hồng hoặc sổ đỏ). Trường hợp sổ hồng đang thế chấp tại ngân hàng, chủ nhà cần bổ sung bản sao sổ hồng có xác nhận của ngân hàng kèm văn bản chấp thuận của ngân hàng đồng ý cho phép xây dựng trên thửa đất.
  • Bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề: Bắt buộc phải có đối với mọi công trình nhà phố, biệt thự có nhà hàng xóm giáp ranh ở hai bên hoặc phía sau.
  • Các văn bản chuyên ngành (chỉ áp dụng khi thuộc diện đặc thù): Văn bản ý kiến của cơ quan chuyên môn về văn hóa cấp tỉnh (nếu nhà nằm trong khu vực di sản văn hóa có yêu cầu); kết quả thực hiện thủ tục về phòng cháy, chữa cháy (nếu thuộc diện yêu cầu thẩm duyệt PCCC); báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng (nếu pháp luật về xây dựng có yêu cầu đối với công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn cộng đồng).
• Đối với trường hợp xin phép sửa chữa, cải tạo nhà ở riêng lẻ (Điều 61 Nghị định 217/2026/NĐ-CP):
  • Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình theo Mẫu số 01 Phụ lục II Nghị định 217/2026/NĐ-CP;
  • Một trong các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai và quyền sở hữu công trình theo Điều 55 Nghị định 217/2026/NĐ-CP;
  • Bản vẽ hiện trạng của các bộ phận công trình dự kiến sửa chữa, cải tạo (có tỷ lệ tương ứng với tỷ lệ bản vẽ đề nghị cấp phép cải tạo) kèm theo ảnh chụp hiện trạng công trình và công trình lân cận trước khi sửa chữa, cải tạo (kích thước tối thiểu 10x15 cm);
  • Hồ sơ bản vẽ thiết kế sửa chữa, cải tạo và bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

Riêng trường hợp thửa đất của gia đình nằm trong khu vực quy hoạch chưa triển khai, tiêu đề trên Mẫu số 01 Phụ lục II sẽ được điều chỉnh thành đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn kèm theo cam kết của chủ đầu tư theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Yêu cầu kỹ thuật đối với bộ bản vẽ thiết kế và điều kiện năng lực đơn vị lập bản vẽ

Thành phần quan trọng nhất quyết định hồ sơ được duyệt ngay trong 07 ngày làm việc hay bị trả về chỉnh sửa chính là bộ bản vẽ xin phép xây dựng. Theo khoản 1 Điều 60 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, hồ sơ thiết kế xây dựng đính kèm phải thể hiện đầy đủ và khớp nối chính xác 3 nhóm bản vẽ kỹ thuật sau:

1. Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí công trình: Thể hiện rõ tọa độ góc ranh thửa đất (theo hệ tọa độ VN-2000 trên sổ hồng), kích thước các cạnh đất, lộ giới đường hoặc hẻm phía trước, khoảng lùi xây dựng phía trước - phía sau và mật độ xây dựng thuần trên lô đất.
2. Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình: Thể hiện rõ diện tích xây dựng tầng 1 (tầng trệt), diện tích từng tầng lầu, tầng lửng, tum thang (nếu có), tổng diện tích sàn xây dựng, chiều cao từng tầng, cao độ cốt nền tầng trệt so với mặt vỉa hè/mặt hẻm, chiều cao tối đa toàn công trình và độ vươn của ban công, ô văng.
3. Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm sơ đồ đấu nối hạ tầng kỹ thuật bên ngoài: Thể hiện cấu tạo móng nằm hoàn toàn trong ranh đất hợp pháp (không lấn sang đất liền kề hoặc lộ giới) cùng sơ đồ nguyên lý đấu nối cấp điện, cấp nước sạch và thoát nước mưa, nước thải ra hệ thống cống chung bên ngoài.

Về mặt pháp lý thiết kế, chủ nhà cần đặc biệt lưu ý quy định về điều kiện năng lực tại Nghị định 207/2026/NĐ-CP (hiệu lực từ ngày 01/7/2026): hộ gia đình, cá nhân chỉ được tự tổ chức thiết kế đối với nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 03 tầng, tổng diện tích sàn xây dựng dưới 250 m² và chiều cao dưới 12 m (đồng thời tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về an toàn kết cấu). Đối với mọi công trình nhà ở riêng lẻ từ 03 tầng trở lên, hoặc tổng diện tích sàn từ 250 m² trở lên, hoặc chiều cao từ 12 m trở lên, bộ bản vẽ bắt buộc phải do tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực hoạt động thiết kế kiến trúc và kết cấu thực hiện, ký tên và đóng dấu xác nhận. Ngoài ra, nếu công trình nhà ở riêng lẻ cao từ 07 tầng trở lên hoặc có từ 02 tầng hầm trở lên thì hồ sơ thiết kế phải tuân thủ đầy đủ quy định về phòng cháy, chữa cháy.

Trình tự 4 bước nộp hồ sơ tại UBND cấp xã và thời gian cấp giấy phép xây dựng hiện nay

Một trong những vướng mắc lớn nhất của chủ nhà trong giai đoạn chuyển giao hành chính hiện nay là xin giấy phép xây dựng ở đâu và nộp theo hình thức nào sau khi bỏ cấp quận, huyện từ ngày 01/7/2025. Căn cứ khoản 1 Điều 53, khoản 1 Điều 54 và khoản 1 Điều 56 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, thẩm quyền cấp, điều chỉnh, gia hạn, cấp lại giấy phép xây dựng đối với toàn bộ công trình nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân thuộc về Ủy ban nhân dân cấp xã (UBND phường, xã, đặc khu) nơi có thửa đất, với thời gian cấp giấy phép xây dựng tối đa là 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Quy trình thực hiện từ lúc nộp hồ sơ đến khi nhận kết quả diễn ra qua 4 bước chuẩn hóa dưới đây:

1. Bước 1 - Chuẩn bị và nộp bộ hồ sơ trực tuyến toàn trình: Chủ đầu tư (hoặc đơn vị được ủy quyền) đăng nhập bằng tài khoản định danh điện tử VNeID trên Cổng Dịch vụ công quốc gia, chọn thủ tục cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ, chọn đúng cơ quan tiếp nhận là UBND phường/xã nơi có lô đất và tải lên toàn bộ thành phần hồ sơ bản điện tử theo Điều 60 Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Trường hợp do sự cố khách quan, đột xuất không thể thực hiện trên môi trường điện tử, chủ đầu tư được nộp trực tiếp tại Bộ phận Một cửa (Trung tâm Phục vụ hành chính công) của UBND cấp xã hoặc gửi qua dịch vụ bưu chính công ích.
2. Bước 2 - Tiếp nhận và kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ: Bộ phận tiếp nhận của UBND cấp xã kiểm tra thành phần hồ sơ điện tử. Nếu hồ sơ đáp ứng đúng quy định tại Điều 45 Luật Xây dựng 2025 và Điều 60 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, hệ thống sẽ gửi thông báo tiếp nhận chính thức và hẹn ngày trả kết quả. Nếu hồ sơ còn thiếu tài liệu hoặc bản vẽ chưa đúng quy cách, cơ quan cấp phép sẽ gửi thông báo hướng dẫn một lần để chủ đầu tư bổ sung, hoàn thiện.
3. Bước 3 - Thẩm định bản vẽ, đối chiếu quy hoạch và kiểm tra thực địa: Cán bộ chuyên môn về xây dựng của UBND cấp xã kiểm tra sự phù hợp của bản vẽ thiết kế so với quy hoạch chi tiết, quy chế quản lý kiến trúc (mật độ xây dựng, khoảng lùi, chiều cao tầng, lộ giới), kiểm tra hiện trạng thực địa khu đất (xác nhận đất trống hay đã khởi công trước phép) và lấy ý kiến cơ quan quản lý liên quan nếu thuộc khu vực đặc thù.
4. Bước 4 - Nộp lệ phí hành chính và nhận Giấy phép xây dựng: Trong thời hạn không quá 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp xã ban hành Giấy phép xây dựng kèm bản vẽ thiết kế có đóng dấu xác nhận. Chủ đầu tư nộp lệ phí cấp phép trực tuyến trên Cổng Dịch vụ công (hoặc tại Bộ phận Một cửa) và nhận kết quả bản điện tử có chữ ký số cùng bản giấy theo đăng ký.

Để bạn thấy rõ sự thay đổi toàn diện giữa các bài hướng dẫn cũ đang trôi nổi trên mạng với quy định pháp luật hiện hành từ ngày 01/7/2026, hãy đối chiếu bảng so sánh dưới đây:

5 lỗi kỹ thuật và pháp lý khiến hồ sơ xin phép xây dựng hay bị trả về nhất tại phường xã

Mặc dù thời hạn giải quyết theo điểm b khoản 1 Điều 54 Nghị định 217/2026/NĐ-CP chỉ còn 07 ngày làm việc, nhưng mốc 07 ngày này chỉ bắt đầu đếm khi bộ hồ sơ của bạn được xác nhận là "đầy đủ và hợp lệ". Qua thực tế xử lý hồ sơ pháp lý cho các công trình dân dụng tại TP.HCM và các tỉnh lân cận, đội ngũ kỹ sư Xây Dựng Thiện Gia ghi nhận 5 lỗi phổ biến nhất khiến hồ sơ của chủ nhà tự nộp bị chuyên viên UBND phường/xã trả về yêu cầu chỉnh sửa nhiều lần:

• Lỗi 1 - Thiết kế vượt mật độ xây dựng thuần tối đa theo quy chuẩn: Nhiều chủ nhà muốn xây kín 100% diện tích đất đối với cả những lô đất trên 100 m². Tuy nhiên, theo Bảng 2.8 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 01:2021/BXD, chỉ lô đất có diện tích từ 90 m² trở xuống mới được xây tối đa 100%; lô đất 100 m² mật độ tối đa là 90%; lô đất 200 m² tối đa 70%; lô đất 300 m² tối đa 60%; lô đất 500 m² tối đa 50% và từ 1.000 m² trở lên tối đa chỉ 40% (các diện tích nằm giữa hai mốc được tính bằng công thức nội suy tuyến tính). Trước khi lên phương án mặt bằng, bạn nên tra cứu trước bằng công cụ tính mật độ xây dựng để không vẽ vượt hạn mức cho phép.
• Lỗi 2 - Sai khoảng lùi sau, chỉ giới xây dựng hoặc chiều cao tầng theo quy chế kiến trúc: Bên cạnh mật độ xây dựng, bản vẽ rất dễ bị trả về nếu quên chừa khoảng lùi. Chẳng hạn tại TP.HCM (theo Quyết định 56/2021/QĐ-UBND áp dụng cho lô đất trên 50 m², lưu ý cần đối chiếu thêm quy chế quản lý kiến trúc mới tại từng phường khi nộp), lô đất có chiều sâu từ 16 m trở lên thường phải lùi phía sau tối thiểu 2 m; chiều sâu từ 9 m đến dưới 16 m phải lùi sau tối thiểu 1 m. Ngoài ra, việc vẽ ban công vươn ra hẻm nhỏ hoặc đặt cao độ tầng trệt, chiều cao đỉnh mái vượt giới hạn của tuyến đường cũng sẽ bị từ chối cấp phép ngay ở vòng thẩm định bản vẽ.
• Lỗi 3 - Sai lệch kích thước thửa đất so với sổ hồng hoặc thiếu văn bản của ngân hàng: Nhiều sổ đỏ, sổ hồng cấp từ lâu chưa cập nhật hệ tọa độ VN-2000 hoặc diện tích đo đạc thực tế trên hiện trường bị chênh lệch so với diện tích ghi trên sổ; hoặc sổ hồng đang thế chấp vay vốn tại ngân hàng nhưng chủ nhà chỉ nộp bản photo mà không có văn bản đồng ý cho phép xây dựng của ngân hàng nhận thế chấp.
• Lỗi 4 - Thiếu bản cam kết an toàn nhà liền kề hoặc sai điều kiện năng lực thiết kế: Hồ sơ nhà phố có công trình giáp ranh nhưng bỏ sót Bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề theo Điều 60 Nghị định 217/2026/NĐ-CP; hoặc công trình có quy mô từ 03 tầng trở lên (hoặc tổng diện tích sàn từ 250 m² trở lên) nhưng chủ nhà tự vẽ, không có dấu pháp nhân và chứng chỉ hành nghề của đơn vị thiết kế theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP.
• Lỗi 5 - Bản vẽ xin phép "vẽ đối phó" không khớp với bản vẽ thi công thực tế: Một số chủ nhà thuê dịch vụ vẽ giấy phép giá rẻ bên ngoài mà không tính toán trước công năng sử dụng thật và vị trí cầu thang, giếng trời, số tầng tum. Hệ quả là khi bước vào quy trình xây nhà ngoài công trường, chủ nhà muốn thay đổi mặt tiền, nâng cao độ sàn hoặc mở rộng diện tích tum đều phải dừng thi công để làm thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng; nếu tự ý xây khác bản vẽ xin phép sẽ bị xử phạt sai phép và không thể hoàn công.

"Sai lầm tốn kém nhất của nhiều chủ nhà là tách rời việc xin giấy phép xây dựng khỏi quá trình thiết kế kiến trúc và kết cấu. Khi bản vẽ xin phép được lập dựa trên đúng mặt bằng công năng thật mà gia đình sẽ ở, bạn vừa vượt qua vòng thẩm định mật độ và khoảng lùi tại UBND cấp xã trong một lần nộp duy nhất, vừa đảm bảo 100% kích thước thi công ngoài công trường khớp hoàn toàn với giấy phép để làm hoàn công cập nhật sổ hồng sau này."

Lê Xuân Thiện, Người sáng lập Xây Dựng Thiện Gia, Phụ trách quản lý thi công nhà ở

Sau khi nhận giấy phép xây dựng chủ nhà cần lưu ý gì về thời hạn khởi công và hoàn công?

Việc cầm trên tay tờ giấy phép xây dựng do UBND cấp xã cấp chưa phải là bước pháp lý cuối cùng. Để quá trình thi công diễn ra suôn sẻ và đủ điều kiện đăng ký tài sản gắn liền với đất sau khi xây xong, chủ đầu tư cần tuân thủ chặt chẽ 3 mốc pháp lý hậu cấp phép sau đây:

• Mốc 1 - Theo dõi thời hạn hiệu lực 12 tháng và thủ tục gia hạn: Giấy phép xây dựng có hiệu lực khởi công trong thời hạn 12 tháng kể từ ngày được cấp. Nếu trong vòng 12 tháng đó gia chủ chưa thể tổ chức khởi công nhưng vẫn muốn giữ nguyên phương án thiết kế đã duyệt, thì trước khi giấy phép hết hiệu lực, chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đề nghị gia hạn giấy phép xây dựng tại UBND cấp xã (thời gian giải quyết gia hạn theo điểm b khoản 1 Điều 54 Nghị định 217/2026/NĐ-CP là tối đa 05 ngày làm việc).
• Mốc 2 - Nộp thông báo thời điểm khởi công trước khi đào móng: Trước ngày đưa máy móc vào phá dỡ, ép cọc hoặc đào móng (Giai đoạn 1 và Giai đoạn 2 tại công trường), chủ đầu tư bắt buộc phải gửi văn bản thông báo ngày khởi công kèm bản sao giấy phép xây dựng và hồ sơ liên quan đến UBND cấp xã nơi có công trình. Trong quy trình 8 bước làm việc của Xây Dựng Thiện Gia (Bước 1: Khảo sát miễn phí; Bước 2: Tư vấn và dự toán sơ bộ; Bước 3: Ký hợp đồng thi công - thanh toán Đợt 1 là 10%; Bước 4: Thiết kế hồ sơ kỹ thuật trong 25 đến 35 ngày làm việc; Bước 5: Xin giấy phép xây dựng), đội ngũ pháp lý sẽ đại diện chủ nhà hoàn tất trọn vẹn cả khâu xin phép lẫn thông báo khởi công ở Bước 5 trước khi mở công trường ở Bước 6.
• Mốc 3 - Giữ đúng các chỉ tiêu cấp phép để phục vụ hoàn công: Trong suốt quá trình thi công từ móng đến mái, các thông số bắt buộc trên giấy phép xây dựng gồm chỉ giới xây dựng, khoảng lùi trước - sau, mật độ xây dựng, số tầng và chiều cao công trình phải được tuân thủ nghiêm ngặt. Khi công trình bàn giao, chính tờ giấy phép xây dựng này cùng bộ bản vẽ hoàn công và biên bản nghiệm thu sẽ là căn cứ pháp lý cốt lõi để thực hiện dịch vụ hoàn công (đăng ký cập nhật căn nhà mới xây lên sổ hồng).

Câu hỏi thường gặp về thủ tục xin giấy phép xây dựng

Lệ phí nhà nước và chi phí làm hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà ở là bao nhiêu?

Chủ nhà cần phân biệt rõ hai khoản: (1) Lệ phí hành chính nộp vào ngân sách tại UBND cấp xã do HĐND từng tỉnh, thành phố quy định (thường chỉ từ vài chục đến vài trăm nghìn đồng/giấy phép); và (2) Chi phí dịch vụ đo vẽ bản vẽ và đại diện làm thủ tục trọn gói. Tại Xây Dựng Thiện Gia, phí dịch vụ xin phép xây mới theo diện tích sàn là 6.000.000 đ (từ 150 m² trở xuống), 7.500.000 đ (trên 150 đến 300 m²), 9.000.000 đ (trên 300 đến 500 m²), thông báo khởi công cho nhà miễn phép là 2.500.000 đ, và được tặng 100% khi ký hợp đồng thi công trọn gói hoặc phần thô.

Vì sao thời hạn cấp phép trên luật là 7 ngày làm việc nhưng thực tế thường mất nhiều thời gian hơn?

Theo điểm b khoản 1 Điều 54 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, thời hạn 07 ngày làm việc được tính từ ngày UBND cấp xã nhận đủ bộ hồ sơ hợp lệ trên hệ thống. Trong thực tế, tổng thời gian chuẩn bị thường kéo dài hơn do chủ nhà cần thời gian để kỹ sư khảo sát, thống nhất phương án mặt bằng, lập bộ bản vẽ thiết kế xin phép đúng quy chuẩn, xin văn bản đồng ý của ngân hàng (nếu sổ đang thế chấp) hoặc chỉnh sửa lại bản vẽ nếu tự nộp bị sai mật độ xây dựng.

Sổ hồng đang thế chấp ngân hàng có làm thủ tục xin giấy phép xây dựng được không?

Hoàn toàn thực hiện được mà không cần tất toán khoản vay để rút sổ gốc. Theo Điều 55 và Điều 60 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, chủ đầu tư chỉ cần liên hệ ngân hàng nơi đang thế chấp để xin cấp bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có xác nhận của ngân hàng (hoặc bản sao chứng thực còn hiệu lực) kèm theo văn bản chấp thuận của ngân hàng đồng ý cho chủ tài sản xây dựng công trình trên đất để đính kèm vào hồ sơ nộp cho UBND cấp xã.

Sửa chữa, cải tạo nhà ở trong trường hợp nào phải xin giấy phép xây dựng?

Chủ nhà bắt buộc phải xin giấy phép sửa chữa, cải tạo (theo Điều 61 Nghị định 217/2026/NĐ-CP) khi việc cải tạo có làm thay đổi kết cấu chịu lực (như nâng tầng, đục cấy thêm sàn bê tông, gia cố móng cột), thay đổi công năng sử dụng gây ảnh hưởng đến an toàn, phòng cháy chữa cháy, môi trường, hoặc thay đổi kiến trúc mặt ngoài tiếp giáp đường đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc. Phí dịch vụ xin phép sửa chữa, cải tạo tại Xây Dựng Thiện Gia là 8.000.000 đ đến 9.500.000 đ, và được tặng miễn phí khi khách hàng ký hợp đồng sửa nhà trọn gói có giá trị từ 500.000.000 đ trở lên thuộc diện phải xin phép.

Tự ý khởi công xây nhà khi chưa có giấy phép xây dựng bị phạt bao nhiêu tiền?

Căn cứ khoản 7 Điều 25 Nghị định 339/2026/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 26/8/2026), hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ mà không có giấy phép xây dựng (đối với trường hợp theo quy định phải có giấy phép) sẽ bị phạt tiền từ 60.000.000 đ đến 80.000.000 đ (nếu xây trong khu vực bảo vệ di tích, di sản thế giới bị phạt từ 80.000.000 đ đến 100.000.000 đ). Ngoài tiền phạt, công trình sẽ bị lập biên bản đình chỉ thi công để hoàn thiện thủ tục hoặc buộc tháo dỡ phần vi phạm chỉ giới, mật độ quy hoạch.

Kiểm tra quy hoạch, xét diện miễn phép miễn phí và nhận ưu đãi tặng 100% phí xin phép tại Xây Dựng Thiện Gia

Nắm vững thủ tục xin giấy phép xây dựng theo Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 217/2026/NĐ-CP giúp gia chủ chủ động về kế hoạch khởi công và tránh mọi rủi ro xử phạt hành chính. Thay vì mất nhiều tuần tự tìm hiểu quy chế quản lý kiến trúc hoặc bị trả hồ sơ do bản vẽ sai mật độ, khoảng lùi, bạn có thể gửi ảnh chụp sổ hồng để đội ngũ kỹ sư Xây Dựng Thiện Gia hỗ trợ kiểm tra thông tin quy hoạch và xét diện miễn phép hoàn toàn miễn phí ngay từ bước đầu tiên.

Với phương châm "Kiến tạo tổ ấm trọn vẹn", khi khách hàng ký hợp đồng xây nhà trọn gói (với 3 gói Trung bình, TB - Khá, Khá +) hoặc xây nhà phần thô tại Xây Dựng Thiện Gia, chúng tôi tặng 100% phí dịch vụ xin giấy phép xây dựng cùng 100% chi phí gói thiết kế Cơ bản, đảm bảo bản vẽ cấp phép khớp đồng bộ với bản vẽ thi công thực tế để thuận lợi hoàn công sau khi bàn giao:

• Đơn vị thực hiện: Xây Dựng Thiện Gia
• Địa chỉ: 340/58/9 Trần Thị Năm, Trung Mỹ Tây, TP.HCM
• Hotline / Zalo hỗ trợ pháp lý & kỹ thuật 24/7: 0982.45.95.75
• Email: xaydungthiengia@gmail.com
• Website: xaydungthiengia.com