Xây nhà cấp 4 trọn gói: Báo giá 2026 mái Thái, mái Nhật, có gác lửng

Bạn đang tìm đơn vị nhận thầu làm nhà 1 tầng hay nhà cấp 4 trên đất ngoại thành hoặc ở tỉnh nhưng bối rối vì có nơi rao 300 triệu, nơi lại báo hơn 1 tỷ đồng? Thực tế, tổng ngân sách làm nhà cấp 4 không nằm ở con số quảng cáo trên mạng mà phụ thuộc trực tiếp vào địa chất nền móng, kết cấu hệ mái và các hạng mục phụ trợ ngoài thân nhà. Trang dịch vụ xây nhà trọn gói dành riêng cho phân khúc nhà cấp 4 năm 2026 của Xây Dựng Thiện Gia dưới đây công khai đơn giá theo từng gói vật tư, hệ số quy đổi diện tích móng mái và ranh giới các khoản chi phí để gia chủ chủ động kiểm soát ngân sách ngay từ đầu.

Xây nhà cấp 4 trọn gói tại Xây Dựng Thiện Gia có đơn giá tham khảo năm 2026 từ 5.000.000 - 6.500.000 đ/m² quy đổi (hoặc từ 3.600.000 - 3.900.000 đ/m² với gói phần thô và nhân công hoàn thiện), tặng 100% gói thiết kế kiến trúc Cơ bản và miễn phí thủ tục xin giấy phép xây dựng. Tổng chi phí thực tế được bóc tách minh bạch theo 2 phần: phần trong nhà (móng, thân, mái, vật tư hoàn thiện theo mã hiệu) và phần ngoài nhà (san lấp mặt bằng, cổng rào, sân bãi, bể tự hoại), đi kèm cam kết bảo hành 5 năm kết cấu và 12 tháng hoàn thiện.

Xây nhà cấp 4 trọn gói là gì và vì sao báo giá thị trường chênh lệch lớn?

Xây nhà cấp 4 trọn gói là hình thức chủ đầu tư giao khoán toàn bộ quy trình từ khảo sát, lập bản vẽ thiết kế, xin giấy phép xây dựng, cung cấp vật tư thô và hoàn thiện cho đến thi công và bàn giao nhà cho một nhà thầu duy nhất. Gia chủ chỉ cần thống nhất phương án mặt bằng, duyệt bảng mã vật tư và nghiệm thu chất lượng theo từng đợt thanh toán thay vì phải tự đi mua từng xe cát, thiên gạch hay trông coi đội thợ mỗi ngày.

Nhiều gia chủ thắc mắc vì sao cùng một diện tích đất 100 m², có đơn vị quảng cáo trọn gói chỉ 300 triệu đồng nhưng khi khảo sát thực tế lại nhận bảng dự toán từ 800 triệu đến hơn 1,2 tỷ đồng. Sự chênh lệch này không nằm ở việc nhà thầu lấy đắt hay rẻ trên mỗi mét vuông, mà xuất phát từ 3 nguyên nhân kỹ thuật cốt lõi:

• Khác biệt về kết cấu nền móng: Các gói quảng cáo giá rẻ mặc định xây trên nền đất cứng tự nhiên, chỉ làm móng đơn hoặc xây gạch bó nền nông. Trong khi đó, đất ở vùng ven hoặc đất ruộng san lấp bắt buộc phải gia cố cừ tràm, ép cọc bê tông và đổ đà kiềng móng băng để nhà không bị lún nứt.
• Khác biệt về hệ mái: Nhà cấp 4 có diện tích mái trải rộng trên toàn bộ mặt bằng tầng trệt. Lợp mái tôn xà gồ sắt chỉ tính 25% - 30% diện tích, nhưng nếu làm mái Thái hoặc mái Nhật đổ bê tông cốt thép dán ngói thì diện tích quy đổi phần mái tăng lên 90% - 100%, tương đương đổ thêm gần một sàn lầu.
• Cắt bỏ các hạng mục ngoài thân nhà: Báo giá quảng cáo chỉ tính đúng 4 bức tường ngôi nhà, bỏ trống hoàn toàn chi phí san lấp nâng nền, xây bể tự hoại, làm sân trước, cổng ngõ và tường rào bao quanh đất rộng.

Bảng báo giá xây nhà cấp 4 trọn gói 2026 tại Xây Dựng Thiện Gia

Hiện nay, Xây Dựng Thiện Gia áp dụng đơn giá xây nhà cấp 4 trọn gói theo 3 gói vật tư hoàn thiện gồm Gói Tiêu chuẩn (5.000.000 đ/m²), Gói Khá (5.600.000 đ/m²) và Gói Cao cấp (6.500.000 đ/m² diện tích quy đổi). Nếu gia chủ muốn tự mua sắm gạch ốp lát, sơn nước và thiết bị vệ sinh theo sở thích riêng, bạn có thể chọn hình thức xây nhà phần thô và nhân công hoàn thiện với mức giá từ 3.600.000 đến 3.900.000 đ/m².

Lưu ý quan trọng về bảng báo giá xây nhà cấp 4:

• Đơn giá trên mang tính chất tham khảo, chưa bao gồm thuế VAT, có thể thay đổi theo thời điểm và điều kiện thi công thực tế của từng khu đất.
• Điều kiện phụ thu minh bạch: Công trình nằm trong đường/hẻm nhỏ dưới 3 m hoặc xe tải chở vật tư không vào tận nơi được cộng thêm 8% - 10%; công trình có tổng diện tích xây dựng quy đổi dưới 200 m² cộng thêm 5% (do chi phí quản lý, vận chuyển máy móc và lán trại chia trên diện tích nhỏ).
• Cấu trúc báo giá 2 bước tại Xây Dựng Thiện Gia: Bảng đơn giá/m² ở trên dùng để gia chủ dự toán sơ bộ. Sau khi khảo sát thực địa và chốt mặt bằng, chúng tôi lập bảng báo giá chi tiết gồm 2 phần: (1) Phần thô bóc theo từng cấu kiện móng, trệt, lửng, mái kèm thương hiệu vật tư; (2) Phần hoàn thiện liệt kê từng hạng mục theo đơn vị tính, khối lượng và mã sản phẩm cụ thể. Chúng tôi không hứa suông "không phát sinh", vì gia chủ luôn có quyền đổi ý giữa chừng; điều Xây Dựng Thiện Gia cam kết là mọi thay đổi chỉ được thực hiện và tính phí khi có biên bản báo giá ký xác nhận của 2 bên trước khi làm.

Danh mục vật tư phần thô và hoàn thiện cam kết trong từng gói

Để chất lượng kết cấu chịu lực luôn đồng nhất dù bạn chọn gói ngân sách nào, Xây Dựng Thiện Gia sử dụng chung một bộ tiêu chuẩn vật tư phần thô chính hãng cho cả 3 gói Tiêu chuẩn, Khá và Cao cấp. Sự chênh lệch đơn giá giữa 3 gói hoàn toàn nằm ở chủng loại và mức giá trần của vật tư hoàn thiện do gia chủ lựa chọn.

Ranh giới 18 hạng mục "vùng xám": Khoản nào đã gồm, khoản nào tính riêng?

Khi tìm hiểu xây nhà trọn gói bao gồm những gì, gia chủ làm nhà cấp 4 cần đặc biệt lưu ý các hạng mục phụ trợ như máy nước nóng, bồn nước, cổng rào hay lát sân. Trên thị trường, nhiều báo giá gộp chung câu "lo từ A đến Z" nhưng đến lúc thi công lại đòi tính thêm từng món. Tại Xây Dựng Thiện Gia, chúng tôi phân định rạch ròi 18 hạng mục "vùng xám" ngay trong phụ lục hợp đồng:

Ngoài 18 hạng mục trên, các công việc phụ thuộc vào hiện trạng riêng của từng khu đất luôn được tách riêng ngoài đơn giá m² trọn gói gồm: khảo sát địa chất, phá dỡ nhà cũ, ép cọc bê tông hoặc đóng cừ tràm gia cố nền, san lấp tôn nền đất trũng, lệ phí nhà nước, phí đấu nối đồng hồ điện nước và dịch vụ hoàn công.

Cách tính diện tích xây nhà cấp 4 theo hệ số móng và mái chuẩn xác

Để nhẩm nhanh ngân sách theo đơn giá mét vuông, các nhà thầu áp dụng công thức: Tổng chi phí = Tổng diện tích xây dựng quy đổi × Đơn giá/m². Trong đó, tổng diện tích xây dựng quy đổi là tổng diện tích của phần móng, sàn tầng trệt, sàn gác lửng (nếu có), sân và phần mái sau khi nhân với hệ số kỹ thuật tương ứng. Bạn có thể xem nguyên tắc quy đổi toàn diện cho mọi loại công trình tại bài cách tính diện tích xây dựng của Xây Dựng Thiện Gia.

Ví dụ minh họa cách tính diện tích quy đổi và khái toán (trên cùng diện tích sàn trệt 100 m² - 5x20 m, sân trước 25 m²):
(Lưu ý: Đây là ví dụ minh họa cách tính diện tích quy đổi, không phải báo giá chính thức).

• Trường hợp 1 - Nhà cấp 4 mái tôn trên nền đất cứng, Gói Tiêu chuẩn (5.000.000 đ/m²):
  Móng đơn (30% x 100 m² = 30 m²) + Sàn trệt (100% x 100 m² = 100 m²) + Sân trước không đà kiềng (50% x 25 m² = 12,5 m²) + Mái tôn (30% x 100 m² = 30 m²).
  Tổng diện tích quy đổi = 172,5 m². Do tổng diện tích quy đổi dưới 200 m² (áp dụng phụ thu quy mô nhỏ +5%), đơn giá áp dụng là 5.250.000 đ/m². Khái toán = 172,5 m² x 5.250.000 đ = 905.625.000 VNĐ.
• Trường hợp 2 - Nhà cấp 4 mái Thái kèo thép lợp ngói, móng băng, Gói Khá (5.600.000 đ/m²):
  Móng băng (50% x 100 m² = 50 m²) + Sàn trệt (100% x 100 m² = 100 m²) + Sân trước có đà kiềng (70% x 25 m² = 17,5 m²) + Mái kèo thép lợp ngói (70% x 100 m² = 70 m²).
  Tổng diện tích quy đổi = 237,5 m² (đạt trên 200 m² nên không phát sinh phụ thu quy mô nhỏ). Khái toán = 237,5 m² x 5.600.000 đ = 1.330.000.000 VNĐ.

Qua phép tính trên, bạn có thể thấy chỉ riêng việc đổi từ móng đơn - mái tôn sang móng băng - mái ngói đã làm tổng diện tích quy đổi tăng thêm 65 m² trên cùng một ngôi nhà 100 m². Để xem thêm các bảng bóc tách theo từng kích thước lô đất 60 m², 80 m², 120 m², bạn có thể tham khảo chuyên đề chi phí xây nhà cấp 4 hoặc nhập trực tiếp số đo lô đất vào công cụ dự toán chi phí xây nhà online của Xây Dựng Thiện Gia.

Báo giá và giải pháp thi công theo 3 kiểu nhà cấp 4 phổ biến nhất

Mỗi kiểu kiến trúc nhà cấp 4 đòi hỏi giải pháp kết cấu chịu lực, vật liệu chống nóng và hệ số quy đổi hoàn toàn khác nhau. Dưới đây là phân tích kỹ thuật thực tế cho 3 dòng nhà cấp 4 được các gia đình và nhà đầu tư lựa chọn nhiều nhất hiện nay để bạn cân đối giữa công năng sử dụng và tổng mức đầu tư.

Giá xây nhà cấp 4 mái Thái, mái Nhật: Khác biệt giữa lợp ngói khung kèo và đổ bê tông dán ngói

Khi tìm hiểu giá xây nhà cấp 4 mái thái hoặc mái Nhật, điểm mấu chốt làm thay đổi từ 150 đến 250 triệu đồng trong bảng dự toán nằm ở phương pháp thi công hệ mái ngói. Mái Thái có độ dốc lớn (30° - 45°), đỉnh nhọn cao ráo giúp thoát nước mưa nhanh; trong khi mái Nhật có độ dốc thoải hơn (25° - 30°), mở rộng ra 4 phía tạo vẻ cân đối hiện đại. Với cả hai kiểu mái này, kỹ sư Xây Dựng Thiện Gia luôn tư vấn gia chủ so sánh kỹ 2 giải pháp kết cấu sau:

Tại công trường các mẫu nhà cấp 4 mái thái và mái Nhật, lỗi kỹ thuật hay gặp nhất là thấm dột tại sê-nô thu nước và vị trí giao nhau giữa hai mái (máng xối âm). Đội ngũ Xây Dựng Thiện Gia xử lý triệt để điểm yếu này bằng cách đổ sê-nô bê tông cốt thép liền khối với dầm bo, quét 2 lớp chống thấm gốc xi măng - polyme (Sika/Kova), bo vát góc chân tường và đặt ống thoát nước mưa đường kính tối thiểu D90 - D114 có cầu chắn rác.

Xây nhà cấp 4 gác lửng: Tăng 50-70% diện tích sử dụng với chi phí hợp lý

Đối với các lô đất diện tích vừa phải (như 4x16 m, 5x16 m hoặc 5x20 m) nhưng gia đình cần tới 3 - 4 phòng ngủ và phòng thờ riêng biệt, xây nhà cấp 4 gác lửng là phương án tối ưu ngân sách hơn nhiều so với việc lên nhà phố 2 tầng. Lý do là toàn bộ phần diện tích tăng thêm ở tầng lửng (thường chiếm 50% - 70% diện tích sàn trệt) được nằm gọn dưới cùng một hệ mái và trên cùng một hệ móng, giúp bạn không tốn thêm tiền mái hay tiền xin phép nhà nhiều tầng phức tạp.

Trong báo giá của Xây Dựng Thiện Gia, phần sàn gác lửng được tính 100% diện tích sàn thực tế (phần ô trống thông tầng phía trước phòng khách nếu nhỏ hơn 8 m² tính 100%, từ 8 m² trở lên chỉ tính 50%). Khi thiết kế các mẫu nhà cấp 4 gác lửng, gia chủ cần chốt 2 thông số kỹ thuật quan trọng:

• Lựa chọn vật liệu sàn gác lửng: (1) Sàn đúc bê tông cốt thép thật: bền chắc như lầu đúc, cách âm hoàn toàn, lát gạch trực tiếp không bị rung nhưng đòi hỏi móng khỏe; (2) Sàn deck thép liên hợp đổ bê tông: giảm thời gian tháo cốp pha, chịu lực tốt; (3) Hệ dầm thép hộp lót tấm Cemboard (dày 16 - 20 mm): nhẹ móng, chi phí thấp hơn nhưng đi lại có tiếng động nhẹ và cần xử lý kỹ mối nối chống nứt gạch.
• Kiểm soát chiều cao thông thủy để không bị bí nóng: Tổng chiều cao từ cốt nền tầng trệt lên đến đỉnh mái nhà có gác lửng cần đạt tối thiểu 5,4 m - 5,8 m. Trong đó, chiều cao tầng trệt dưới gác lửng nên đạt 2,8 m - 3,0 m và chiều cao trên gác lửng đạt 2,4 m - 2,6 m, kết hợp cửa sổ lấy gió ở tường hậu và lớp cách nhiệt dưới mái tôn/mái ngói.

Nhà cấp 4 mái tôn, mái bằng hiện đại: Giải pháp tối ưu ngân sách và chờ nâng tầng

Nếu ngân sách ban đầu của gia đình nằm trong khoảng 500 - 800 triệu đồng hoặc nhà đầu tư cần xây nhà cho thuê, nhà vườn nghỉ dưỡng cuối tuần thu hồi vốn nhanh, hai phương án dưới đây mang lại hiệu quả kinh tế rõ rệt nhất:

• Nhà cấp 4 mái tôn lạnh cách nhiệt PU kết hợp trần thạch cao (hệ số mái 25% - 30%): Thay vì làm mái tôn trần trụi gây nóng và ồn, kiến trúc sư thiết kế phần tường mặt tiền xây cao che khuất độ dốc mái tôn (nhìn từ ngoài giống nhà mái bằng hiện đại). Bên trong dùng tôn lạnh có lớp xốp PU cách nhiệt kết hợp trần thạch cao khung xương chìm và bông thủy tinh, giúp giảm nhiệt độ phòng từ 4°C - 6°C mà chi phí chỉ bằng 1/3 mái ngói.
• Nhà cấp 4 mái bằng bê tông cốt thép chờ nâng tầng (hệ số mái 40% - 50%): Rất phù hợp cho cặp vợ chồng trẻ mới cưới. Ngay từ đầu, Xây Dựng Thiện Gia tính toán thiết kế móng cọc hoặc móng băng đủ tải cho quy mô 2 - 3 tầng, đổ sàn mái BTCT phẳng và chờ sẵn thép cổ cột được bọc bảo vệ bằng vữa xi măng. Sau 3 - 5 năm khi tích lũy đủ tài chính, gia chủ chỉ cần xin phép nâng tầng và xây tiếp lên trên mà không phải đập bỏ mái hay gia cố lại móng.

4 khoản chi phí đặc thù khi xây nhà cấp 4 ở vùng ven và các tỉnh lân cận là gì?

Khác với nhà phố nằm trên nền đất đô thị đã hoàn chỉnh hạ tầng, phần lớn công trình nhà cấp 4 được xây dựng tại các xã ngoại thành TP.HCM (Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh), khu vực Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu (nay thuộc TP.HCM), Đồng Nai hoặc Long An (nay thuộc Tây Ninh). Nếu chỉ nhìn vào đơn giá mét vuông xây dựng mà bỏ quên 4 khoản chi phí đặc thù dưới đây, ngân sách của gia chủ rất dễ bị vượt từ 15% đến 30%.

1. Chi phí gia cố nền đất yếu (đất ruộng, đất vườn, đất ven sông rạch): Tại các khu vực nền đất bùn nhão như Bến Lức, Đức Hòa, Bình Chánh hay Nhà Bè, móng đơn thông thường không thể chịu tải. Tùy vào độ sâu lớp đất tốt, công trình phải gia cố bằng cừ tràm (mật độ 25 cừ/m² cho nhà 1 tầng nhẹ) hoặc ép cọc bê tông cốt thép 250x250 mm. Khoản ép cọc và gia cố nền này luôn được tính riêng theo mét dài thực tế ngoài đơn giá trọn gói.
2. Chi phí xây tường bó nền và mua cát san lấp tôn nền: Đất ở vùng ven hoặc ở tỉnh thường thấp hơn mặt đường nhựa từ 0,5 m đến 1,2 m để phòng ngập úng và chờ nâng đường tương lai. Khi đó, nhà thầu phải xây hệ tường bó nền cao, đổ đà kiềng giằng và bơm hàng trăm khối cát san lấp đầm chặt trước khi cán nền tầng trệt.
3. Chi phí cổng ngõ, tường rào, sân bãi và bể tự hoại xây gạch: Lô đất xây nhà cấp 4 ở ngoại thành thường rộng từ 150 m² đến hơn 500 m², nhưng diện tích xây nhà chỉ chiếm 100 - 150 m². Phần chu vi đất còn lại cần xây tường rào dài hàng chục mét, làm cổng sắt, đổ bê tông sân trước cho ô tô đậu và xây bể tự hoại 3 ngăn dung tích lớn (do chưa có hệ thống cống thoát nước thải đô thị đấu nối sẵn).
4. Chi phí vận chuyển vật tư đường nhỏ và kéo điện nước: Nhiều thửa đất nhà vườn nằm sâu trong đường đất nhỏ dưới 3 m khiến xe bồn bê tông tươi và xe tải lớn không vào được, phải trung chuyển bằng xe ba gác hoặc bơm tĩnh đường ống dài. Do đó, khi làm việc với các đơn vị như công ty xây dựng đồng nai, công ty xây dựng long an, công ty xây dựng hóc môn hay công ty xây dựng bến lức, bạn cần yêu cầu kỹ sư xuống tận đất khảo sát đường vào trước khi chốt giá.

"Sai lầm tốn kém nhất của nhiều gia chủ khi xây nhà cấp 4 ở vùng ven là dồn hết tiền vào phần mái ngói cầu kỳ nhưng lại cắt giảm phần móng và cốt nền trên đất ruộng mới san lấp. Chỉ sau 1 - 2 mùa mưa, đất san lấp tự lún cố kết sẽ kéo nứt toàn bộ nền gạch và tường ngăn. Khảo sát kỹ cao độ ngập nước, kiểm tra lớp đất yếu và tách bạch dự toán phần móng - bó nền ngay từ đầu mới là cách giữ tiền an toàn nhất."

Lê Xuân Thiện, Người sáng lập Xây Dựng Thiện Gia, Phụ trách quản lý thi công nhà ở

Xây nhà cấp 4 có cần xin giấy phép xây dựng không theo Luật Xây dựng 2025?

Theo Điều 43 Luật Xây dựng 2025 (số 135/2025/QH15) và Nghị định 217/2026/NĐ-CP hướng dẫn Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng có hiệu lực từ ngày 01/7/2026, công trình nhà ở cấp IV và nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng (tổng diện tích sàn dưới 500 m²) chỉ được miễn giấy phép xây dựng khi không nằm trong các khu vực có yêu cầu quản lý kiến trúc và quy hoạch. Cụ thể, phần lớn nhà cấp 4 tại khu vực đô thị và các xã ven đô đã có quy hoạch vẫn bắt buộc phải xin phép trước khi khởi công.

Để gia chủ không mất thời gian đi lại hay hiểu nhầm quy định mới sau sáp nhập hành chính, Xây Dựng Thiện Gia hỗ trợ kiểm tra quy hoạch và xét diện miễn phép hoàn toàn miễn phí ngay từ bước đầu tiên. Khi bạn ký hợp đồng thi công trọn gói hoặc phần thô, chúng tôi tặng 100% chi phí xin giấy phép xây dựng (hoặc lập hồ sơ thông báo khởi công). Trường hợp bạn chỉ cần làm lẻ hồ sơ pháp lý, bạn có thể tham khảo bảng phí niêm yết tại trang dịch vụ xin giấy phép xây dựng (hồ sơ thông báo khởi công nhà miễn phép: 2.500.000 đ; xin GPXD xây mới dưới 150 m² sàn: 6.000.000 đ; từ 150 - 300 m² sàn: 7.500.000 đ).

Quy trình 8 bước nhận thầu xây nhà cấp 4 trọn gói và lịch thanh toán tại Xây Dựng Thiện Gia

Tại Xây Dựng Thiện Gia, quy trình nhận thầu được chuẩn hóa thành 8 bước rõ ràng, trong đó mọi đợt tạm ứng và thanh toán đều gắn liền với biên bản nghiệm thu khối lượng thực tế trên công trường. Gia chủ hoàn toàn nắm quyền kiểm tra chất lượng trước khi giải ngân từng đợt.

Chính sách bảo hành công trình rõ ràng bằng văn bản

Mọi công trình nhà cấp 4 do Xây Dựng Thiện Gia thi công đều được áp dụng chế độ bảo hành định lượng bằng văn bản đi kèm cơ chế giữ lại 5% giá trị hợp đồng trong 30 ngày sau bàn giao để gia chủ kiểm chứng chất lượng vận hành thực tế. Chi tiết quy trình tiếp nhận và phạm vi bảo hành được công bố đầy đủ tại trang chính sách bảo hành của chúng tôi:

Câu hỏi thường gặp khi xây nhà cấp 4 trọn gói

Dưới đây là lời giải đáp thẳng thắn từ đội ngũ kỹ sư Xây Dựng Thiện Gia cho 6 câu hỏi mà các gia chủ thường băn khoăn nhất trước khi quyết định ký hợp đồng xây nhà cấp 4 trọn gói.

1. Có 500 triệu đến 700 triệu có xây nhà cấp 4 trọn gói được không?

Hoàn toàn xây được nếu đất của bạn có nền cứng tự nhiên (dùng móng đơn) và lựa chọn phương án nhà cấp 4 mái tôn cách nhiệt kết hợp trần thạch cao ở Gói Tiêu chuẩn (5.000.000 đ/m²). Với ngân sách 500 - 700 triệu đồng, bạn có thể xây dựng hoàn thiện căn nhà diện tích sàn từ 65 m² đến 90 m² (2 phòng ngủ, 1 phòng khách, bếp và WC). Nếu đất nền yếu phải ép cọc hoặc muốn làm mái Thái, bạn nên cân nhắc phương án xây phần thô trước hoặc giảm diện tích sàn.

2. Xây nhà cấp 4 trọn gói mất bao lâu thì hoàn thiện và bàn giao?

Thời gian thi công thực tế một căn nhà cấp 4 trọn gói (diện tích sàn 80 - 150 m²) thường kéo dài từ 2,5 đến 3,5 tháng (khoảng 75 - 105 ngày), chưa tính thời gian thiết kế và xin giấy phép xây dựng (khoảng 20 - 30 ngày). Trong đó, nhà cấp 4 mái tôn hiện đại thi công nhanh nhất (khoảng 2 - 2,5 tháng), còn nhà cấp 4 có gác lửng đúc bê tông hoặc mái Thái/mái Nhật dán ngói cầu kỳ sẽ cần từ 3 - 4 tháng để đảm bảo đúng thời gian bảo dưỡng bê tông và hoàn thiện chi tiết mái.

3. Đơn giá xây nhà cấp 4 trọn gói đã bao gồm cổng rào, sân gạch và tủ bếp chưa?

Theo bảng phân định 18 hạng mục vùng xám của Xây Dựng Thiện Gia, đơn giá m² trọn gói đã bao gồm mặt đá bàn bếp, bồn rửa chén, máy bơm, máy nước nóng, bồn nước inox và đèn trang trí; nhưng chưa bao gồm tủ bếp gỗ và nội thất rời. Đối với phần cổng ngõ, tường rào bao quanh đất và lát sân trước/sân sau, do mỗi lô đất ở tỉnh hoặc ngoại thành có chiều dài rào và diện tích sân khác nhau nên chúng tôi sẽ đo thực tế và tách thành dòng báo giá riêng minh bạch ngay từ đầu.

4. Khi nào xây nhà cấp 4 bắt buộc phải ép cọc hoặc gia cố cừ tràm?

Dù nhà cấp 4 chỉ có 1 tầng nhưng bạn bắt buộc phải gia cố nền móng (đóng cừ tràm kết hợp móng băng hoặc ép cọc bê tông cốt thép) trong 3 trường hợp: (1) Đất nằm ở khu vực nền bùn yếu, đất ruộng, đất ao hồ mới san lấp chưa cố kết xong; (2) Công trình thiết kế có gác lửng đúc bê tông cốt thép hoặc đổ mái BTCT dán ngói có tải trọng bản thân lớn; (3) Gia chủ có kế hoạch nâng thêm tầng lầu trong tương lai.

5. Chủ nhà ký gói trọn gói nhưng muốn tự mua một số thiết bị hoàn thiện có được trừ tiền không?

Được hoàn toàn. Trong hợp đồng của Xây Dựng Thiện Gia, mọi hạng mục hoàn thiện (như thiết bị vệ sinh, gạch ốp lát, đèn chiếu sáng, cửa) đều ghi rõ đơn giá trần và khối lượng cụ thể. Nếu gia chủ muốn tự mua bất kỳ hạng mục nào hoặc được người thân tặng thiết bị, chúng tôi sẽ lập biên bản khấu trừ lại 100% phần tiền vật tư của hạng mục đó theo đúng mức giá trần đã niêm yết trong hợp đồng và chỉ tính phần nhân công lắp đặt.

6. Nhà cấp 4 đang làm mái tôn muốn đổi sang mái Thái trong lúc thi công thì tính phát sinh thế nào?

Việc đổi từ mái tôn sang mái Thái (lợp ngói) không chỉ làm thay đổi hệ số diện tích phần mái (từ 25% - 30% lên 60% - 70% với hệ kèo thép, hoặc 90% - 100% với mái BTCT) mà còn làm tăng tải trọng truyền xuống cột và móng. Do đó, nếu muốn đổi kiểu mái, bạn cần báo cho kỹ sư trước khi đổ bê tông móng và cột để kiểm tra lại khả năng chịu lực. Phần chi phí chênh lệch sẽ được tính toán minh bạch dựa trên khối lượng quy đổi tăng thêm và chỉ thi công sau khi hai bên ký biên bản xác nhận.

Nhận 3 phương án thiết kế và dự toán xây nhà cấp 4 theo ngân sách

Để biết chính xác lô đất của bạn có thuộc diện được miễn giấy phép xây dựng hay không, cần làm loại móng nào và tổng chi phí cả trong nhà lẫn cổng rào sân bãi hết bao nhiêu tiền, hãy gửi kích thước đất và mức ngân sách dự kiến cho đội ngũ kỹ sư của Xây Dựng Thiện Gia. Chúng tôi sẽ xuống khảo sát thực địa miễn phí và gửi lại bạn 3 phương án thiết kế mặt bằng kèm bảng dự toán bóc tách từng dòng trong vòng 24 giờ.

Với phương châm "Kiến tạo tổ ấm trọn vẹn", Xây Dựng Thiện Gia nhận thiết kế và thi công nhà cấp 4 trọn gói tại TP.HCM (bao gồm cả khu vực Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ), Đồng Nai và Tây Ninh (bao gồm khu vực Long An cũ). Mời bạn liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua các kênh dưới đây:

• Đơn vị thực hiện: Xây Dựng Thiện Gia
• Địa chỉ văn phòng: 340/58/9 Trần Thị Năm, Trung Mỹ Tây, TP.HCM
• Hotline / Zalo tư vấn kỹ thuật 24/7: 0982.45.95.75
• Email nhận bản vẽ & sổ đất kiểm tra quy hoạch: xaydungthiengia@gmail.com
• Website chính thức: xaydungthiengia.com