Bạn đang chuẩn bị ngân sách làm nhà 1 trệt 2 lầu nhưng mỗi nơi lại nhẩm ra một con số chênh nhau hàng trăm triệu đồng? Sai lầm phổ biến nhất khiến nhiều gia chủ hụt vốn là lấy diện tích đất nhân thẳng với 3 tầng rồi nhân đơn giá trên mạng. Bài viết dưới đây của Xây Dựng Thiện Gia bóc tách chi tiết từng phần diện tích quy đổi theo loại móng, tầng tum, sân thượng trên các lô đất 4x15m, 5x20m và chỉ rõ những khoản nằm ngoài hợp đồng để bạn chủ động tài chính trước khi khởi công.
Chi phí xây nhà 3 tầng hiện nay được tính theo công thức: Tổng diện tích xây dựng quy đổi × Đơn giá thi công/m², cộng với các khoản chi phí ngoài hợp đồng (ép cọc, hoàn công, nội thất rời). Tại Xây Dựng Thiện Gia, đơn giá xây nhà phần thô và nhân công hoàn thiện là 3.500.000 - 3.900.000 đ/m² quy đổi; đơn giá xây nhà trọn gói nhà phố gồm 3 mức: 5.000.000 đ/m² (Tiêu chuẩn), 5.600.000 đ/m² (Khá) và 6.500.000 đ/m² (Cao cấp), đã bao gồm hồ sơ thiết kế Cơ bản và thủ tục xin giấy phép xây dựng (tham khảo, chưa gồm VAT).
- Công thức cốt lõi: Tổng ngân sách thực tế = (Diện tích móng + Diện tích sàn các tầng + Diện tích tum, sân thượng, mái quy đổi) × Đơn giá/m² + Chi phí ngoài gói (ép cọc theo mét dài, nội thất rời, hoàn công, thuế phí).
- Đơn giá tại Xây Dựng Thiện Gia: Gói phần thô + nhân công hoàn thiện từ 3.500.000 đ/m² (hiện đại) đến 3.900.000 đ/m² (tân cổ điển); gói trọn gói từ 5.000.000 đ/m² đến 6.500.000 đ/m² quy đổi.
- Điểm tạo chênh lệch lớn nhất: Lựa chọn giữa móng đài cọc (30-40% diện tích trệt nhưng cộng thêm tiền ép cọc tính riêng) với móng băng (40-50% diện tích trệt) và việc bố trí thêm tầng tum, sân thượng.
- Tuân thủ quy chuẩn xây dựng: Khi lập dự toán cho lô đất 5x20m (100 m²) hoặc 4x15m (60 m²), phải trừ diện tích khoảng lùi sau và áp đúng mật độ xây dựng tối đa theo QCVN 01:2021/BXD, không tính nhẩm theo kiểu xây kín 100% đất.
- Kiểm soát phát sinh: Gia chủ cần rà soát kỹ bảng 18 hạng mục vùng xám (tủ bếp, ống đồng máy lạnh, cổng rào, mái che sân thượng...) và gắn việc giải ngân với 6 đợt nghiệm thu thực tế tại công trường.
Xây nhà 3 tầng hết bao nhiêu tiền? Khung đơn giá tính theo m² hiện nay
Để trả lời câu hỏi xây nhà 3 tầng hết bao nhiêu tiền, gia chủ cần xác định hình thức giao thầu ngay từ đầu: giao khoán phần thô kèm nhân công hoàn thiện hay giao khoán trọn gói. Trên thị trường hiện nay, đơn giá thi công phần thô và nhân công hoàn thiện dao động trong khoảng 3.400.000 - 4.200.000 đ/m², còn đơn giá trọn gói nhà phố nằm trong khoảng 4.800.000 - 7.000.000 đ/m² tùy chủng loại vật tư.
Tại Xây Dựng Thiện Gia, chúng tôi công khai bộ đơn giá chuẩn cho nhà phố 3 tầng để bạn đối chiếu trực tiếp với ngân sách của gia đình (mức giá tham khảo, chưa gồm VAT và có thể thay đổi theo thời điểm):
- Gói xây nhà phần thô và nhân công hoàn thiện: Đơn giá 3.500.000 đ/m² quy đổi đối với nhà phố phong cách hiện đại và 3.900.000 đ/m² quy đổi đối với nhà phố phong cách tân cổ điển. Trong gói này, Xây Dựng Thiện Gia cung cấp toàn bộ vật tư phần thô (thép, bê tông, xi măng, gạch, cát, đá, dây điện và ống nước âm tường, chống thấm) kèm nhân công hoàn thiện (ốp lát, sơn bả, lắp thiết bị vệ sinh và thiết bị điện); chủ nhà tự mua vật tư hoàn thiện theo sở thích.
- Gói xây nhà trọn gói nhà phố: Chia thành 3 mức đầu tư rõ ràng gồm gói Tiêu chuẩn: 5.000.000 đ/m² quy đổi, gói Khá: 5.600.000 đ/m² quy đổi và gói Cao cấp: 6.500.000 đ/m² quy đổi. Nhà thầu đảm nhận toàn bộ vật tư lẫn nhân công từ phần thô đến hoàn thiện cơ bản.
- Quyền lợi đi kèm cả 2 gói: Khi ký hợp đồng thi công trọn gói hoặc phần thô tại Xây Dựng Thiện Gia, gia chủ được tặng 100% chi phí hồ sơ thiết kế gói Cơ bản (gồm bản vẽ kiến trúc, kết cấu, điện nước, phối cảnh 3D mặt tiền và dự toán sơ bộ) và được tặng toàn bộ thủ tục xin giấy phép xây dựng.
- Điều kiện áp dụng và phụ phí đặc thù: Đơn giá tiêu chuẩn áp dụng cho công trình có đường vào thuận lợi và tổng diện tích quy đổi từ 200 m² trở lên. Trường hợp nhà nằm trong hẻm nhỏ dưới 3 m hoặc xe tải chở vật tư không vào được công trình, đơn giá cộng thêm 8-10%; trường hợp tổng diện tích quy đổi dưới 200 m², đơn giá cộng thêm 5%.
Điểm quan trọng khi đọc đơn giá trọn gói nhà 3 tầng là toàn bộ 3 gói tại Xây Dựng Thiện Gia đều dùng chung một chuẩn vật tư kết cấu phần thô: thép Việt Nhật hoặc Hòa Phát (hoặc Pomina sau khi xác nhận nguồn cung), bê tông thương phẩm mác 250, xi măng Hà Tiên hoặc Insee, gạch tuynel 8x8x18, ống nước Bình Minh, dây điện Cadivi và hóa chất chống thấm Sika hoặc Kova. Chúng tôi không cắt giảm chất lượng khung xương chịu lực ở gói Tiêu chuẩn.
Sự chênh lệch giữa mức 5.000.000 đ/m², 5.600.000 đ/m² và 6.500.000 đ/m² nằm hoàn toàn ở định mức giá trần vật tư hoàn thiện (gói Tiêu chuẩn / Khá / Cao cấp): gạch lát nền trần giá 180.000 / 280.000 / 450.000 đ/m²; gạch ốp tường WC trần giá 150.000 / 220.000 / 350.000 đ/m²; sơn nước Maxilite / Nippon / Dulux hoặc Jotun cao cấp; thiết bị vệ sinh trần giá 4 / 7 / 12 triệu đồng mỗi phòng; công tắc ổ cắm Sino / Panasonic / Schneider; cửa nhôm Xingfa trong nước / Xingfa nhập khẩu / hệ nhôm cao cấp hoặc gỗ tự nhiên; đá cầu thang trần giá 800.000 / 1.200.000 / 1.800.000 đ/m².
Cách tính diện tích xây dựng nhà 3 tầng: Vì sao cùng số tầng nhưng tổng m² quy đổi khác nhau?
Công thức xác định ngân sách sơ bộ là Tổng chi phí = Tổng diện tích xây dựng quy đổi × Đơn giá/m², trong đó tổng diện tích quy đổi là tổng diện tích của phần móng, các tầng lầu, tầng tum, sân thượng, sân trước/sau và phần mái đã nhân với hệ số phần trăm tương ứng. Hai căn nhà 3 tầng có cùng diện tích đất nhưng khác phương án móng hoặc có thêm tầng tum, sân thượng sẽ chênh nhau từ 40 m² đến hơn 80 m² quy đổi.
Diện tích xây dựng quy đổi là đại lượng quy chuẩn dùng trong dự toán xây dựng dân dụng để quy toàn bộ các cấu kiện không phải sàn lầu tiêu chuẩn (như đài móng, giằng móng, sân thượng, mái bê tông, mái ngói, tầng hầm, ô trống giếng trời) về đơn vị mét vuông tương đương với diện tích sàn có mái che. Ví dụ: một sàn tầng trệt 90 m² có mái che được tính hệ số 100% (90 m²), nhưng phần móng băng phía dưới sàn đó chỉ tính hệ số 40-50% (tương đương 36-45 m² quy đổi) để phản ánh đúng chi phí bê tông, cốt thép và nhân công thực tế.
Trước khi áp hệ số, kỹ sư của Xây Dựng Thiện Gia luôn đối chiếu hai thông số pháp lý của khu đất để không tính khống diện tích sàn:
- Mật độ xây dựng tối đa: Theo Bảng 2.8 QCVN 01:2021/BXD (Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng), lô đất có diện tích từ 90 m² trở xuống được phép xây dựng tối đa 100% diện tích đất; nhưng lô đất diện tích 100 m² (như lô 5x20m) chỉ có mật độ xây dựng tối đa là 90% (tức diện tích sàn xây dựng tối đa mỗi tầng là 90 m², bắt buộc chừa tối thiểu 10 m² thông thoáng).
- Quy định khoảng lùi sau và độ vươn ban công: Tại các đô thị có quy chế quản lý kiến trúc riêng (chẳng hạn Quyết định 56/2021/QĐ-UBND tại TP.HCM, hiện có dự thảo quy chế mới cần kiểm tra tại thời điểm xin phép), lô đất diện tích trên 50 m² có chiều sâu từ 9 m đến dưới 16 m phải lùi sau tối thiểu 1 m; lô đất sâu từ 16 m trở lên phải lùi sau tối thiểu 2 m. Tương tự, việc đua ban công ra ngoài ranh đất phụ thuộc hoàn toàn vào chiều rộng lộ giới đường theo QCVN 01:2021/BXD (đường hẹp có thể không được phép đua ban công).
Để bạn tự kiểm tra và đối chiếu các bảng báo giá, dưới đây là bảng hệ số quy đổi diện tích chuẩn đang áp dụng thống nhất trên toàn hệ thống của Xây Dựng Thiện Gia (bạn có thể xem hướng dẫn chi tiết từng cấu kiện tại bài cách tính diện tích xây dựng):
| Hạng mục cấu kiện nhà 3 tầng | Điều kiện kỹ thuật / Cấu tạo | Hệ số quy đổi diện tích | Ghi chú áp dụng tại Xây Dựng Thiện Gia |
|---|---|---|---|
| Phần móng (Tính trên diện tích tầng trệt) | Móng đơn Móng cọc (đài cọc, giằng móng) Móng cọc có đổ sàn trệt BTCT Móng băng (1 phương / 2 phương) Móng bè | 30% - 40% 30% - 40% 50% 40% - 50% 70% - 80% | Chi phí cọc bê tông và nhân công ép cọc luôn tính riêng theo mét dài thực tế và ca máy. |
| Tầng hầm (Nếu có, theo độ sâu so với vỉa hè) | Sâu ≤ 1,3 m Sâu từ 1,3 m đến 1,7 m Sâu từ 1,7 m đến 2,0 m Sâu > 2,0 m | 150% 170% 200% 250% | Đo theo diện tích sàn hầm; chi phí cừ vây chống sạt lở nhà liền kề báo giá riêng theo hiện trạng. |
| Các tầng lầu & Tum | Tầng trệt, lầu 1, lầu 2, gác lửng, tầng tum Lô gia (nằm trong ranh đất, có mái) | 100% 100% | Cầu thang bộ đã nằm trong diện tích sàn các tầng, không tách ra tính thêm diện tích. |
| Ban công & Sân thượng | Ban công có mái che Ban công không mái che Sân thượng có mái che / giàn lam BTCT Sân thượng không mái che | 100% 70% 100% 50% - 70% | Ban công chỉ tính khi lộ giới đường cho phép đua ra hợp pháp theo giấy phép xây dựng. |
| Giếng trời & Ô trống | Ô trống, giếng trời diện tích < 8 m² Ô trống, giếng trời diện tích ≥ 8 m² | 100% 50% | Áp dụng cho từng sàn có ô thông tầng đi qua. |
| Sân trước & Sân sau | Sân không đổ đà kiềng Sân có đổ đà kiềng, gia cố móng | 50% 70% | Bao gồm phần diện tích chừa khoảng lùi sau hoặc sân trước có cán nền, lát gạch, tường rào thấp. |
| Phần mái (Đo theo mặt bằng hình chiếu) | Mái tôn Mái bê tông cốt thép (BTCT) Mái hệ kèo thép lợp ngói Mái BTCT đổ nghiêng dán ngói | 25% - 30% 40% - 50% 60% - 70% 90% - 100% | Tính trên diện tích hình chiếu bằng của phần mái thực tế che phủ (mái tầng 3 hoặc mái tầng tum). |
Bóc tách dự toán chi phí xây nhà 3 tầng theo lô đất phổ biến (minh họa cách tính)
Dựa trên bảng hệ số chuẩn và đơn giá của Xây Dựng Thiện Gia, việc lập dự toán cho một căn nhà 3 tầng cần đi qua bước bóc tách khối lượng từng tầng thay vì ước lượng cảm tính. Để đảm bảo tính chính xác về mặt pháp lý, các bài toán dưới đây đều trừ đúng khoảng lùi, áp đúng mật độ xây dựng theo QCVN 01:2021/BXD và không tự đặt độ vươn ban công ra ngoài lộ giới.
Lưu ý quan trọng: Toàn bộ số liệu tính toán ở 3 mục dưới đây là minh họa cách tính, không phải báo giá chính thức. Báo giá thực tế của Xây Dựng Thiện Gia chỉ được lập sau khi kỹ sư khảo sát hiện trạng khu đất, kiểm tra quy hoạch và thống nhất phương án bản vẽ cùng gia chủ.
Dự toán chi phí xây nhà 3 tầng 4x15m (60 m²): Phương án 1 trệt 2 lầu, mái BTCT
Với lô đất 4x15m (diện tích đất 60 m²), theo Bảng 2.8 QCVN 01:2021/BXD, lô đất nhỏ hơn 90 m² có mật độ xây dựng tối đa 100%. Tuy nhiên, nếu khu đất áp dụng quy định khoảng lùi sau đối với lô trên 50 m² có chiều sâu từ 9 m đến dưới 16 m (như Quyết định 56/2021/QĐ-UBND tại TP.HCM), gia chủ phải chừa tối thiểu 1 m sân sau (4 m × 1 m = 4 m²). Khi đó, diện tích sàn xây dựng có mái che của mỗi tầng là 4 m × 14 m = 56 m².
Giả định công trình xây 3 tầng (1 trệt, 2 lầu), không có tầng tum, không đua ban công ra lộ giới, sử dụng móng đài cọc (hệ số 30% diện tích trệt xây dựng), sân sau không đà kiềng (hệ số 50%) và đổ mái BTCT (hệ số 40%), bảng bóc tách diện tích và thành tiền minh họa như sau:
| Hạng mục tính toán (Lô 4x15m = 60 m²) | Phương án A: Có lùi sau 1m (Xây 56 m²/sàn + 4 m² sân sau) | Phương án B: Không bắt buộc lùi sau (Xây 60 m²/sàn theo mật độ 100%) |
|---|---|---|
| 1. Móng đài cọc (30% diện tích sàn trệt) | 56 m² × 30% = 16,8 m² | 60 m² × 30% = 18,0 m² |
| 2. Sân sau lấy thoáng (không đà kiềng, 50%) | 4 m² × 50% = 2,0 m² | 0 m² |
| 3. Tầng trệt + Lầu 1 + Lầu 2 (3 sàn × 100%) | 56 m² × 3 × 100% = 168,0 m² | 60 m² × 3 × 100% = 180,0 m² |
| 4. Mái bê tông cốt thép (40% diện tích sàn mái) | 56 m² × 40% = 22,4 m² | 60 m² × 40% = 24,0 m² |
| Tổng diện tích xây dựng quy đổi | 209,2 m² | 222,0 m² |
| Gói phần thô + NC hoàn thiện Hiện đại (3.500.000 đ/m²) | 732.200.000 đ | 777.000.000 đ |
| Gói phần thô + NC hoàn thiện Tân cổ điển (3.900.000 đ/m²) | 815.880.000 đ | 865.800.000 đ |
| Gói xây nhà trọn gói Tiêu chuẩn (5.000.000 đ/m²) | 1.046.000.000 đ | 1.110.000.000 đ |
| Gói xây nhà trọn gói Khá (5.600.000 đ/m²) | 1.171.520.000 đ | 1.243.200.000 đ |
| Gói xây nhà trọn gói Cao cấp (6.500.000 đ/m²) | 1.359.800.000 đ | 1.443.000.000 đ |
Ghi chú: Bảng trên là minh họa cách tính, không phải báo giá. Tổng diện tích quy đổi của cả hai phương án đều đạt trên 200 m² nên không phát sinh phụ phí quy mô nhỏ (+5%). Nếu công trình nằm trong hẻm dưới 3 m, đơn giá sẽ cộng thêm 8-10%. Chi phí phần cọc bê tông và nhân công ép cọc được tính riêng theo chiều dài cọc thực tế sau khảo sát địa chất; các mức tiền chưa bao gồm VAT.
Chi phí xây nhà 3 tầng 5x20m (100 m²): Phương án 1 trệt 2 lầu, có tum và sân thượng
Khi tìm hiểu chi phí xây nhà 3 tầng 5x20, nhiều gia chủ thường lấy 100 m² × 3 tầng = 300 m² sàn. Cách tính này sai ngay từ bước đầu vì theo Bảng 2.8 QCVN 01:2021/BXD, lô đất 100 m² có mật độ xây dựng tối đa là 90%. Điều này có nghĩa là diện tích sàn xây dựng tối đa ở mỗi tầng chỉ được phép đạt 90 m², phần diện tích 10 m² còn lại để trống làm sân hoặc khoảng lùi (khớp với quy định lùi sau 2 m = 5 m × 2 m = 10 m² đối với lô đất trên 50 m² có chiều sâu từ 16 m trở lên theo Quyết định 56/2021/QĐ-UBND).
Trên quy mô 5x20m, cấu hình được nhiều gia đình lựa chọn nhất là 1 trệt, 2 lầu, kết hợp thêm 1 tầng tum (25 m² che lồng cầu thang và bố trí phòng thờ, phòng giặt) cùng phần sân thượng trước/sau rộng 65 m² không mái che. Giả định khu đất có nền địa chất tốt dùng móng băng (hệ số 40%), không đua ban công ra lộ giới, bảng minh họa cách tính như sau:
| Hạng mục cấu kiện (Lô 5x20m = 100 m², mật độ 90%) | Diện tích thực tế (m²) | Hệ số quy đổi | Diện tích quy đổi (m²) |
|---|---|---|---|
| 1. Móng băng (40% diện tích sàn trệt xây dựng) | 90,0 m² | 40% | 36,0 m² |
| 2. Sân sau chừa khoảng lùi 2m (5x2m, không đà kiềng) | 10,0 m² | 50% | 5,0 m² |
| 3. Tầng trệt (5x18m) | 90,0 m² | 100% | 90,0 m² |
| 4. Lầu 1 (tầng 2, không đua ban công) | 90,0 m² | 100% | 90,0 m² |
| 5. Lầu 2 (tầng 3, không đua ban công) | 90,0 m² | 100% | 90,0 m² |
| 6. Tầng tum (khu cầu thang + phòng thờ, phòng giặt) | 25,0 m² | 100% | 25,0 m² |
| 7. Sân thượng không mái che (90 m² - 25 m² tum) | 65,0 m² | 50% | 32,5 m² |
| 8. Mái BTCT che tầng tum | 25,0 m² | 40% | 10,0 m² |
| Tổng diện tích xây dựng quy đổi | - | - | 378,5 m² |
Từ con số 378,5 m² quy đổi, khi nhân với các mức đơn giá đã chốt của Xây Dựng Thiện Gia, mức dự toán minh họa cho căn nhà 3 tầng 5x20m có tum và sân thượng lần lượt là (minh họa cách tính, không phải báo giá, chưa gồm VAT):
- Xây phần thô và nhân công hoàn thiện Hiện đại (3.500.000 đ/m²): 378,5 m² × 3.500.000 đ = 1.324.750.000 đ.
- Xây phần thô và nhân công hoàn thiện Tân cổ điển (3.900.000 đ/m²): 378,5 m² × 3.900.000 đ = 1.476.150.000 đ.
- Xây nhà trọn gói mức Tiêu chuẩn (5.000.000 đ/m²): 378,5 m² × 5.000.000 đ = 1.892.500.000 đ.
- Xây nhà trọn gói mức Khá (5.600.000 đ/m²): 378,5 m² × 5.600.000 đ = 2.119.600.000 đ.
- Xây nhà trọn gói mức Cao cấp (6.500.000 đ/m²): 378,5 m² × 6.500.000 đ = 2.460.250.000 đ.
So sánh chênh lệch chi phí khi đổi loại móng (móng băng vs móng cọc) và phần mái
Nhiều gia chủ thắc mắc vì sao cùng một mảnh đất 5x20m (diện tích xây dựng tầng trệt 90 m²) nhưng hai phương án kết cấu lại làm tổng dự toán nhảy vọt. Nguyên nhân nằm ở sự dịch chuyển hệ số giữa các loại móng nhà và cấu hình tầng mái như bảng đối chiếu minh họa dưới đây (tính trên sàn trệt 90 m², áp đơn giá trọn gói Tiêu chuẩn 5.000.000 đ/m² để minh họa cách tính, không phải báo giá):
| Hạng mục thay đổi (Trên sàn chuẩn 90 m²) | Phương án cấu kiện 1 | Phương án cấu kiện 2 | Độ vênh diện tích & Thành tiền minh họa (Gói 5,0 triệu/m²) |
|---|---|---|---|
| Đổi phương án móng | Móng đài cọc (30%): 90 m² × 30% = 27,0 m² (hoặc có đổ sàn trệt BTCT 50% = 45,0 m²) | Móng băng (50%): 90 m² × 50% = 45,0 m² | Phần đài cọc (30%) thấp hơn móng băng (50%) 18,0 m² quy đổi (tương đương 90.000.000 đ trong hợp đồng xây dựng), nhưng phương án móng cọc phải cộng thêm chi phí vật tư cọc và nhân công ép cọc tính riêng theo mét dài thực tế. |
| Đổi cấu hình tầng trên cùng | 3 tầng thuần, lợp mái tôn (30%): 90 m² × 30% = 27,0 m² | Có tum 25 m² (100%) + Sân thượng 65 m² (50%) + Mái BTCT tum (40%): 25 + 32,5 + 10 = 67,5 m² | Phương án làm thêm tầng tum và sân thượng tăng thêm 40,5 m² quy đổi so với lợp mái tôn phẳng (tương đương tăng thêm 202.500.000 đ ở gói Tiêu chuẩn). |
| Đổi kết cấu mái che | Mái BTCT phẳng (40%): 90 m² × 40% = 36,0 m² | Mái BTCT đổ nghiêng dán ngói (90%): 90 m² × 90% = 81,0 m² | Làm mái BTCT dán ngói tăng thêm 45,0 m² quy đổi so với mái BTCT phẳng (tương đương tăng thêm 225.000.000 đ ở gói Tiêu chuẩn). |
Thay vì phải tự cộng nhẩm từng dòng hệ số, bạn có thể truy cập ngay công cụ tính chi phí xây nhà trực tuyến của Xây Dựng Thiện Gia để tự nhập chiều rộng, chiều dài lô đất, chọn loại móng và kiểu mái theo đúng nhu cầu của gia đình.
Xây nhà 3 tầng trọn gói giá bao nhiêu? Các khoản đã gồm và chưa gồm trong hợp đồng
Khi tìm hiểu xây nhà 3 tầng trọn gói giá bao nhiêu, bạn không nên chỉ nhìn vào con số tổng tiền sau khi nhân đơn giá 5.000.000 - 6.500.000 đ/m², mà cần đối chiếu kỹ danh mục hạng mục nằm trong hợp đồng và các khoản chi phí ngoài hợp đồng. Rất nhiều trường hợp báo giá ban đầu trông thấp hơn mặt bằng chung nhưng nhà thầu lại bóc tách hàng loạt hạng mục thiết yếu ra tính phát sinh lúc đang thi công.
Tại Xây Dựng Thiện Gia, báo giá chi tiết sau khi khảo sát luôn được tách bạch thành 2 phần rõ ràng: phần thô bóc theo từng tầng (móng, trệt, lầu, tum, mái, sân thượng kèm kích thước, hệ số, thương hiệu vật tư thô) và phần hoàn thiện liệt kê từng nhóm hạng mục (gạch, đá, cầu thang, cửa, thiết bị điện nước, thạch cao, sơn) với khối lượng, đơn giá, mã sản phẩm cụ thể. Để gia chủ không bị bất ngờ về tài chính, chúng tôi công khai bảng phân định 18 hạng mục vùng xám và các chi phí ngoài gói (xem chi tiết tại bài xây nhà trọn gói bao gồm những gì):
| Nhóm phân loại trong hợp đồng | Danh mục hạng mục cụ thể | Cách tính chi phí tại Xây Dựng Thiện Gia |
|---|---|---|
| 1. Đã bao gồm trong đơn giá xây nhà trọn gói (Gia chủ không trả thêm tiền) | - Hồ sơ thiết kế gói Cơ bản và thủ tục xin giấy phép xây dựng. - Đèn trang trí cầu thang, ban công, mặt tiền, đèn chùm. - Máy bơm nước, bồn nước inox và chân kê. - Máy nước nóng (năng lượng mặt trời hoặc máy nước nóng điện). - Mặt đá bàn bếp và bồn rửa chén inox. - Đường ống chờ camera và dây mạng LAN âm tường. - Hệ dây dẫn và tủ điện 3 pha trong nhà. - Vệ sinh công trình cơ bản và vận chuyển xà bần. | Đã nằm trọn trong đơn giá 5.000.000 / 5.600.000 / 6.500.000 đ/m² quy đổi theo định mức từng gói. (Lưu ý: Thiết bị mắt camera và lệ phí đăng ký công tơ điện 3 pha với ngành điện lực tính riêng). |
| 2. Hạng mục báo giá riêng thành dòng (Tách dòng theo thiết kế thực tế) | - Cổng chính và hàng rào bảo vệ. - Ốp vật liệu mặt tiền đặc biệt (lam nhôm, gỗ nhựa ngoài trời, đá khổ lớn). - Thi công lát sân trước, sân sau, hành lang hông nhà. - Sân vườn, tiểu cảnh, hồ cá. - Mái che sân thượng (khung sắt lợp tôn hoặc lợp kính cường lực). - Hệ thống đường ống đồng máy lạnh âm tường. | Không gộp mập mờ vào đơn giá m² sàn; kỹ sư bóc tách khối lượng thực tế và báo giá thành từng dòng riêng biệt trong bảng dự toán trước khi ký hợp đồng. |
| 3. Hạng mục KHÔNG thuộc gói xây dựng trọn gói | - Tủ bếp gỗ/nhựa (trên và dưới), tủ quần áo âm tường, nội thất rời. - Rèm cửa, khung sắt/inox bảo vệ cửa sổ, hệ thống chống sét. - Thiết bị máy lạnh, thiết bị điện tử gia dụng. | Thuộc phạm vi thi công nội thất hoặc chủ nhà tự trang bị theo nhu cầu sinh hoạt. |
| 4. Các khoản chi phí ngoài gói bắt buộc dự trù | - Khảo sát địa chất, vật tư cọc và nhân công ép cọc (tính theo mét dài + ca máy). - Phá dỡ nhà cũ, vận chuyển phế thải phá dỡ, gia cố nhà liền kề (nếu có). - Lệ phí nhà nước, phí đấu nối đồng hồ điện nước, thuế VAT. - Thủ tục hoàn công (đăng ký nhà vào sổ hồng). | Tính theo khối lượng thực tế tại hiện trường và biểu phí dịch vụ độc lập. Riêng dịch vụ hoàn công tính phí riêng (từ 8.000.000 đ cho nhà ≤ 150 m² sàn, 10.000.000 đ cho nhà > 150-300 m² sàn và 13.000.000 đ cho nhà > 300-500 m² sàn). |
"Chúng tôi không hứa 'không phát sinh' như một khẩu hiệu quảng cáo, vì trong suốt 4-5 tháng xây nhà 3 tầng, gia chủ luôn có quyền thay đổi công năng hoặc nâng cấp vật tư theo ý muốn. Điều Xây Dựng Thiện Gia thực hiện là liệt kê thẳng 18 hạng mục vùng xám ngay trước khi đặt bút ký hợp đồng và chỉ thi công phần làm thêm khi có biên bản ghi rõ khối lượng, đơn giá được cả hai bên xác nhận trước."
Lê Xuân Thiện, Người sáng lập Xây Dựng Thiện Gia, Phụ trách quản lý thi công nhà ở
5 yếu tố làm thay đổi chi phí xây nhà 3 tầng và cách tối ưu không hại kết cấu
Chi phí thực tế của một căn nhà 3 tầng biến động chủ yếu do 5 yếu tố: điều kiện hẻm tiếp cận mặt bằng, nền địa chất khu đất, quy mô tổng diện tích sàn, phong cách kiến trúc mặt tiền và thời điểm chốt danh mục vật tư hoàn thiện. Nắm rõ cơ chế tác động của từng yếu tố sẽ giúp bạn cắt giảm đúng những khoản rườm rà mà vẫn giữ nguyên tuổi thọ kết cấu.
- 1. Điều kiện hẻm và mặt bằng tập kết vật tư: Nhà 3 tầng có khối lượng bê tông, cốt thép và gạch xây lớn. Nếu công trình nằm trong hẻm dưới 3 m hoặc xe tải không vào được tận nơi, nhà thầu phải trung chuyển vật tư bằng xe ba gác/xe kéo tay, dùng bơm bê tông tĩnh nối ống dài và máy ép cọc mini, làm đơn giá tăng thêm 8-10%. Tương tự, các lô đất quá nhỏ có tổng diện tích quy đổi dưới 200 m² sẽ chịu mức phụ thu +5% do chi phí quản lý, giàn giáo và vận chuyển cố định chia trên số mét vuông ít hơn.
- 2. Nền đất và hiện trạng nhà liền kề: Trên nền đất cứng, gia chủ có thể dùng móng băng (hệ số 40-50% diện tích trệt) để tiết kiệm khoản tiền ép cọc. Ngược lại, trên nền đất yếu hoặc khu vực ven sông rạch, công trình 3 tầng bắt buộc phải ép cọc bê tông cốt thép xuống lớp đất tốt. Nếu xây chen giữa hai nhà cũ, bạn cần tính thêm bước khảo sát, ghi nhận hiện trạng nhà bên cạnh để phòng ngừa rủi ro lún nứt.
- 3. Phong cách kiến trúc (Hiện đại vs Tân cổ điển): Nhà phố 3 tầng phong cách tân cổ điển đòi hỏi đắp vẽ phào chỉ, cột giả, lan can uốn lượn và thời gian thi công phần thô dài hơn. Tại Xây Dựng Thiện Gia, đơn giá phần thô tân cổ điển là 3.900.000 đ/m² (cao hơn hiện đại 400.000 đ/m²), và đơn giá thiết kế gói Cơ bản (nếu thuê thiết kế lẻ) là 170.000 đ/m² sàn so với 140.000 đ/m² sàn của nhà phố hiện đại (tối thiểu 20.000.000 đ/hồ sơ cho nhà dưới 150 m² sàn).
- 4. Thủ tục pháp lý và điều kiện năng lực thi công: Theo Luật Xây dựng 2025 (số 135/2025/QH15) và Nghị định 217/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/7/2026, thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ được phân cấp về UBND cấp xã/phường, và phần lớn nhà phố trong khu vực phát triển đô thị theo quy hoạch chung vẫn bắt buộc phải xin phép trước khi khởi công. Ngoài ra, theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP về quản lý chất lượng, thi công và bảo trì công trình xây dựng, chỉ nhà ở riêng lẻ dưới 3 tầng, tổng diện tích sàn dưới 250 m² và chiều cao dưới 12 m chủ nhà mới được tự thiết kế; với nhà từ 3 tầng trở lên hoặc sàn từ 250 m², công tác thiết kế phải do tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực thực hiện. Khi ký hợp đồng thi công với Xây Dựng Thiện Gia, bạn được tặng trọn gói thiết kế Cơ bản và miễn phí dịch vụ xin giấy phép xây dựng (nếu làm dịch vụ xin phép độc lập, chi phí là 6.000.000 đ cho nhà ≤ 150 m² sàn, 7.500.000 đ cho nhà > 150-300 m² sàn và 9.000.000 đ cho nhà > 300-500 m² sàn; hồ sơ thông báo khởi công cho nhà thuộc diện miễn phép là 2.500.000 đ).
- 5. Cách tối ưu ngân sách không hại kết cấu: Nếu ngân sách có giới hạn, bạn nên ưu tiên phong cách hiện đại tối giản, dùng mái BTCT phẳng (40-50%) hoặc mái tôn chống nóng (25-30%) thay vì mái BTCT dán ngói (90-100%), và chọn gói vật tư Tiêu chuẩn hoặc Khá có ghi rõ mã sản phẩm trong phụ lục. Trường hợp nhu cầu sử dụng thực tế chỉ cần 2-3 phòng ngủ và muốn rút gọn tổng mức đầu tư ban đầu, bạn có thể cân nhắc phương án làm móng chờ 3 tầng nhưng xây trước 2 tầng (tham khảo thêm bài chi phí xây nhà 2 tầng để so sánh). Tuyệt đối không tiết kiệm bằng cách bỏ khảo sát địa chất, giảm đường kính cốt thép, trộn bê tông thủ công hạ mác hay cắt bớt quy trình chống thấm sàn vệ sinh, sân thượng.
Tiến độ thi công và lịch thanh toán 6 đợt khi xây nhà 3 tầng tại Xây Dựng Thiện Gia
Tổng thời gian thi công hoàn thiện một căn nhà phố 3-4 tầng tại Xây Dựng Thiện Gia dao động từ 4 đến 5 tháng (không tính thời gian chuẩn bị thiết kế và xin phép), đi kèm lịch thanh toán chia nhỏ thành 6 đợt gắn liền với biên bản nghiệm thu thực tế tại công trình. Cách chia dòng tiền này giúp gia chủ không phải dồn một khoản tiền lớn ngay từ đầu và luôn nắm quyền kiểm soát chất lượng trước mỗi lần giải ngân.
Bạn có thể xem chi tiết thời gian từng hạng mục tại bài xây nhà 3 tầng mất bao lâu. Dưới đây là bảng đối chiếu 12 giai đoạn thi công gắn với 6 đợt thanh toán chuẩn áp dụng cho cả gói trọn gói và gói phần thô của Xây Dựng Thiện Gia:
| Đợt thanh toán | Tỷ lệ % hợp đồng | Giai đoạn thi công hoàn thành & Điều kiện nghiệm thu |
|---|---|---|
| Đợt 1 | 10% | Ngay sau khi ký hợp đồng thi công. Triển khai chuẩn bị mặt bằng (phá dỡ nếu có, dọn dẹp, định vị tim trục, ghi nhận hiện trạng nhà liền kề) và ép cọc / gia cố nền. |
| Đợt 2 | 20% | Sau khi thi công xong và ký biên bản nghiệm thu phần móng (đào đất, đổ bê tông móng, đà kiềng, bể nước ngầm, bể tự hoại). |
| Đợt 3 | 25% | Sau khi thi công xong và ký biên bản nghiệm thu khung, sàn các tầng và phần mái (cột, dầm, sàn lầu 1, lầu 2, tầng tum và mái). |
| Đợt 4 | 20% | Sau khi thi công xong và ký biên bản nghiệm thu phần xây tô (xây tường bao, tường ngăn, đi hệ thống điện nước âm tường, tô trát trong ngoài và chống thấm). |
| Đợt 5 | 20% | Sau khi thi công xong và ký biên bản nghiệm thu phần hoàn thiện (đóng trần thạch cao, ốp lát gạch đá, sơn nước, lắp cửa, lắp thiết bị điện, nước, thiết bị vệ sinh). |
| Đợt 6 | 5% | Thanh toán phần giá trị còn lại sau 30 ngày kể từ ngày vệ sinh, nghiệm thu tổng thể và bàn giao công trình đưa vào sử dụng. |
Sau khi bàn giao, mọi công trình xây mới của Xây Dựng Thiện Gia đều được áp dụng một chính sách bảo hành minh bạch: bảo hành 5 năm đối với phần kết cấu (móng, cột, dầm, sàn), 12 tháng đối với phần hoàn thiện và hệ thống điện nước âm tường, 1 năm đối với hạng mục chống thấm (sàn vệ sinh, sân thượng, mái) và bảo hành theo chế độ nhà sản xuất đối với các thiết bị lắp đặt. Khi gia chủ gửi yêu cầu bảo hành, đội ngũ kỹ thuật xác nhận qua Zalo trong vòng 24 giờ, có mặt xử lý trong 48 giờ đối với sự cố khẩn cấp (rò rỉ nước lớn, chập điện, thấm lan) và kiểm tra trong 3 ngày làm việc đối với các lỗi thông thường.
Câu hỏi thường gặp về chi phí xây nhà 3 tầng
Nhà 1 trệt 2 lầu 1 tum có được tính là nhà 3 tầng không và chi phí tăng thêm bao nhiêu?
Trong thực tế thiết kế và cấp phép xây dựng, nhà 1 trệt 2 lầu có thêm 1 tầng tum (thường gọi là tum thang, dùng để che lồng cầu thang và bố trí phòng thờ hoặc phòng giặt phơi) vẫn thuộc nhóm nhà 3 tầng có tum. Về mặt chi phí, phần diện tích trong tầng tum được tính hệ số 100%, mái che tum tính 40-50% (nếu đổ BTCT) và phần sân thượng không mái che phía ngoài tính 50-70% diện tích. Do đó, làm thêm tum và sân thượng sẽ làm tổng diện tích quy đổi tăng thêm khoảng 35-45 m² so với nhà 3 tầng lợp mái tôn phẳng.
Chi phí xây nhà 3 tầng phần thô hết khoảng bao nhiêu tiền?
Chi phí xây nhà 3 tầng phần thô và nhân công hoàn thiện tại Xây Dựng Thiện Gia được tính theo đơn giá 3.500.000 đ/m² quy đổi (phong cách hiện đại) và 3.900.000 đ/m² quy đổi (phong cách tân cổ điển). Ví dụ (minh họa cách tính, không phải báo giá): với lô đất 4x15m có tổng diện tích quy đổi khoảng 209,2 - 222 m², chi phí gói phần thô hiện đại rơi vào khoảng 732,2 - 777 triệu đồng; với lô đất 5x20m (mật độ 90%, có tum và sân thượng, tổng diện tích quy đổi 378,5 m²), chi phí gói phần thô hiện đại là 1.324.750.000 đồng (chưa gồm chi phí ép cọc và VAT).
Xây nhà 3 tầng có bắt buộc phải khảo sát địa chất và ép cọc không?
Nhà 3 tầng có tải trọng bản thân lớn hơn nhiều so với nhà cấp 4 hay nhà 2 tầng. Tại những khu vực có nền đất cứng tự nhiên ổn định, kỹ sư có thể thiết kế phương án móng băng (hệ số 40-50% diện tích trệt) mà không cần ép cọc. Tuy nhiên, nếu đất nằm ở khu vực nền bùn yếu, đất san lấp, ven sông rạch hoặc gia chủ dự kiến sau này nâng thêm tầng, việc khảo sát địa chất và thi công ép cọc bê tông là bắt buộc để tránh lún nghiêng. Chi phí khảo sát địa chất và ép cọc (tính theo mét dài cọc thực tế cộng ca máy) luôn được bóc tách riêng ngoài đơn giá m² sàn.
Ký hợp đồng xây nhà 3 tầng trọn gói tại Xây Dựng Thiện Gia có được miễn phí giấy phép xây dựng và hoàn công không?
Khi ký hợp đồng thi công xây nhà trọn gói hoặc xây phần thô tại Xây Dựng Thiện Gia, gia chủ được tặng 100% chi phí xin giấy phép xây dựng và tặng 100% gói thiết kế Cơ bản. Riêng thủ tục hoàn công (đăng ký cập nhật tài sản gắn liền với đất vào sổ hồng sau khi xây xong) là dịch vụ pháp lý tính phí riêng, không gộp trong gói thi công: mức phí hoàn công tại Xây Dựng Thiện Gia là 8.000.000 đ (nhà ≤ 150 m² sàn), 10.000.000 đ (nhà > 150-300 m² sàn) và 13.000.000 đ (nhà > 300-500 m² sàn), chưa gồm thuế phí nhà nước và lệ phí trước bạ 0,5%.
Làm sao để không bị phát sinh chi phí khi xây nhà 3 tầng?
Để kiểm soát ngân sách và tránh các khoản phát sinh chi phí xây nhà, bạn cần thực hiện 3 bước trước khi ký hợp đồng: (1) Chốt hoàn chỉnh bản vẽ thiết kế kiến trúc, kết cấu, điện nước để hạn chế đập phá sửa đổi lúc đang xây; (2) Yêu cầu nhà thầu lập phụ lục vật tư ghi rõ thương hiệu, mã hiệu và mức giá trần của từng loại vật liệu hoàn thiện; (3) Thống nhất điều khoản mọi hạng mục làm thêm ngoài bảng báo giá chỉ được tính phí khi có biên bản phát sinh ghi rõ khối lượng, đơn giá và có chữ ký xác nhận của cả hai bên trước khi thi công.
Nhận bảng dự toán chi phí xây nhà 3 tầng sát thực tế khu đất cùng Xây Dựng Thiện Gia
Mỗi lô đất có một quy định lộ giới, khoảng lùi, điều kiện hẻm và nền địa chất khác nhau, nên con số tính nhẩm theo mét vuông chỉ là bước khởi đầu. Để có bảng ngân sách sát thực tế cho căn nhà 3 tầng của gia đình, bạn có thể tự nhẩm nhanh bằng công cụ dự toán trực tuyến hoặc liên hệ trực tiếp với đội ngũ kỹ sư của Xây Dựng Thiện Gia để đặt lịch khảo sát hiện trạng hoàn toàn miễn phí.
Khi làm việc cùng Xây Dựng Thiện Gia theo quy trình 8 bước chuẩn, ngay từ giai đoạn tư vấn đầu tiên, bạn sẽ nhận được:
- Khảo sát hiện trạng và kiểm tra pháp lý miễn phí: Kỹ sư đến trực tiếp khu đất đo đạc, đánh giá đường vận chuyển vật tư, kiểm tra thông tin quy hoạch, mật độ xây dựng, khoảng lùi và diện miễn giấy phép xây dựng hoàn toàn miễn phí.
- Bảng báo giá 2 phần minh bạch từng dòng: Bóc tách rõ diện tích quy đổi phần thô theo từng tầng và khối lượng, thương hiệu, mã sản phẩm của từng nhóm vật tư hoàn thiện; tách riêng 18 hạng mục vùng xám để bạn chủ động lựa chọn.
- Cam kết đồng hành bằng biên bản: Mọi mốc thanh toán đều đi sau nghiệm thu thực tế tại công trường; phát sinh chỉ tính khi có biên bản ký hai bên trước khi làm.
Với phương châm "Kiến tạo tổ ấm trọn vẹn", Xây Dựng Thiện Gia nhận thiết kế, thi công nhà phố, biệt thự tại TP.HCM và các khu vực lân cận. Bạn hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua thông tin dưới đây để nhận bảng dự toán chi tiết cho khu đất của mình trong vòng 24 giờ:
- Đơn vị thực hiện: Xây Dựng Thiện Gia
- Hotline / Zalo tư vấn kỹ thuật & báo giá: 0982.45.95.75
- Email: xaydungthiengia@gmail.com
- Website: xaydungthiengia.com
Chưa có bình luận nào. Hãy là người đầu tiên chia sẻ ý kiến của bạn.
Để lại bình luận
Hãy để lại ý kiến của bạn bên dưới