Bạn muốn tự tay chọn từng mẫu gạch lát nền, màu sơn, thiết bị vệ sinh cho ngôi nhà của mình nhưng lại lo ngại nhà thầu báo giá phần thô mập mờ, đến lúc thi công lại đùn đẩy việc lắp đặt hoặc đòi tính thêm tiền vật tư phụ? Bài viết dưới đây công khai bảng báo giá xây nhà phần thô và nhân công hoàn thiện năm 2026 của Xây Dựng Thiện Gia, đi kèm danh mục thương hiệu vật tư thô, bảng phân định ranh giới từng hạng mục giữa chủ nhà với nhà thầu, cách tính diện tích quy đổi và lộ trình thanh toán 6 đợt theo nghiệm thu.
Xây nhà phần thô và nhân công hoàn thiện tại Xây Dựng Thiện Gia có đơn giá từ 3.500.000 đồng/m² quy đổi đối với nhà phố hiện đại và từ 3.900.000 đồng/m² quy đổi đối với nhà phố tân cổ điển. Đơn giá đã bao gồm toàn bộ vật tư phần thô chính hãng (thép Hòa Phát/Việt Nhật, bê tông thương phẩm M250, ống Bình Minh, dây Cadivi), toàn bộ nhân công xây lắp đến khi hoàn thiện, tặng 100% gói thiết kế Cơ bản và miễn phí thủ tục xin giấy phép xây dựng. Công trình được thanh toán 6 đợt theo nghiệm thu, bảo hành kết cấu 5 năm và tay nghề hoàn thiện 12 tháng.
- Đơn giá cạnh tranh, rõ theo phong cách: Nhà phố hiện đại từ 3.500.000 đ/m² quy đổi; nhà phố tân cổ điển từ 3.900.000 đ/m² quy đổi (đã gồm thiết kế Cơ bản và xin phép xây dựng, chưa gồm VAT).
- Phân định rạch ròi 3 nhóm hạng mục: Công khai bảng ranh giới món nào Xây Dựng Thiện Gia cấp cả vật tư lẫn nhân công (kể cả vữa ốp lát, đế âm điện, chống thấm), món nào chủ nhà mua vật tư để nhà thầu lắp đặt và món nào ngoài gói.
- Một chuẩn vật tư phần thô chính hãng duy nhất: Cam kết dùng bê tông thương phẩm mác 250, thép Hòa Phát/Việt Nhật/Pomina, xi măng Hà Tiên/Insee, ống Bình Minh, dây Cadivi, chống thấm Sika/Kova ghi thẳng vào phụ lục hợp đồng.
- Lịch nhắc cấp vật tư hoàn thiện trước 10 - 14 ngày: Kỹ sư chủ động thông báo từng mốc giao gạch, sơn, thiết bị vệ sinh giúp gia chủ mua sắm đúng lúc, không làm gián đoạn đội thợ.
- Bảo hành tách bạch, không đùn đẩy: Bảo hành 5 năm phần kết cấu chịu lực, 12 tháng phần tay nghề hoàn thiện và điện nước âm tường (chống thấm 1 năm), giữ lại 5% đến 30 ngày sau bàn giao.
Xây nhà phần thô và nhân công hoàn thiện là gì?
Xây nhà phần thô và nhân công hoàn thiện là hình thức chủ nhà khoán cho một đơn vị thi công cung cấp toàn bộ vật tư phần khung kết cấu (sắt thép, xi măng, cát, đá, gạch xây, bê tông, ống nước và dây điện âm tường, hóa chất chống thấm) kết hợp với toàn bộ nhân công làm việc từ lúc đào móng cho đến khi ốp lát gạch, sơn nước và lắp đặt thiết bị vệ sinh, bóng đèn. Chủ nhà chỉ đóng vai trò người mua vật tư hoàn thiện đưa tới công trường theo tiến độ để đội thợ của nhà thầu thi công lắp đặt.
Xây thô và nhân công hoàn thiện (thường được nhiều gia chủ gọi là xây nhà phần thô trọn gói) bao gồm 2 phần gắn liền nhau trong một hợp đồng: (1) Vật tư và nhân công tạo lập toàn bộ bộ khung chịu lực, tường ngăn, hệ thống điện nước âm và lớp tô trát, chống thấm, cán nền; (2) Nhân công hoàn thiện bề mặt công trình bằng vật tư hoàn thiện do chủ đầu tư cung cấp. Giải thích chuyên sâu về từng cấu kiện kỹ thuật của bộ khung nhà được trình bày chi tiết tại bài phần thô là gì.
Khi nào gia chủ nên chọn gói phần thô thay vì xây nhà trọn gói?
Gói thi công phần thô và nhân công hoàn thiện phát huy tối đa hiệu quả khi gia đình bạn có đủ 3 điều kiện thực tế sau:
- Muốn tự tay chọn từng món vật tư hoàn thiện theo gu riêng: Bạn muốn trực tiếp ra showroom chọn mẫu gạch khổ lớn, thiết bị vệ sinh nhập khẩu hoặc màu sơn đặc biệt mà không bị giới hạn trong khung danh mục tiêu chuẩn của các gói thầu.
- Có sẵn nguồn mua vật tư hoàn thiện giá sỉ hoặc chiết khấu cao: Bạn hoặc người thân làm trong ngành phân phối gạch men, thiết bị điện, thiết bị vệ sinh nên mua lẻ được mức giá tốt hơn thị trường.
- Có thời gian theo sát lịch giao hàng tại công trường: Bạn sắp xếp được thời gian đi đặt hàng, nhận hàng, kiểm tra mã lô gạch và giải quyết đổi trả hàng dư hoặc thiếu với đại lý đúng theo các mốc kỹ sư yêu cầu.
Ngược lại, nếu bạn bận rộn công việc hàng ngày và muốn biết trước một con số tổng chi phí từ đầu đến cuối mà không phải lo tìm đại lý vật tư, hình thức xây nhà trọn gói sẽ giúp bạn tiết kiệm nhiều thời gian hơn. Bạn có thể đọc phân tích đối chiếu 10 tiêu chí giữa các phương án tại bài nên xây nhà trọn gói hay phần thô.
Bảng ranh giới hạng mục: Ai mua vật tư, ai làm nhân công và khoản nào tính riêng?
Khi so sánh báo giá giữa các nhà thầu, việc chỉ nhìn vào con số đơn giá trên mỗi mét vuông là chưa đủ nếu hợp đồng không làm rõ phần ranh giới giáp лай giữa thô và hoàn thiện. Trên thực tế, rất nhiều tranh cãi nổ ra xoay quanh câu hỏi: "Chủ nhà mua gạch lát nền, vậy vữa xi măng cán nền, keo dán gạch và keo chà ron ai mua? Dây điện âm tường nhà thầu đi, vậy đế âm nhựa và mặt công tắc bên nào cấp?". Tại Xây Dựng Thiện Gia, toàn bộ ranh giới này được khóa chặt thành 3 nhóm ngay trong hợp đồng:
| Nhóm phân định trách nhiệm | Hạng mục công việc cụ thể | Trách nhiệm Vật tư | Trách nhiệm Nhân công |
|---|---|---|---|
| Nhóm 1: Thuộc phần thô trọn gói | Thi công móng (từ đầu cọc trở lên), đà kiềng, bể tự hoại, hố ga; đổ bê tông cột, dầm, sàn các tầng, mái BTCT và bản cầu thang bê tông, xây bậc gạch. | Xây Dựng Thiện Gia cung cấp | Xây Dựng Thiện Gia thực hiện |
| Nhóm 1 | Xây tường bao, tường ngăn phòng, hộp gen kỹ thuật; đóng lưới mắt cáo chống nứt; tô trát tường nội - ngoại thất; cán nền các tầng, ban công, sân thượng, nhà vệ sinh; cấp vữa xi măng - cát ốp lát gạch. | Xây Dựng Thiện Gia cung cấp | Xây Dựng Thiện Gia thực hiện |
| Nhóm 1 | Đi hệ thống ống cấp thoát nước âm tường/âm sàn; đi ống luồn cứng, dây điện chiếu sáng, dây mạng LAN/cáp truyền hình âm tường và lắp đặt toàn bộ đế âm tường. | Xây Dựng Thiện Gia cung cấp | Xây Dựng Thiện Gia thực hiện |
| Nhóm 1 | Xử lý chống thấm sàn nhà vệ sinh, ban công, sê-nô, sân thượng và mái bằng hóa chất chuyên dụng (Sika/Kova), ngâm nước nghiệm thu. | Xây Dựng Thiện Gia cung cấp | Xây Dựng Thiện Gia thực hiện |
| Nhóm 2: Chủ nhà cấp vật tư - Nhà thầu làm nhân công | Ốp lát gạch nền các tầng, gạch nền và tường nhà vệ sinh, gạch len chân tường (chủ nhà cấp gạch ốp lát + keo dán gạch + keo chà ron; riêng vữa hồ dầu truyền thống Xây Dựng Thiện Gia đã cấp). | Chủ nhà cung cấp | Xây Dựng Thiện Gia thực hiện |
| Nhóm 2 | Trét bột bả matit, xả nhám, lăn sơn lót kháng kiềm và sơn phủ hoàn thiện nội - ngoại thất (chủ nhà cấp bột trét + sơn lót + sơn phủ + rulo/cọ). | Chủ nhà cung cấp | Xây Dựng Thiện Gia thực hiện |
| Nhóm 2 | Lắp đặt thiết bị vệ sinh cơ bản gồm bồn cầu, lavabo, vòi sen, vòi xịt, phễu thu sàn, gương soi (không gồm bồn tắm nằm hay phòng xông hơi). | Chủ nhà cung cấp | Xây Dựng Thiện Gia thực hiện |
| Nhóm 2 | Lắp đặt thiết bị điện hoàn thiện gồm mặt công tắc, ổ cắm, aptomat (CB), bóng đèn chiếu sáng cơ bản (không gồm đèn chùm trang trí cầu kỳ). | Chủ nhà cung cấp | Xây Dựng Thiện Gia thực hiện |
| Nhóm 3: Hạng mục ngoài gói phần thô | Đóng trần thạch cao khung xương chìm hoặc giật cấp trang trí. | Ngoài gói - Xây Dựng Thiện Gia báo giá riêng thành dòng (vật tư + nhân công) nếu chủ nhà yêu cầu. | |
| Nhóm 3 | Hệ thống cửa đi, cửa sổ, cửa cuốn; đá granite cầu thang, bàn bếp, mặt tiền; lan can cầu thang, lan can ban công; tủ bếp, nội thất gỗ; ống đồng và máy lạnh. | Ngoài gói - Do nhà cung cấp/đơn vị bán hàng của chủ nhà trực tiếp gia công và lắp đặt hoàn thiện tại công trình (kỹ sư Xây Dựng Thiện Gia phối hợp chừa ô chờ và nghiệm thu kích thước). | |
Lịch trình chủ nhà cần cung cấp vật tư hoàn thiện tới công trường để không chậm tiến độ
Một trong những nguyên nhân lớn nhất khiến nhà xây phần thô bị kéo dài thời gian là đội thợ hoàn thiện phải ngồi chờ gạch hoặc chờ thiết bị âm tường do chủ nhà đặt hàng muộn. Để giúp bạn hoàn toàn chủ động, kỹ sư của Xây Dựng Thiện Gia sẽ gửi lịch nhắc trước từ 10 đến 14 ngày theo 4 cột mốc dưới đây (danh sách chi tiết từng món kèm tỷ lệ dự trù hao hụt có trong bài vật tư hoàn thiện nhà gồm những gì):
| Mốc tiến độ trên công trường | Vật tư chủ nhà cần chốt và giao tới công trình | Lý do kỹ thuật phải giao đúng thời điểm |
|---|---|---|
| Mốc 1: Khi bắt đầu xây tường ngăn các tầng | Thông số kỹ thuật bồn cầu, lavabo âm bàn, bồn tắm (nếu có) và khung bao cửa gỗ/cửa sắt (nếu dùng khung bao chôn sẵn vào tường). | Để đội điện nước đặt ống chờ cấp - thoát nước chính xác từng centimet theo tâm thiết bị và thợ hồ xây chèn khung bao cửa. |
| Mốc 2: Sau khi tô trát trong nhà và ngâm thử thấm xong | Gạch lát nền các tầng, gạch ốp lát nhà vệ sinh, gạch sân thượng, keo dán gạch và keo chà ron. | Đội thợ tiến hành cán nền tạo cốt phẳng và ốp lát cuốn chiếu từ tầng trên xuống tầng dưới ngay sau khi nghiệm thu chống thấm. |
| Mốc 3: Khi đang tô tường ngoài và chuẩn bị làm trần | Bột trét tường nội - ngoại thất, sơn lót kháng kiềm, sơn phủ màu hoàn thiện. | Tường tô xong đạt độ khô tiêu chuẩn sẽ được xả nhám, bả matit 2 lớp và sơn lót trước khi lắp đặt các thiết bị gắn tường. |
| Mốc 4: Sau khi ốp lát xong gạch và sơn nước lớp 1 | Bồn cầu, lavabo, vòi sen, phụ kiện WC, mặt công tắc, ổ cắm, tủ điện, CB, bóng đèn chiếu sáng. | Lắp đặt đồng loạt thiết bị điện và vệ sinh, thử tải toàn hệ thống trước khi dặm vá sơn nước lớp cuối và vệ sinh bàn giao. |
Bảng báo giá xây nhà phần thô và nhân công hoàn thiện 2026 tại Xây Dựng Thiện Gia
Báo giá xây nhà phần thô và nhân công hoàn thiện năm 2026 tại Xây Dựng Thiện Gia được niêm yết công khai ở mức từ 3.500.000 đồng/m² quy đổi đối với nhà phố hiện đại và từ 3.900.000 đồng/m² quy đổi đối với nhà phố tân cổ điển. Khác với một số đơn vị yêu cầu chủ nhà phải tự đi làm thủ tục pháp lý khi chỉ thuê xây thô, đơn giá của Xây Dựng Thiện Gia đã bao gồm trọn vẹn hồ sơ thiết kế Cơ bản và thủ tục xin giấy phép xây dựng.
| Loại hình công trình | Đơn giá xây nhà phần thô & NC hoàn thiện (đồng/m² quy đổi) | Vật tư & Quyền lợi đã bao gồm trong đơn giá |
|---|---|---|
| Nhà phố hiện đại | Từ 3.500.000 | Vật tư phần thô chính hãng + Nhân công phần thô & hoàn thiện + Tặng 100% gói thiết kế Cơ bản + Tặng thủ tục xin GPXD |
| Nhà phố tân cổ điển | Từ 3.900.000 | Vật tư phần thô chính hãng + Nhân công phần thô & hoàn thiện (gồm đắp gờ chỉ, vòm cong cơ bản) + Tặng 100% gói thiết kế Cơ bản + Tặng thủ tục xin GPXD |
| Biệt thự hiện đại / Tân cổ điển | Báo giá sau khảo sát & bản vẽ | Bóc tách dự toán theo kết cấu nhịp dầm, hình khối mái và chi tiết phào chỉ thực tế của bản vẽ thiết kế |
Lưu ý về giá xây phần thô tại Xây Dựng Thiện Gia:
- Đơn giá trên mang tính chất tham khảo, chưa bao gồm thuế VAT, có thể thay đổi tùy theo thời điểm giá vật tư thị trường và điều kiện mặt bằng thực tế.
- Vì sao nhà phố tân cổ điển có đơn giá cao hơn hiện đại? Cả hai phong cách đều dùng chung một chuẩn vật tư kết cấu chịu lực (bê tông M250, thép Hòa Phát/Việt Nhật/Pomina). Phần chênh lệch đơn giá nằm ở định mức hao phí nhân công xây tô vòm cong, đắp vẽ phào chỉ mặt tiền, gờ chỉ cột và thời gian giàn giáo lưu lại công trình lâu hơn.
- Ưu đãi thiết kế và pháp lý: Khi ký hợp đồng thi công phần thô, bạn được tặng 100% gói thiết kế kiến trúc Cơ bản (trị giá 140.000 - 170.000 đ/m² sàn, gồm bản vẽ kiến trúc, kết cấu, điện nước M&E, phối cảnh 3D mặt tiền) và tặng 100% phí dịch vụ tại trang dịch vụ xin giấy phép xây dựng (chủ nhà chỉ đóng lệ phí nhà nước theo biên lai).
Điều kiện áp dụng đơn giá và mức điều chỉnh cho nhà hẻm nhỏ, diện tích nhỏ
Mức đơn giá xây nhà phần thô tiêu chuẩn áp dụng cho công trình có đường trước nhà từ 3 m trở lên (xe tải chở vật tư và xe bồn bê tông tiếp cận được) và có tổng diện tích xây dựng quy đổi từ 200 m² trở lên. Đối với công trình nằm trong hẻm nhỏ hoặc diện tích nhỏ, mức điều chỉnh được tính minh bạch ngay khi khảo sát như sau:
| Điều kiện thực tế của công trình | Mức điều chỉnh đơn giá | Nguyên nhân kỹ thuật và chi phí thực tế |
|---|---|---|
| Hẻm nhỏ dưới 3 m hoặc xe tải vật tư không vào được | Cộng thêm 8% đến 10% | Phải tăng bo vật tư (cát, đá, gạch, thép) bằng xe ba gác nhỏ hoặc kéo xe rùa thủ công; chi phí ca bơm bê tông đường ống dài và hao phí nhân công bốc xếp tăng cao. |
| Tổng diện tích xây dựng quy đổi dưới 200 m² | Cộng thêm 5% | Các khoản chi phí cố định (vận chuyển giàn giáo, máy móc, làm lán trại, kỹ sư giám sát, bảo vệ công trường) giữ nguyên nhưng chia trên tổng số mét vuông ít hơn. |
Các hạng mục công việc đặc thù chưa bao gồm trong đơn giá m² phần thô
Để tránh tình trạng báo giá thấp rồi tính phát sinh sau khi ký hợp đồng, Xây Dựng Thiện Gia liệt kê rõ ngay từ đầu các khoản công việc phụ thuộc vào địa chất và hiện trạng riêng của từng khu đất chưa nằm trong đơn giá m² phần thô:
- Khảo sát địa chất và gia cố nền móng dưới đài cọc: Khoan khảo sát địa chất, đóng cừ tràm hoặc ép cọc bê tông cốt thép, khoan cọc nhồi (tính riêng theo mét dài thực tế nhân đơn giá cọc cộng ca máy).
- Phá dỡ nhà cũ và gia cố nhà liền kề: Tháo dỡ công trình cũ, đào bỏ móng cũ, vận chuyển xà bần phá dỡ và đóng cừ thép chống sạt lở cho nhà hàng xóm khi đào móng sâu.
- Các hạng mục hoàn thiện ngoài phạm vi nhân công gói thô: Trần thạch cao (báo giá riêng nếu chủ nhà yêu cầu); cửa đi, cửa sổ, cửa cuốn, đá cầu thang/bếp/mặt tiền, lan can, rèm cửa, khung sắt bảo vệ, tủ bếp và nội thất gỗ, đường ống đồng và máy lạnh, hệ thống chống sét, sân vườn tiểu cảnh.
- Phí đấu nối hạ tầng và thủ tục sau xây dựng: Phí lắp đặt đồng hồ điện (1 pha hoặc 3 pha), đồng hồ nước mới với đơn vị cấp điện/nước; lệ phí nhà nước và chi phí dịch vụ hoàn công cập nhật nhà vào sổ hồng sau khi xây xong; thuế VAT (nếu xuất hóa đơn).
Danh mục vật tư phần thô chính hãng cam kết trong hợp đồng
Phần khung bê tông cốt thép và hệ thống ống điện nước âm tường một khi đã đổ bê tông và tô trát xong sẽ không thể thay thế. Vì vậy, Xây Dựng Thiện Gia chỉ áp dụng một bảng chủng loại vật tư phần thô chính hãng duy nhất và đưa nguyên văn vào phụ lục hợp đồng để gia chủ nghiệm thu đầu vào trước khi đưa vào sử dụng:
| STT | Hạng mục vật tư phần thô | Thương hiệu & Quy cách cam kết tại Xây Dựng Thiện Gia | Cách chủ nhà tự kiểm tra tại công trường |
|---|---|---|---|
| 1 | Thép xây dựng (Móng, cột, dầm, sàn, đà kiềng, lanh tô) | Hòa Phát, Việt Nhật hoặc Pomina (Đúng đường kính và mác thép CB300-V / CB400-V theo bản vẽ kết cấu; Pomina xác nhận nguồn cung với đại lý tại thời điểm báo giá). | Kiểm tra logo dập nổi (bông mai Việt Nhật, 3 hình tam giác Hòa Phát, quả táo Pomina) và ký hiệu đường kính trên từng thanh thép. |
| 2 | Bê tông kết cấu (Móng, cột, dầm, sàn các tầng, mái) | Bê tông thương phẩm (bê tông tươi) mác 250 (Cấp độ bền tương đương B20) từ các trạm trộn uy tín khu vực. | Kiểm tra phiếu giao hàng từng xe bồn (ghi rõ mác 250, độ sụt, giờ xuất trạm), kiểm tra độ sụt tại công trường và đúc mẫu nén đối chứng. |
| 3 | Xi măng xây tô & cán nền | Hà Tiên hoặc Insee (Sao Mai) chính hãng, đúng mác thiết kế. | Kiểm tra bao bì nguyên vẹn, tên thương hiệu và hạn sử dụng in trên vỏ bao; không dùng xi măng bị ẩm vón cục. |
| 4 | Gạch xây tường bao & tường ngăn | Gạch đất sét nung Tuynel kích thước chuẩn 8x8x18 cm (Gạch ống 4 lỗ và gạch đinh đặc cho vị trí chịu lực, chống thấm chân tường). | Gạch chín đều màu, gõ kêu thanh, cạnh sắc nét, không bị cong vênh hay bể vụn quá tỷ lệ cho phép. |
| 5 | Ống cấp & thoát nước âm tường | Nhựa Bình Minh chính hãng (Ống uPVC cho cấp nước lạnh và thoát nước đúng độ dày PN; ống PPR chịu nhiệt cho đường nước nóng). | Kiểm tra dòng chữ in dọc thân ống Bình Minh, đường kính và áp lực ống trước khi thợ lắp đặt và thử áp. |
| 6 | Dây điện, cáp & Ống luồn âm | Dây cáp điện Cadivi chính hãng (đúng tiết diện 1.5, 2.5, 4.0, 6.0 mm² theo tải thiết kế); ống luồn cứng âm sàn/tường và đế âm nhựa chống cháy. | Kiểm tra tem chống giả và thông số in trên vỏ dây Cadivi trước khi luồn vào ống âm tường. |
| 7 | Hóa chất chống thấm | Sika (Sikatop Seal 107 / Sika Latex) hoặc Kova (CT-11A) chuyên dụng cho sàn vệ sinh, sê-nô, ban công, sân thượng. | Kiểm tra thùng/bao Sika hoặc Kova còn nguyên niêm phong của nhà sản xuất trước khi pha trộn quét chống thấm. |
Cách tính diện tích xây dựng nhà phần thô kèm ví dụ minh họa
Tổng chi phí thi công phần thô và nhân công hoàn thiện được xác định theo công thức: Tổng chi phí phần thô = Tổng diện tích xây dựng quy đổi × Đơn giá phần thô/m². Trong đó, diện tích xây dựng quy đổi là tổng diện tích của phần móng, tầng hầm (nếu có), các tầng lầu, sân thượng và mái sau khi nhân với hệ số quy đổi chuẩn của Xây Dựng Thiện Gia. Bạn có thể tra cứu thêm nguyên tắc đo cho từng trường hợp đặc biệt tại bài cách tính diện tích xây dựng hoặc nhập số đo vào công cụ dự toán chi phí xây nhà online.
| Hạng mục cấu kiện | Phân loại kỹ thuật chi tiết | Hệ số quy đổi diện tích tại Xây Dựng Thiện Gia |
|---|---|---|
| Phần móng (Tính trên diện tích tầng trệt) | Móng đơn | 30% đến 40% |
| Phần móng | Móng cọc (đài cọc và giằng móng) - không đổ sàn trệt BTCT | 30% đến 40% (ép cọc tính riêng theo mét dài) |
| Phần móng | Móng cọc (đài cọc và giằng móng) - có đổ sàn trệt BTCT | 50% (ép cọc tính riêng theo mét dài) |
| Phần móng | Móng băng | 40% đến 50% |
| Phần móng | Móng bè | 70% đến 80% |
| Tầng hầm (Độ sâu so với vỉa hè) | Sâu <= 1,3 m | 1,3 - 1,7 m | 1,7 - 2,0 m | > 2,0 m | 150% | 170% | 200% | 250% |
| Phần thân & Sàn các tầng | Tầng trệt, gác lửng, các lầu, tầng tum (chuồng cu), lô gia | 100% (cầu thang nằm trong sàn không tính thêm) |
| Ban công & Sân thượng | Ban công có mái che / Ban công không mái che | 100% / 70% |
| Ban công & Sân thượng | Sân thượng có mái che / Sân thượng không mái che | 100% / 50% đến 70% |
| Giếng trời & Sân trước/sau | Giếng trời, ô trống thông tầng (< 8 m² / >= 8 m²) | 100% (nếu < 8 m²) / 50% (nếu >= 8 m²) |
| Giếng trời & Sân trước/sau | Sân trước, sân sau (không đà kiềng / có đà kiềng, móng) | 50% / 70% |
| Phần mái (Đo theo mặt bằng hình chiếu) | Mái tôn | Mái BTCT | Mái kèo thép lợp ngói | Mái BTCT dán ngói | 25% - 30% | 40% - 50% | 60% - 70% | 90% - 100% |
Ví dụ minh họa cách tính chi phí xây nhà phần thô (Nhà phố 5x18 m, 1 trệt 2 lầu + tum + sân thượng):
(Lưu ý: Ví dụ dưới đây minh họa cách tính diện tích quy đổi và khái toán, không phải báo giá cho một công trình cụ thể).
Giả sử bạn có lô đất 5x18 m (90 m²) tại khu vực đường rộng trên 3 m. Theo quy định khoảng lùi sau tối thiểu 2 m đối với lô đất sâu từ 16 m trở lên, diện tích xây dựng mỗi sàn là 5x16 m = 80 m². Quy mô xây dựng gồm: 1 trệt, 2 lầu, tầng tum 20 m², sân thượng không mái 60 m², sử dụng móng cọc có đổ bê tông cốt thép sàn trệt và mái bê tông cốt thép trên tum:
| Hạng mục tính diện tích | Công thức quy đổi | Diện tích quy đổi (m²) |
|---|---|---|
| 1. Móng cọc (có đổ sàn trệt BTCT) | 80 m² × 50% | 40 m² |
| 2. Sàn tầng trệt, Lầu 1, Lầu 2 | 80 m² × 3 tầng × 100% | 240 m² |
| 3. Tầng tum (chuồng cu) | 20 m² × 100% | 20 m² |
| 4. Sân thượng không mái che | 60 m² × 50% | 30 m² |
| 5. Mái bê tông cốt thép trên tum | 20 m² × 50% | 10 m² |
| Tổng diện tích xây dựng quy đổi | 340 m² | |
- Khái toán gói Phần thô + Nhân công hoàn thiện phong cách Hiện đại (từ 3.500.000 đ/m²):
340 m² × 3.500.000 đ/m² = 1.190.000.000 VNĐ. - Khái toán gói Phần thô + Nhân công hoàn thiện phong cách Tân cổ điển (từ 3.900.000 đ/m²):
340 m² × 3.900.000 đ/m² = 1.326.000.000 VNĐ.
(Con số trên chưa bao gồm chi phí ép cọc bê tông tính theo mét dài thực tế sau khảo sát).
Tiêu chuẩn kỹ thuật thi công và các điểm dừng nghiệm thu phần thô tại Xây Dựng Thiện Gia
Chất lượng của gói xây nhà phần thô không chỉ nằm ở tên thương hiệu sắt thép hay xi măng, mà nằm ở quy trình kỹ thuật thi công và công tác quản lý chất lượng theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP về quản lý chất lượng, thi công và bảo trì công trình xây dựng (hiệu lực từ ngày 01/7/2026). Tại mọi công trình của Xây Dựng Thiện Gia, đội ngũ kỹ sư áp dụng 5 chốt chặn kỹ thuật bắt buộc và mời chủ nhà cùng tham gia nghiệm thu phần thô trước khi chuyển bước:
- Đổ bê tông cốt thép sàn trệt trên nền móng cọc và đất yếu: Thay vì chỉ đầm cát và cán vữa xi măng dễ gây võng lún nền gạch sau vài năm sử dụng, với các công trình móng cọc trên nền đất yếu, chúng tôi tư vấn và thi công đan sắt đổ bê tông sàn trệt liên kết trực tiếp vào hệ đà kiềng.
- Dùng con kê bê tông mác cao và nghiệm thu cốt thép trước khi đổ bê tông: Toàn bộ thép dầm, sàn, cột đều được kê bằng cục kê bê tông đúc sẵn đúng chiều dày lớp bê tông bảo vệ (từ 1,5 cm đến 3,5 cm tùy cấu kiện), tuyệt đối không kê bằng đá hoa cương vụn hay gạch vỡ. Kỹ sư chỉ cho phép đổ bê tông thương phẩm M250 sau khi đã kiểm tra đường kính thép, khoảng cách đai và vị trí nối thép khớp 100% với bản vẽ kết cấu.
- Đóng lưới mắt cáo chống nứt và xây gạch đinh khóa cạnh: Bắt buộc đóng lưới thép mắt cáo tại mọi vị trí tiếp giáp giữa cột/dầm bê tông với tường gạch và dọc theo toàn bộ các đường đục tường đi ống điện nước trước khi tô trát. Tại các vị trí bệ cửa sổ, cạnh cửa đi và chân tường nhà vệ sinh đều được xây khóa bằng gạch đinh đặc.
- Đi ống điện cứng âm sàn và thử áp lực ống nước trước khi trát tường: Hệ thống dây điện Cadivi đi trong sàn bê tông được bảo vệ bằng ống nhựa cứng chống dập vỡ. Hệ thống ống cấp nước Bình Minh sau khi hàn nối xong bắt buộc phải bơm nén thử áp lực và giữ áp kiểm tra độ kín khít trước khi thợ hồ trát vữa lấp rãnh.
- Xử lý cổ ống xuyên sàn bằng vữa không co ngót và ngâm nước 48 giờ: Toàn bộ cổ ống thoát sàn nhà vệ sinh, ban công, sân thượng được đục mở rộng, quấn thanh trương nở và đổ bù bằng vữa tự chảy không co ngót (SikaGrout), sau đó quét 2 - 3 lớp hóa chất chống thấm Sika/Kova và ngâm nước kiểm tra liên tục trong 24 đến 48 giờ trước khi cán nền lát gạch.
"Với gói xây nhà phần thô, chủ nhà không cần phải đứng canh thợ xây từng viên gạch mỗi ngày, nhưng nhất định phải có mặt ở 3 thời điểm vàng: Trước khi đổ bê tông móng và các sàn lầu, trước khi tô trát che lấp đường ống điện nước âm tường, và lúc xả nước ngâm thử thấm sàn vệ sinh. Làm chuẩn 3 điểm dừng nghiệm thu này thì ngôi nhà sẽ bền vững hàng chục năm mà không bao giờ phải đục tường sửa chữa."
Lê Xuân Thiện, Người sáng lập Xây Dựng Thiện Gia, Phụ trách quản lý thi công nhà ở
Quy trình 8 bước làm việc, lịch thanh toán 6 đợt và tiến độ thi công
Để gia chủ vừa nắm rõ tiến độ công trường vừa giữ quyền chủ động tuyệt đối về tài chính, Xây Dựng Thiện Gia đồng bộ quy trình 8 bước làm việc chuẩn với lộ trình thanh toán 6 đợt. Ngoài đợt 1 khi ký hợp đồng, mọi đợt thanh toán tiếp theo chỉ đến hạn sau khi bạn đã trực tiếp ký biên bản nghiệm thu đạt chất lượng của giai đoạn đó:
| Bước làm việc | Nội dung triển khai của Xây Dựng Thiện Gia & Phối hợp của chủ nhà | Mốc thanh toán tương ứng |
|---|---|---|
| Bước 1: Khảo sát hiện trạng | Đo đạc kích thước lô đất, kiểm tra lộ giới, khoảng lùi, đường vận chuyển vật tư và ghi nhận hiện trạng nhà liền kề. | Miễn phí 100% |
| Bước 2: Tư vấn & Dự toán sơ bộ | Đề xuất phương án công năng, tính diện tích quy đổi và lập bảng khái toán phần thô kèm danh mục ranh giới vật tư trong 24 giờ. | Miễn phí 100% |
| Bước 3: Thiết kế hồ sơ kỹ thuật | Triển khai bộ bản vẽ kiến trúc, kết cấu, điện nước M&E và phối cảnh 3D mặt tiền (sửa mặt bằng 3 lần, phối cảnh 2 lần). | Tặng 100% gói Cơ bản khi ký hợp đồng thi công |
| Bước 4: Ký hợp đồng thi công | Chốt bảng dự toán bóc tách từng dòng, phụ lục thương hiệu vật tư phần thô, lịch cấp vật tư hoàn thiện và điều khoản bảo hành (xem trước mẫu hợp đồng xây nhà trọn gói và phần thô). | Đợt 1: 10% giá trị hợp đồng |
| Bước 5: Xin giấy phép xây dựng | Soạn và nộp hồ sơ xin GPXD (hoặc thông báo khởi công) tại UBND cấp xã theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP. | Tặng phí dịch vụ (lệ phí nhà nước thu theo biên lai) |
| Bước 6: Thi công phần thô | Chuẩn bị mặt bằng, ép cọc/gia cố nền (nếu có) → Thi công móng, đà kiềng, bể tự hoại → Đổ cột, dầm, sàn các tầng và mái → Xây tường, đi điện nước âm → Tô trát, chống thấm. | - Đợt 2 (20%): Sau nghiệm thu móng - Đợt 3 (25%): Sau nghiệm thu khung, sàn, mái - Đợt 4 (20%): Sau nghiệm thu xây tô |
| Bước 7: Thi công nhân công hoàn thiện | Chủ nhà cấp gạch, keo, bột trét, sơn, TBVS, đèn theo 4 mốc; đội thợ Xây Dựng Thiện Gia thực hiện ốp lát, sơn bả, lắp đặt thiết bị điện nước và vệ sinh. | Đợt 5: 20% sau nghiệm thu hoàn thiện |
| Bước 8: Bàn giao & Bảo hành | Vệ sinh công trình cơ bản, nghiệm thu tổng thể, bàn giao nhà và kích hoạt chế độ bảo hành định kỳ. | Đợt 6: 5% sau 30 ngày kể từ ngày bàn giao |
Thời gian thi công tiêu chuẩn: Đối với công trình nhà phố quy mô 3 đến 4 tầng, tổng thời gian thi công cả phần thô và nhân công hoàn thiện tại Xây Dựng Thiện Gia kéo dài từ 4 đến 5 tháng (chưa tính thời gian thiết kế và xin giấy phép xây dựng). Trong đó, giai đoạn thi công xong phần khung thô và xây tô chiếm khoảng 2,5 đến 3 tháng; giai đoạn nhân công hoàn thiện và phối hợp lắp đặt thiết bị chiếm khoảng 1,5 đến 2 tháng.
Chính sách bảo hành gói xây nhà phần thô: Phân định rõ giữa kết cấu, tay nghề và vật tư
Một nỗi lo rất thực tế của gia chủ khi chọn gói xây phần thô là: "Nhà thầu làm nhân công, chủ nhà mua vật tư hoàn thiện; vậy nếu sau này tường thấm hay gạch bong thì hai bên có đổ lỗi cho nhau không?". Tại Xây Dựng Thiện Gia, ranh giới bảo hành gói phần thô được quy định rõ ràng bằng văn bản và công bố tại trang chính sách bảo hành như sau:
| Phạm vi hạng mục bảo hành | Thời hạn bảo hành | Nguyên tắc xác định trách nhiệm và xử lý |
|---|---|---|
| 1. Phần kết cấu chịu lực (Móng, cột, dầm, sàn, cầu thang bê tông) | 5 năm | Xây Dựng Thiện Gia chịu trách nhiệm 100% về cả vật tư lẫn kỹ thuật thi công đối với mọi sự cố kết cấu (lún lệch, nứt kết cấu dầm cột sàn). |
| 2. Phần chống thấm & Hệ thống điện nước âm tường | 12 tháng (Chống thấm 1 năm) | Do toàn bộ ống nước Bình Minh, dây điện Cadivi âm tường và hóa chất chống thấm Sika/Kova đều do Xây Dựng Thiện Gia cung cấp và thi công, chúng tôi chịu trách nhiệm bảo hành trọn vẹn 12 tháng. |
| 3. Phần tay nghề nhân công hoàn thiện (Ốp lát gạch, lăn sơn, lắp đặt TBVS và đèn) | 12 tháng | Nếu xảy ra lỗi do kỹ thuật tay nghề thợ của Xây Dựng Thiện Gia (như cán nền không dốc gây đọng nước, trét vữa thiếu làm bộp gạch, lắp rò nước chân bồn cầu), chúng tôi cử thợ khắc phục miễn phí trong 12 tháng. |
| 4. Bản thân vật tư & Thiết bị hoàn thiện do chủ nhà mua | Theo phiếu của nhà sản xuất | Nếu sự cố xuất phát từ lỗi sản phẩm do chủ nhà mua (như hỏng bộ xả bồn cầu, cháy bóng đèn, lỗi men gạch hoặc sơn giả/kém chất lượng tự bong tróc), thiết bị được bảo hành theo hãng; kỹ thuật Xây Dựng Thiện Gia hỗ trợ kiểm tra nguyên nhân tại chỗ cho gia chủ. |
Cam kết thời gian phản hồi bảo hành: Khi nhận được thông báo của gia chủ, bộ phận kỹ thuật xác nhận qua Zalo trong vòng 24 giờ. Với các sự cố khẩn cấp (rò rỉ nước lớn, chập điện âm tường, thấm dột lan rộng), kỹ thuật viên có mặt tại công trình trong vòng 48 giờ; các sự cố thông thường được kiểm tra và xử lý trong vòng 3 ngày làm việc.
Dự án xây nhà phần thô và nhân công hoàn thiện thực tế
Mỗi dự án thi công phần thô do đội ngũ Xây Dựng Thiện Gia thực hiện đều được lưu trữ đầy đủ nhật ký cấp vật tư, biên bản nghiệm thu từng sàn và bảng quyết toán thực tế. Bạn có thể xem thêm các dự án đã bàn giao tại chuyên mục công trình xây dựng nhà.
Câu hỏi thường gặp về xây nhà phần thô và nhân công hoàn thiện
Dưới đây là giải đáp trực diện cho 6 thắc mắc phổ biến nhất của các gia chủ khi tìm hiểu dịch vụ và báo giá xây nhà phần thô tại Xây Dựng Thiện Gia:
1. Đơn giá xây nhà phần thô tại Xây Dựng Thiện Gia đã bao gồm bản vẽ thiết kế và xin giấy phép xây dựng chưa?
Đã bao gồm. Khi ký hợp đồng xây nhà phần thô và nhân công hoàn thiện tại Xây Dựng Thiện Gia (từ 3.500.000 đ/m² cho nhà phố hiện đại và từ 3.900.000 đ/m² cho nhà phố tân cổ điển), bạn được tặng 100% gói thiết kế kiến trúc Cơ bản (kiến trúc, kết cấu, điện nước M&E, phối cảnh 3D mặt tiền) và tặng 100% phí dịch vụ lập hồ sơ, đi nộp xin giấy phép xây dựng (chủ nhà chỉ đóng lệ phí nhà nước theo biên lai).
2. Gạch ốp lát thì chủ nhà mua, vậy xi măng, cát, vữa ốp lát và keo chà ron do bên nào cung cấp?
Theo bảng ranh giới hạng mục đã chốt của Xây Dựng Thiện Gia, toàn bộ xi măng, cát và vữa hồ dầu truyền thống dùng để cán nền, ốp lát gạch đều do Xây Dựng Thiện Gia cung cấp trong gói phần thô. Chủ nhà chỉ cần mua gạch ốp lát, keo chà ron (bột chà mạch) và keo dán gạch chuyên dụng (trong trường hợp gia chủ chọn gạch khổ lớn hoặc gạch porcelain ít hút nước yêu cầu ốp lát bằng keo thay cho hồ dầu).
3. Chi phí xây phần thô và nhân công hoàn thiện thường chiếm bao nhiêu phần trăm tổng chi phí làm nhà?
Thông thường, giá trị hợp đồng xây nhà phần thô và nhân công hoàn thiện chiếm khoảng 60% đến 70% tổng chi phí xây dựng một ngôi nhà phố tiêu chuẩn; phần vật tư hoàn thiện do chủ nhà tự mua (gạch, sơn, thiết bị vệ sinh, cửa, đá, lan can, trần thạch cao) chiếm khoảng 30% đến 40% còn lại. Tuy nhiên, tỷ lệ này có thể thay đổi nếu chủ nhà chọn các dòng vật tư hoàn thiện nhập khẩu cao cấp.
4. Nếu sau khi bàn giao mà tường bị thấm hoặc gạch nền bị bộp thì nhà thầu có bảo hành không?
Có, Xây Dựng Thiện Gia bảo hành miễn phí 100%. Hiện tượng thấm tường, thấm sàn vệ sinh thuộc phạm vi vật tư chống thấm và kỹ thuật xây tô của phần thô; còn hiện tượng gạch nền bị bộp (rỗng vữa bên dưới) thuộc về tay nghề cán nền và ốp lát của thợ. Cả hai trường hợp này đều nằm trong cam kết bảo hành 12 tháng phần hoàn thiện và chống thấm (riêng kết cấu chịu lực bảo hành 5 năm) của chúng tôi.
5. Chủ nhà đã có sẵn bản vẽ thiết kế từ đơn vị khác thì khi ký hợp đồng phần thô có được giảm giá không?
Nếu bạn đã có bộ hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công đầy đủ (gồm kiến trúc, kết cấu và điện nước M&E), kỹ sư của Xây Dựng Thiện Gia sẽ rà soát lại tính an toàn kết cấu và khả thi pháp lý miễn phí trước khi lập dự toán bóc tách khối lượng. Phần ưu đãi tương ứng khi không sử dụng gói thiết kế tặng kèm sẽ được giảm trừ trực tiếp vào giá trị hợp đồng thi công theo thỏa thuận cụ thể.
6. Trong lúc đang xây phần thô, chủ nhà bận việc muốn chuyển sang gói xây nhà trọn gói cho phần hoàn thiện có được không?
Được hoàn toàn. Rất nhiều gia chủ ban đầu ký hợp đồng phần thô nhưng khi bước vào giai đoạn hoàn thiện không có thời gian đi chọn mua từng món vật tư đã yêu cầu chuyển sang gói trọn gói. Khi đó, Xây Dựng Thiện Gia sẽ lập phụ lục bổ sung phần cung cấp vật tư hoàn thiện với đơn giá trần minh bạch cho từng hạng mục (gạch, sơn, đá, cửa, thiết bị vệ sinh) để bạn chỉ cần duyệt mẫu tại nhà.
Nhận bảng dự toán xây nhà phần thô bóc tách chi tiết trong 24 giờ
Để biết chính xác ngôi nhà của bạn tính ra bao nhiêu mét vuông quy đổi, cần loại móng nào và nhận bảng ranh giới vật tư chi tiết, hãy gửi kích thước lô đất và nhu cầu số tầng cho Xây Dựng Thiện Gia. Đội ngũ kỹ sư của chúng tôi sẽ đến khảo sát hiện trạng, kiểm tra quy hoạch miễn phí và gửi lại bạn bảng dự toán phần thô trong vòng 24 giờ.
Với phương châm "Kiến tạo tổ ấm trọn vẹn", Xây Dựng Thiện Gia nhận thiết kế và thi công xây nhà phần thô tại TP.HCM (bao gồm cả khu vực Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ), Đồng Nai và Tây Ninh (bao gồm khu vực Long An cũ). Mời bạn liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua các kênh dưới đây:
- Đơn vị thực hiện: Xây Dựng Thiện Gia
- Địa chỉ văn phòng: 340/58/9 Trần Thị Năm, Trung Mỹ Tây, TP.HCM
- Hotline / Zalo tư vấn & nhận dự toán 24/7: 0982.45.95.75
- Email: xaydungthiengia@gmail.com
- Website chính thức: xaydungthiengia.com
Chưa có bình luận nào. Hãy là người đầu tiên chia sẻ ý kiến của bạn.
Để lại bình luận
Hãy để lại ý kiến của bạn bên dưới